Планы улучшения транспортной инфраструктуры в Новой Москве неожиданно вызвали у многих владельцев домов и земельных участков по Калужскому шоссе желание с ними расстаться. Зато расширение, например, Ярославского или Дмитровского шоссе, по мнению экспертов, сделает участки по этим направлениям привлекательнее.
Спрос и цены на земельные участки напрямую зависят от планов развития дорожной инфраструктуры
Фото: Дмитрий Духанин, Коммерсантъ / купить фото
Одним из самых заметных трендов на рынке подмосковной недвижимости стали распродажи домов и участков на территории Новой Москвы. "В своей практике в 2013 году я сталкивался с большим количеством участков, которые попадали либо под зону строительства, либо под зону временного размещения строительных городков,— рассказывает управляющий партнер Содружества земельных юристов Денис Литвинов.— В этот период как раз началась вторая волна продаж участков, и она еще не закончилась".
Первая волна распродаж в Новой Москве случилась в 2011 году, когда стало известно, что эти территории присоединят к столице. Тогда продажи носили скорее спекулятивный характер с завышением цены из-за потенциального роста привлекательности района, а теперь землевладельцы просто боятся, что землю у них отнимут. Ведь в прошлом году был принят федеральный закон об упрощенном порядке изъятия земельных участков в Новой Москве.
Неудивительно, что число предложений на первичном и вторичном рынках до 50-го километра по Калужскому шоссе сегодня заметно превосходит аналогичные варианты по другим столь же исторически непрестижным направлениям. Так, по данным базы недвижимости Москвы и Подмосковья "Навигатор", предложений по загородным домам, коттеджам, таунхаусам и просто земельным участкам здесь около 5 тыс. В то время как на Щелковском шоссе сходных предложений 2,9 тыс., на Горьковском — около 3 тыс., на Симферопольском — 3,7 тыс. Калужскому шоссе далеко разве что до Новорижского, которое лидирует по числу новых коттеджных поселков (всего 13 тыс. предложений).
Градостроительный план Новой Москвы пока окончательно не проработан, поэтому до сих пор точно неизвестно, где будут располагаться жилые массивы. Многих смущает и тот факт, что с прошлого года на этих территориях усложнились правила получения разрешения на строительство частных домов. Сейчас участок в Новой Москве можно приобрести по сравнительно доступной цене. Например, на 39-м километре от МКАД по Калужскому шоссе участок без подряда стоит 93 тыс. руб. за сотку. Чуть дешевле можно найти участок в коттеджном поселке на расстоянии 30 км от МКАД по Горьковскому шоссе (84 тыс. руб. за сотку). А в коттеджном поселке в 47 км от МКАД по Дмитровскому шоссе сотка стоит уже 79 тыс. руб.
С другой стороны, масштабная реорганизация и строительство транспортной инфраструктуры внушают экспертам оптимизм. По их мнению, Калужское шоссе в плане загородной недвижимости вскоре может стать одним из топовых направлений. Эксперты уверенно прогнозируют рост стоимости земли на территории Новой Москвы в недалеком будущем. "Через год цены вырастут из-за того, что здесь планируется строительство новых социальных объектов. Еще через год они увеличатся, потому что появится новое шестиполосное шоссе. А еще через год — потому, что появятся новые соединяющие хорды. В 2018 году построят первую очередь ЦКАД, которая протянется от Симферопольского до Калужского шоссе и будет уходить к Калуге. Все эти вложения, безусловно, значительно увеличивают привлекательность земли на территории Новой Москвы. Я прогнозирую рост цен минимум на 10% ежегодно (без учета инфляции)",— рассуждает гендиректор компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Где почем
Одним из наиболее существенных факторов, влияющих на стоимость земли в Подмосковье, является степень ее удаленности от МКАД. Наиболее дорогие участки традиционно находятся в десятикилометровой зоне. По данным компании "МИЭЛЬ-Загородная недвижимость", средняя цена предложения здесь составляет 550 тыс. руб. за сотку. Минимальная стоимость земли начинается от 250 тыс. и доходит до 1,2 млн руб. за сотку. Наиболее высокая стоимость характерна для стародачных мест.
Через каждые следующие 10 км стоимость сотки заметно снижается. Так, в пределах 10-20 км от МКАД цена предложения варьируется от 125 тыс. до 600 тыс. руб. за сотку. В 20-30-километровой зоне — уже 180-190 тыс. руб. Цена земли в дальнем Подмосковье — от 40 тыс. до 200 тыс. руб за сотку. "На сегодняшний день сформировалась сегментация Московского региона по классам недвижимости,— говорит Владимир Яхонтов.— У нас есть дорогой запад, дешевый восток и демократичные юг и север. Шоссе по престижности в основном повторяют соответствующие районы города Москвы". Иными словами, найти в десятикилометровой зоне Рублевского шоссе участок за 250 тыс. руб. за сотку невозможно. При этом за 100 км от Москвы земля на всех направлениях стоит примерно одинаково.
Туда податься
В последнее время наиболее важным становится не столько расстояние до дачи, сколько время, за которое от нее можно добраться до квартиры. Тем, кто планирует купить загородный участок, эксперты рекомендуют выбирать шоссе, до которого быстрее всего доехать от городского жилья. Ведь на то, чтобы проехать 10-15 км по Москве, может потребоваться больше времени, чем на 40-50 км от МКАД до дачи.
Кроме того, сейчас некоторые проблемные шоссе расширяются, другие обзаводятся дублерами. Среди наиболее перспективных направлений эксперт компании DS Law Михаил Кюрджев выделяет участки, располагающиеся по Ярославскому шоссе,— его реконструкция в городе до МКАД полностью завершена. Сейчас идет его расширение и за границами столицы, до Мытищ. "Думаю, что в этом направлении можно найти очень неплохие предложения,— говорит Михаил Кюрджев.— Цены еще не взлетели, но они будут подниматься, так как инфраструктура там активно развивается". Например, в коттеджном поселке в 40 км от МКАД по Ярославскому шоссе можно купить участок по 76 тыс. руб. за сотку.
По словам руководителя аналитического центра компании "ИНКОМ-Недвижимость" Дмитрия Таганова, наибольшее количество предложений по продаже земли сегодня расположено на восток от Москвы. Однако на Щелковском и Горьковском шоссе — постоянные пробки. Изменить ситуацию должен дублер Щелковского шоссе: сейчас в качестве основного варианта рассматривается строительство новой дороги слева от действующего пути до Звездного городка. Сегодня же на этом направлении можно найти предложение по 30 тыс. руб. за сотку в коттеджном поселке в 30 км от МКАД.
По мнению риэлторов, хорошие перспективы у Дмитровского шоссе, которое планируют расширить до шести полос. Участок до Дубны должен быть завершен до конца 2015 года, а к сентябрю нынешнего года будет введена в эксплуатацию развязка на МКАД. В столице Дмитровское шоссе планируется расширить с трех до пяти полос в каждую сторону. После того как реконструкция завершится, транспортная доступность участков по этому направлению станет существенно лучше. Сейчас в 60 км от МКАД по Дмитровскому шоссе можно найти предложения в коттеджном поселке по цене ниже 65 тыс. руб. за сотку.
Расширение Ленинградского шоссе и строительство платной дороги от МКАД почти до Солнечногорска делает покупку дачи по этому направлению все более интересной. И не только с точки зрения возможности быстро добраться до участка, но и в инвестиционном плане. В будущем цены на землю на этом направлении, по мнению экспертов, будут только расти. Сегодня же сотка земли без подряда в коттеджном поселке в 35 км от МКАД стоит 80 тыс. руб.
По словам директора департамента загородной недвижимости компании "Метриум Групп" Ильи Менжунова, после реконструкции Минского шоссе в некоторых поселках, где еще в прошлом году динамика продаж была низкой (один-два дома в квартал), сейчас продается по три-четыре дома в неделю. "Открывшаяся в декабре прошлого года новая платная дорога существенно разгрузила соседние магистрали",— говорит Илья Менжунов.
Таким образом, благодаря усилиям властей по реконструкции дорог на ряде направлений существенно раздвинется граница комфортной — с точки зрения времени в пути — удаленности участков. Правда, и цены на это тут же отреагируют существенным ростом.