Стрит-ритейл углубляется в жилые массивы
В 2013 году цены на стрит-ритейл вели себя разнонаправленно. В одних локациях они заметно росли, в других — падали. Но в среднем, говорят аналитики, рост стоимости аренды встроенных помещений соответствовал инфляции. По итогам года на рынок вышло около 150 тыс. кв. м помещений на первых этажах новых жилых домов.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
В Петербурге существуют три основные категории помещений стрит-ритейла с точки зрения локации. Первая — сформированные торговые коридоры: Невский, Большой проспект П. С., Московский и Владимирский проспекты. Во-первых, они привычны для покупателей, а во-вторых, обладают постоянным высоким автомобильным и пешеходным потоком. Вторая категория стрит-ритейла — магистрали, расположенные в спальных районах у метро. Третья — места в глубине районов, где располагаются в основном магазины формата "у дома", а также различные предприятия сферы услуг.
"Стоимость продажи коммерческих помещений в новостройках напрямую зависит от проходимости, размера комплекса и площади помещения. В среднем она составляет 100 тыс. рублей за квадратный метр. Что касается стоимости аренды, то в спальных районах арендная ставка на помещения, расположенные у станций метро, составляет в среднем 2,5-3,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, в отдаленных уголках — от тысячи рублей", — говорит Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.
Наиболее востребованы помещения небольшой площади — 50-70 кв. м. Более серьезные игроки, в том числе федеральные, интересуются помещениями площадью от 150 до 300 кв. м. Ресторанные сети и центры услуг зачастую арендуют большие по площади помещения — 500-600 кв. м.
В новых жилых кварталах основными арендаторами коммерческих помещений выступают различные продуктовые и хозяйственные магазины "у дома", салоны красоты, небольшие медицинские и ветеринарные клиники.
Ожидания завышены
"В середине года мы наблюдали рост максимальных арендных ставок на Невском проспекте, однако этот рост был сезонным, и в результате ожидания собственников оказались немного завышенными. Поэтому в четвертом квартале 2013 года на центральной магистрали города произошла корректировка арендных ставок в сторону снижения", — рассказал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. По его словам, среди основных торговых коридоров города снижение минимальных арендных ставок в конце года также можно было наблюдать на Ленинском проспекте. В то же время в сторону увеличения были скорректированы максимальные арендные ставки на Садовой улице. На второстепенных торговых коридорах города некоторое снижение ставок произошло на Литейном и Новочеркасском проспектах. "В качестве причин снижения ставок стоит отметить неустойчивую макроэкономическую ситуацию и, как следствие, фактор выжидательной позиции со стороны арендаторов", — поясняет господин Фадеев.
В нецентральной части города наиболее востребованными магистралями остаются проспект Энгельса, проспект Просвещения, Ленинский и Московский проспекты. Кроме того, большое количество торговых зон сформировано рядом со станциями метрополитена, как давно существующими, так и вновь открывшимися. В настоящий момент наибольший прирост нового предложения помещений формата "стрит-ритейл" формируется за счет активного строительства жилых комплексов в спальных районах города.
Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, добавляет: "Самыми дорогими по-прежнему остаются помещения на Невском — на участке от Малой Морской до площади Восстания, арендные ставки здесь составляют 7-12,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. За 2013 год существенно выросли ставки аренды на помещения формата street retail в районе станции метро "Василеостровская", к концу года они колебались в пределах 4,5-6 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. В четвертом квартале 2013 года существенно снизились арендные ставки в районе станции метро "Лиговский проспект" и составили 2-3,5 тыс. рублей за квадратный метр в месяц. Падение ставок аренды в этой локации вызвано резким снижением спроса в этом торговом коридоре в связи с предстоящим закрытием станции метро "Лиговский проспект" на реконструкцию".
Кафе и рестораны самые активные
В настоящий момент наиболее активными игроками на рынке стрит-ритейла в Санкт-Петербурге с точки зрения аренды по-прежнему остаются арендаторы сегмента кафе и ресторанов, банки и продовольственные магазины. В среднем в 2013 году на рынке стрит-ритейла на основных торговых коридорах ротация составляет около 15% в год. За последний год чаще всего изменения касались таких профилей арендаторов, как одежда, обувь и аксессуары, рестораны и кафе, телекоммуникации. В меньшей степени сократили свое присутствие на рынке операторы из таких сегментов, как красота и здоровье, книги, музыка, игрушки и подарки, ювелирные магазины.
С точки зрения пришедших на рынок арендаторов лидируют ритейлеры сегмента кафе и ресторанов, а также одежды, обуви и аксессуаров. Наименьшую долю из вновь пришедших занимают операторы следующих сегментов: развлечения, ювелирные изделия, специализированные продуктовые магазины, товары для дома, книги, музыка, игрушки и подарки.
Ритейлеры сегмента кафе и рестораны, а также сегмента одежда, обувь и аксессуары занимают наибольшую долю как среди ушедших, так и среди пришедших операторов. Это объясняется тем, что нередко в результате ротации изменение профиля арендатора не происходит, меняется только конкретный оператор.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, говорит: "Наиболее востребованы небольшие площади с метражами до 100 кв. м. У ряда ритейлеров (например, продовольственных магазинов) спросом пользуется более крупный формат — 300-500 кв. м. Наиболее востребованы площади с большой проходимостью и хорошей видимостью, вблизи магистралей и станций метро. Именно поэтому в новых домах в спальных районах первые этажи начинают работать после заселения первых нескольких домов".
Центробежные силы
В прошлом году, по разным оценкам, в Петербурге было введено около 150-170 тыс. кв. м встроенных помещений в новых домах. Постепенно основной ввод жилья смещается на окраины или даже за границы города, поэтому и новый ввод встроенных коммерческих помещений пришелся на окраины.
"Одна из наиболее заметных тенденций рынка встроенных помещений — повышение спроса в спальных районах, отдаленных от станций метро. Если еще пять-десять лет назад покупатели рассматривали только центральные районы, в крайнем случае, микрорайоны у станций метро, то теперь охотно покупают и встроенные помещения в крупных жилых комплексах "на окраинах". Наиболее популярны такие помещения для продуктовых магазинов шаговой доступности, хозяйственных магазинов, цветочных и зоомагазинов, а также аптек. Кроме того, распространено в размещение в них предприятий сферы услуг — обувных мастерских, салонов красоты", — говорит Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент".
Массовое строительство проектов комплексного освоения территорий будет и в дальнейшем способствовать повышению доли спроса на коммерческие помещения в отдаленных спальных районах.
Владислав Фадеев добавляет: "Рост привлекательности спальных районов для ритейлеров происходит не только в связи с большими объемами жилищного строительства, но и благодаря высокому качеству размещенных здесь коммерческих помещений, отвечающих высоким требованиям арендаторов. В результате уровень ставок в некоторых спальных районах сопоставим со ставками на центральных улицах города".
Доля встроенных коммерческих помещений в новых домах обычно составляют от 3 до 8%: в зависимости от местоположения и масштаба проекта, а также от общего объема вводимой в эксплуатацию недвижимости.
Генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто считает, что рост цен на встроенные помещения в 2013 году составил около 8%. "Среди покупателей — стоматологические клиники, медицинские центры, аптеки, салоны красоты, банки и салоны связи. Около четверти площадей приобретаются под офисы компаний", — говорит он.
"Главная положительная тенденция, которую можно отметить, — это развитие рынка банковских услуг по ипотечному кредитованию на приобретение коммерческой недвижимости для малого и среднего бизнеса. Как следствие — увеличение спроса на встроенные помещения коммерческого назначения", — радуется Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ"" (входит в Etalon Group).
Политика крупных девелоперов при работе с коммерческими помещениями может быть разной: часть компаний сдает их в аренду, другая часть продает помещения на начальном этапе реализации проектов или, наоборот, уже в завершающей стадии строительства для получения максимального дохода.
"На данном этапе "Главстрой-СПб" ориентирован на продажу встроенных коммерческих помещений в своих объектах. Рентабельность основного бизнеса компании заметно выше (почти в два раза) доходности от сдачи площадей в аренду. В текущем году (при отсутствии значимых макроэкономических событий на рынке) рост цен на помещения стрит-ритейла на первичном рынке недвижимости будет удерживаться на уровне среднегодовой инфляции", — говорит Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб".
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", резюмирует: "Выраженный дефицит торговых площадей в одном из наиболее перспективных форматов — street retail — выступает мощным драйвером спроса на встроено-пристроенные помещения. Учитывая ограниченное предложение таких объектов на рынке и их, как правило, очень выгодную локализацию (внутри жилых массивов и в наиболее крупных торговых коридорах) можно предполагать сохранение высокого спроса на них как минимум в среднесрочный период следующих трех-пяти лет. Подобная ситуация способствует высокой динамике роста арендных ставок и стоимости сделок купли-продажи подобных объектов. В среднем темпы роста основных индикаторов в этом сегменте заметно выше показателей широкого рынка коммерческой недвижимости".