Группа компаний «Мегион» Бориса Нестерова меняет концепцию второй очереди административно-делового центра (АДЦ) «Воронеж-сити» в центре города, на площадях бывшего НПО «Энергия». В проекте не будет жилья, как предполагалось ранее, а лишь объекты «общественно-деловой» направленности. Стоимость второй очереди оценивается в 3,7 млрд руб. Эксперты считают «логичным» отказ от элитного жилья в условиях падающего спроса.
«Воронеж-сити» обойдется без жильцов
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Как рассказали „Ъ“ в группе компаний «Мегион», площадь нового строительства объектов второй очереди «Воронеж-сити» составит порядка 140-150 тыс. кв. м. Это будут три высотки, которые расположатся в центре участка, за уже отреставрированными зданиями первой очереди по периметру. Сейчас ведется проектирование объектов (проект выполняет московская мастерская SPEECH Чобан&Кузнецов), поэтому их этажность и прочие параметры пока не определены. Впрочем, уже ясно, что в основном это будут офисные площади и сопутствующие инфраструктурные объекты, в том числе конгресс-холл и подземная парковка на 1 тыс. машино-мест. «По нашему мнению, в центре города упор должен быть сделан на развитии общественно-деловых центров, различных галерей, культурной составляющей. Поэтому о возведении жилья в рамках данного проекта мы пока не думаем», — рассказал «Ъ» источник в руководстве ГК «Мегион». Строительство второй очереди планируется в 2015-2016 годах. В проектной мастерской параметры объектов предпочли не раскрывать, ссылаясь на договоренность об этом с заказчиком.
Напомним, что в 2011 году площадка концерна «Энергия» в центре города — территория общей площадью 5 га — была освобождена. Производственные мощности предприятий «МЭЛ» и «Орбита» перенесли на завод «Эталон», находящийся на окраине Воронежа. Все внутренние здания снесли, благодаря чему освободилось 3 га. Изначально проект «Воронеж-сити» предполагал помимо офисных площадей строительство жилой элитной недвижимости. При этом в рамках проекта сейчас также продолжается возведение гостиницы Park Inn by Radisson на 120-150 номеров. «Мегион» предоставляет под данный объект только участок, а инвестируют в гостиницу структуры, близкие к ОАО «РЖД».
«Здания по периметру участка находились в отличном строительном состоянии, поэтому было принято решение их реконструировать с надстройкой. По итогам работ объем площадей был доведен до порядка 70 тыс. кв. м», – пояснили в «Мегионе». Деловой комплекс класса B+ имеет переменную этажность до восьми этажей, конференц-залы, атриум, фонтан. К концу 2013 года были введены в эксплуатацию два бизнес-центра – «Галеон» и «Форум», их площади уже на 80% заполнены арендаторами. На конец 2014 года запланирован ввод в эксплуатацию еще двух бизнес-центров площадью порядка 35 тыс. кв. м.
Отметим, что стоимость приобретения площадки и реконструкции составила порядка 4 млрд руб. – без учета строительства объектов второй очереди и объема вложений в перенос и модернизацию производственных мощностей (около 750 млн руб.). Таким образом, после реализации второй очереди «Воронеж-сити» общая площадь АДЦ составит порядка 220 тыс. кв. м, а общий объем вложений в площадку без учета переноса мощностей достигнет 7,7 млрд руб. Проект кредитует ЦЧБ Сбербанка РФ. На сегодняшний день «Мегионом» освоено 2 млрд руб. кредитных средств.
Директор информационной сети недвижимости Infoline Евгений Лавриненко считает решение об исключении из проекта жилой составляющей «логичным»: «Сейчас в Воронеже продать жилье, тем более в центре, непросто. При растущем предложении спрос остается примерно на том же уровне, при этом цены не снижаются. Если бы во второй очереди появилась жилая недвижимость, ее срок окупаемости составил бы минимум пять-семь лет. А коммерческая недвижимость пользуется большим спросом». С ним согласен и один из участников регионального строительного рынка, пожелавший остаться неназванным: «Конкуренция на рынке жилья Воронежа высокая, при этом спрос может даже снижаться. В этих условиях коммерческая недвижимость выглядит гораздо более привлекательной».
Девелопер Эдуард Краснов (ООО «Элитстрой») также считает верным решение об исключении из проекта жилья. «Такое решение вполне имеет право на существование. Конечно, жилье приносит более быстрые деньги – стоимость квадратного метра на площадях “Энергии” составила бы 75-80 тыс. руб. Однако статус жилья внутри административно-делового центра непонятен. Территорию разумно застраивать либо только жильем, либо исключительно офисными площадями». Господин Краснов напомнил также об идее Бориса Нестерова разместить на площадке «Воронеж-сити» структуры региональной власти, которые находятся вне здания облправительства: «В случае размещения в “Воронеж-сити” всех структур обладминистрации площади заполнятся быстро. Чтобы это решение было принято, необходим административный ресурс, который у господина Нестерова, безусловно, есть».