Торгово-развлекательные ценности
Только в третьем квартале 2013 года в России введено в эксплуатацию 15 новых торговых центров. Существенную долю в общую статистику, как обычно, вносят области Центрального Черноземья. Но, по мнению аналитиков, в макрорегионе по-прежнему остается нехватка современных торговых площадей на душу населения. Возведенные ранее ТРЦ, пользующие еще несколько лет назад колоссальной популярностью, морально устаревают и уступают в борьбе за клиентов новым объектам.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев
Отдел исследований Cushman & Wakefield сообщает, что по итогам 2013 года объем потребления в России продолжает оставаться на высоком уровне и оборот розничной торговли растет. При этом «ритейлеры продолжают экспериментировать с форматами и подходами к обслуживанию покупателей». Так, некоторые бренды в прошлом году начали работать напрямую (Montcler, Tommy Hilfiger), другие тестируют франчайзинговые схемы (McDonald’s, Starbucks, Disney Store). И, что самое главное, «в связи с дефицитом предложения в торговых центрах Москвы, ритейлеры обращают все больше внимания на регионы».
В начале 2013 года к вводу в эксплуатацию планировалось 90 качественных торговых объектов (торговых центров, аутлетов, ритейл-парков) общей торговой площадью (GLA) 2,8 млн кв. м. По результатам года было введено в эксплуатацию больше половины от заявленного объема (63 торговых центра с GLA более 1,6 млн кв. м). И это соответствует устоявшейся тенденции строительства в России за последние годы – объем ежегодного ввода новых площадей стабильно находится на уровне 1,4-1,8 млн кв. м. В компании отмечают, что на данный момент «активно застраиваются города с населением менее 1 млн человек» (в таких городах в 2013 году было открыто 32 торговых центра). Ставки аренды для помещений в торговых галереях качественных ТЦ в Москве находятся в диапазоне от $500 до 4 тыс. (за 1 кв. м в год без НДС и других платежей). Вне столицы, по мнению аналитиков, ставки аренды в торговых центрах в среднем на 30-60% ниже в зависимости от региона. Но дополнительно к ставке аренды ритейлеры платят сервисные сборы: за обслуживание ($150-250 за 1 кв. м в год для помещений размером менее 500 кв. м), за маркетинг ($10-25 за 1 кв. м в год).
ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ: БОРЬБА ЗА ПОТРЕБИТЕЛЯ С СЕЛЬСКИМ УКЛОНОМ По данным департамента по развитию предпринимательства и потребительского рынка Воронежской области, на территории региона в розничной торговле заняты 13,2 тыс. хозсубъектов. Они используют 20 тыс. торговых объектов, в том числе стационарных – 15,5 тыс., нестационарных – 4,4 тыс. Оптовую торговлю ведут 980 предприятий, занимающих 1,3 тыс. объектов. По официальным данным, с 2010 по 2013 годы в области увеличивались масштабы стационарной розничной торговой сети. Ежегодный прирост составляет по региону от 3,5 до 4%, непосредственно по Воронежу – свыше 4,6%.
Также в департаменте отмечают, что площадь торговых объектов в целом возросла за последние четыре года в 1,7 раза, в Воронеже за аналогичный период – в два раза: «Прирост торговых площадей опережает темпы роста количества объектов торговой недвижимости. Это свидетельствует об укрупнении центров. По оперативной информации, за аналогичный период по области было введено в эксплуатацию свыше 120 ТЦ, магазинов форматаash & carry, гипермаркетов». В числе наиболее крупных объектов, открытых в Воронеже в прошлом году, сотрудники департамента отметили торговый центр «Атмосфера» (в непосредственной близости от Центрального рынка, управляет ООО УК «Атмосфера»), гипермаркеты ООО «Лента» (в здании бывшего кинотеатра «Дружба» и в ТРЦ «Московский проспект», на площадях сети «Вестер Гипер»), магазин «Территория доступной мебели», два объекта ОАО «Центрторг», магазин «Юничел», ООО «Петровское», магазины торговой сети «Магнит», первую часть розничного рынка ООО «Придача» (контролируется ОАО «Домостроительный комбинат»).
По официальным данным, в настоящее время на тысячу жителей Воронежской области приходится 575 кв. м торговых площадей. Это превышает утвержденный норматив «минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов» на 30,1%. Причем по Воронежу тот же норматив уже превышен на 37,7% и составляет 807 кв. м на тысячу жителей. На территории региона развиваются 69 розничных торговых сетей, удельный вес которых в общем товарообороте составляет 21,4%. «Тенденция роста сетевой торговли создает дополнительные возможности расширения рынка и дает значительный положительный эффект», – считают в департаменте.
Там же отмечают, что сейчас торговля в области «показывает достаточную восприимчивость к инновационным технологиям, внедряет современные формы работы с рынком и потребителем: франчайзинг, электронная торговля, системы самообслуживания, дисконтирования, бонусов». Многие компании «используют моно- и мультибрендовые подходы в ассортиментной политике, систему дисконтных карт, формируют базы данных по клиентуре», что «свидетельствует об усилении борьбы за потребителя». Ну и, конечно, чиновники обращают внимание на то, что розничные сети «неравномерно распределены по территории области, сохраняется значительная дифференциация по уровню развития и обеспеченности торговыми площадями сельского и городского населения». За пределами крупных городов торговля концентрируется в основном в районных центрах, где проживает большая часть сельских потребителей.
«Система товароснабжения региона характеризуется явным недостатком объектов, выполняющих дистрибьюторские функции и непосредственно обслуживающих товаропоток, – отмечают специалисты департамента. – В структуре оптового звена области недостаточно территориальных распределительных центров, в том числе мелкооптовых – для снабжения магазинов “шаговой” доступности. Продовольственный рынок региона остро нуждается в оптово-логистических центрах, связывающих местных производителей сельскохозяйственной продукции и продовольствия и предприятия розничной продовольственной торговли».
Впрочем, функции одного из таких крупных центров на себя может взять обновленный Центральный рынок Воронежа. Возводит его одноименное ОАО (подрядчик – ООО «Алтиус инжинеринг и констракшн») с уставным капиталом более 1 млрд руб., вносимым в равных долях двумя акционерами – облправительством и мэрией. По мнению властей, будущая форма организационно-правового устройства Центрального рынка должна представлять собой кооператив, состоящий из воронежских производителей, который «возьмет на себя управление рынком и обеспечит реализацию качественной продукции по оптимальным ценам для горожан». Запланированная площадь нового рынка, не считая подземного и надземного паркинга (а это около 40 тыс. кв. м), – 21,2 тыс. кв. м. Сдача объекта ожидается к 1 августа текущего года.
ЛИПЕЦКАЯ ОБЛАСТЬ НА ПОРОГЕ «РАЗМОРОЖЕНИЯ» По данным Центрально-Черноземного банка Сбербанка России (ЦЧБ СБ), кредитующего большую часть проектов ТРЦ, еще два года назад общая площадь торговых центров в Липецке приближалась к 250 тыс. кв. м, из них арендопригодная превышала 200 тыс. кв. м. Показатель обеспеченности населения торговыми площадями в регионе составляет около 485 кв. м на 1 тыс. жителей. Средний уровень вакантных площадей в области – около 23%.
По данным участников рынка, за два последних года прирост торговых площадей составил не более 20 тыс. кв. м. При этом в Липецке остаются «замороженные» объекты, девелоперами которых выступают компании федерального уровня (в том числе Finstar Properties, ГК «Ташир»). В марте 2013 года одну из таких строек перезапустило липецкое ООО «Техно-торговый центр “Фолиум”», выкупившее недостроенный ТРЦ «Липецкая ярмарка» на Московской улице. Открытие ТРЦ запланировано на осень 2015 года, с 30 января 2014 года возобновились строительные работы. Площадь нового объекта должна составить 110 тыс. кв. м, стоимость – 3,3 млрд руб., а ожидаемый срок окупаемости – 7,5 года.
Также было заявлено о строительстве второй очереди ТЦ «Европа», в результате чего его площадь увеличится с 57,9 тыс. кв. м до 180 тыс. кв. м уже ко второму кварталу следующего года. Объем инвестиций оценивается «более чем в $100 млн», а с учетом удачного расположения объект, по мнению экспертов, может рассчитывать на «сильный потребительский трафик».
Кроме того, не так давно стало известно, что на месте недостроя, ранее принадлежавшего обанкротившемуся ОАО «Кит-Кэпитал» Тимура Горяева, появится торгово-развлекательный центр «Кит» общей площадью 154,47 тыс. кв. м. Строительство будет вести компания Mallino Development Group через ООО «Линия», также подконтрольное господину Горяеву. Эксперты оценивают данный проект в 5-6 млрд руб. При этом совладелец ТРЦ «Европа» липецкий девелопер Владимир Чеботарев «на 90% уверен», что у «Кита» будут проблемы с привлечением арендаторов сегмента fashion: «Auchan займет порядка 10 тыс. кв. м, а кого привлекать на остальные 65 тыс. кв. м? Для небольшого Липецка это существенные объемы, тем более многие бренды уже присутствуют в регионе».
С другой стороны, партнер и ведущий консультант компании «Магазин магазинов» Нармина Горина полагает, что «потенциал рынка ТРЦ в Липецке довольно высок». По ее мнению, в городе наблюдается самый низкий уровень (в сравнении с городами с сопоставимой численностью населения) обеспеченности населения качественными торговыми площадями (по ее данным, показатель составляет всего 85 кв. м на 1 тыс. жителей). Из порядка 20 крупных местных торговых объектов (в их числе гипермаркеты таких сетей, как Real, Metro C&C, «Линия», «Карусель» и «Метрика»), эксперт выделила лишь один ТРЦ «современного формата» в Липецке – «Европу» с торговой площадью в 43 тыс. кв. м.
ТАМБОВСКАЯ ОБЛАСТЬ – В ПОГОНЕ ЗА СОСЕДЯМИ По словам начальника отдела потребительского рынка и платных услуг управления по развитию промышленности и предпринимательства Тамбовской области Елены Лавринчук, сегодня на территории региона более 30 торговых центров с площадями от 1 тыс. до 36 тыс. кв. м. В их числе пять ТРЦ. За 2012-2013 годы введено в эксплуатацию 12 ТЦ общей площадью более 100 тыс. кв. м. В текущем году планируются к открытию ТРЦ «РИО» на 25 тыс. кв. м, ТРЦ «ЦУМ» (13 тыс. кв. м) и ТЦ «Мебельный континент» (4 тыс. кв. м). Норматив обеспеченности торговыми площадями достигает 485 кв. м на тысячу человек. Госпожа Лавринчук отметила, что недостроенных торговых центров на территории Тамбовской области нет.
При этом в областном центре был «замороженный» объект ОАО «Кит-Кэпитал» – на улице Чичерина. Однако в начале года в мэрии сообщили, что ТЦ будет снесен, а участок застроят многоквартирными жилыми домами. Напомним, на момент банкротства компании степень готовности ТЦ в Тамбове оценивалась в 23%: был построен один этаж общей площадью 8,6 тыс. кв. м.
Долгое время рынок коммерческой недвижимости Тамбова характеризовался экспертами как «относительно скудный». Так, по данным ЦЧБ СБ, на начало 2008 года обеспеченность торговым площадями города составляла 64 кв. м на тысячу человек, что являлось самым низким показателем в макрорегионе. А количество арендопригодных торговых площадей в ТЦ Тамбова на тот момент не превышало 20 тыс. кв. м. Эксперты банка поясняли, что низкая покупательская способность местного населения не позволяет активно строить дополнительные торговые площади.
Однако в 2013 году сразу несколько крупных ТРЦ открыли свои двери тамбовчанам. Среди них ТРЦ «Акварель» общей площадью 35 тыс. кв. м, возведенный практически в центре города. Торговая площадь ТРЦ – 18 тыс. кв. м в трех наземных и двух подземных этажах, стоимость проекта составила 1,2 млрд руб.
Также ГК «Промресурс» курского бизнесмена Николая Полторацкого открыла в Тамбове третий ТЦ «Европа» общей площадью 25 тыс. кв. м: продовольственный гипермаркет занял 5 тыс. кв. м, гипермаркет детских товаров «Европа KIDS» – 2,5 тыс. кв. м, сети «Усадьба» – 2,5 тыс. кв. м и «Метрика» – 3,6 тыс. кв. м.
Еще один крупный объект, начавший работу в декабре 2013 года, – ТРЦ «Рио» ГК «Ташир». Его площадь также 25 тыс. кв. м, но, помимо торговой и развлекательной частей, в состав центра входит гостиничный комплекс.
Директор департамента торговой недвижимости московского консалтингового агентства Penny Lane Realty Алексей Могила отмечает, что Тамбов относится к региональным городам «второго эшелона». Поэтому одномоментный выход на рынок сразу нескольких ТРЦ площадью около 30 тыс. кв. м, которые для города являются крупноформатными, несет существенные риски для игроков этого сегмента. С другой стороны, в городе всего четыре крупных комплекса с серьезной развлекающей составляющей.
КУРСКАЯ ОБЛАСТЬ ПРОДОЛЖАЕТ КОВАТЬ ТРЦ Комитет потребительского рынка, развития малого предпринимательства и лицензирования Курской области насчитывает на сегодняшний день в регионе около 6,5 тыс. предприятий торговли. Процесс формирования торговых сетей в субъекте начался более восьми лет назад, раньше, чем во многих соседних областях. Сегодня в регионе представлены свыше 40 розничных торговых сетей, в том числе ЗАО «Корпорация “ГриНН”», ООО ГК «Промресурс», ООО ТД «Перекресток», ЗАО «Тандер» (магазины «Магнит»), ООО «Билла», ООО «МЕТРО Кэш энд Керри». В результате их активной инвестиционной деятельности в Курской области показатель обеспеченности населения торговыми площадями достигает 670 кв. м на тысячу жителей. По словам заместителя председателя комитета Михаила Аксенова, высокий уровень конкуренции «способствует сдерживанию цен в области».
Весной прошлого года в Курске открылся новый ТРЦ «Европа» Николая Полторацкого (трехэтажный, площадью 32 тыс. кв. м). В планах компании строительство центров на Московской площади и на улице Карла Маркса в центре города, где компания приобрела участок площадью 19,6 тыс. кв. м за 518 млн руб. Концепция должна объединить их в единый комплекс площадью 140 тыс. кв. м. По предварительным данным, здания будут соединяться между собой мостом или траволаторами. При этом в Курске у «Промресурса» уже работает 21 магазин, у, пожалуй, главного конкурента, корпорации «ГриНН» Николая Грешилова, четыре гипермаркета «Линия» и один ТРЦ.
В рамках соглашения о сотрудничестве администрации Курской области с ЗАО «ГриНН» на 2014-2015 годы, инвестиции компании в регион составят порядка 10,4 млрд руб. В эту сумму входит строительство многофункционального комплекса «МегаГриНН» на улице Карла Маркса и комплекса «ГРиНН» на проспекте Клыкова.
Открытие «МенаГриННа» компания запланировала на 1 января 2016 года.Объем инвестиций – 7 млрд руб. Кроме того, компания планирует за свой счет благоустроить территорию комплекса и расширить улицу Карла Маркса с 4 до 6 полос от пересечения с улицей Школьной до Кавказской. Эти работы стоимостью 160 млн руб. начнутся в 2014 году. Непосредственно к комплексу примкнет многоуровневый крытый паркинг на 2500 машино-мест. Общая площадь объекта составит 220 тыс. кв. м, и он, по оценке самой компании, «будет самым большим из комплексов схожей направленности в Черноземье». Проект включает в себя парк развлечений «Гриннландия» с аттракционами, детским и молодежным клубом, ледовым катком, ресторанами и кафе, восьмизальным кинотеатром, боулингом, бильярдным клубом. На высотной панорамной площадке разместится двухзальный караоке-клуб.
Площадь второго комплекса «ГриНН» (проспект Клыкова) должна составить 140 тыс. кв.м с датой ввода - 1 июля 2015 года. Главным его достоинством в компании называют концертный комплекс с двумя залами - трансформерами на 2 тыс. зрителей и на 900. Кроме этого, большие площади отводятся для отдыха всей семьей. На сегодня ведутся работы по отрывке котлована.
Интересно, что даже с учетом всех озвученных курских объектов руководитель отдела по связям со СМИ в регионах X5 RETAIL GROUP N.V. (сеть представлена в 80 городах России) Владимир Русанов дал понять, что качественных торговых площадей в хороших местах не может быть много.
БЕЛГОРОД И ОРЕЛ: «ГРИННЛАНДИЯ» РАСШИРЯЕТСЯ Еще в конце 2012 года белгородский губернатор Евгений Савченко на заседании регионального правительства заявлял, что количество торговых площадей в облцентре на 20% превышает требуемые нормативы. А в 2013 году в Белгороде открылся ТРЦ «МегаГриНН» стоимостью 4 млрд руб. и площадью 168 тыс. кв. м. Уникальность комплекса состоит, прежде всего, в процентном соотношении торговых площадей и развлекательных, причем большей частью последних управляет сама компания «ГриНН». Так, всего 79 тыс. кв. м из общей площади используется для торговли, на остальной территории расположились зона фуд-корта, боулинг на 26 дорожек, ледовый каток, парк аттракционов, детский клуб, рестораны и кафе, кинотеатр на шесть залов, бильярдный и ночные клубы.
Напомним, что помимо «МегаГриННа» на территории Белгорода работает ТРЦ «Сити Молл Белгородский», открывшийся в 2010 году. Общая площадь объекта составляет 118 тыс. кв. м, из них 70 тыс. кв. м используется для торговли. В комплекс входит парковка на 1,5 тыс. машино-мест.
По данным правительства Орловской области, в регионе действуют 5,566 тыс. объектов розничной торговли, в том числе 76 – у краснодарского ЗАО «Тандер» (сеть «Магнит»), 73 – у липецкой «Росинки», два гипермаркета «Линия», два гипермаркета «Европа» (курская ГК «Промресурс», второй ТЦ открылся буквально в начале февраля), а также семь объектов Х5 Retail Group и один «Седьмого континента».
Кроме того, на территории Орла корпорацией «ГриНН» возводится новый ТЦ, «завершение работ намечено на декабрь 2014 года», – отмечали ранее в компании. Речь идет о ТЦ, строящемся напротив крупнейшего объекта «ГриННа» – одноименного туристического многофункционального комплекса на Кромском шоссе (южная окраина Орла). Площадь центра, по проекту, должна составить 62 тыс. кв. м. Объем инвестиций – 1,5 млрд руб.
Годом ранее в облцентре группа «Ташир» запустила в эксплуатацию ТРЦ «Рио» площадью 46 тыс. кв. м. Проект с объемом инвестиций $80 млн строился с 2008 года на площадке размером 7,5 га в районе Московского шоссе. По сообщению группы, посещаемость ТРЦ составляет от 15 до 30 тыс. человек в день. Помимо торговых площадей, на территории центра располагаются фуд-корт, кинотеатр, детский развлекательный центр и паркинг на тысячу автомобилей.
УРОВЕНЬ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ – ПОНЯТИЕ РАСТЯЖИМОЕ Ведущий аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин полагает, что в 2013 году конъюнктура рынка торговой недвижимости Черноземного макрорегиона, несмотря на серьезное замедление темпов роста экономики страны в целом, оставалась достаточно позитивной: «Согласно различным измерениям, совокупный объем предложения торговой недвижимости на локальном рынке макрорегиона оценивается в диапазоне 2,5-3 млн кв. м. При этом доля качественных объектов не превышает 30-40%».
«Можно отметить, что в условиях дефицита нового фонда в структуре рынка превалирует предложение низкого и среднего ценовых сегментов, а средняя площадь выделенных объектов составляет преимущественно не более 200-300 кв. м. При этом наиболее выраженный спрос, поступающий от игроков из числа крупных розничных операторов, формируется на объекты площадью около 500-3 тыс. кв. м», – отметил господин Клягин.
А в Cushman & Wakefield отмечают новый важный сегмент для стрит-ритейла – это сопутствующие торговые помещения в крупных офисных центрах или многофункциональных комплексах, которые «способны генерировать уникальный поток посетителей с предсказуемой платежеспособностью». С этим мнением согласен и управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский: «При рассмотрении некоторых проектов может оказаться, что меньше половины площади используется непосредственно для торговли. Людей все больше интересуют развлечения». Господин Войцеховский выразил сомнение в том, что в ближайшее время может произойти перенасыщение рынка Черноземья. «Торговые центры постепенно морально устаревают и перестают быть востребованы населением, их вытесняют новые. Не надо путать формально существующий объем площадей и те центры, которые действительно интересны людям», – пояснил управляющий директор.
Господин Клягин также уверен, что уровень обеспеченности населения торговыми площадями остается достаточно низким: «Сохраняющийся дефицит предложения остается фактором роста нового строительства и поддерживает ценовую конъюнктуру. По разным оценкам, по итогам года стоимость аренды торговых площадей выросла на 10-15%. Ставки варьируются в довольно широком диапазоне $150-500. В 2014 году в условиях сложной макроэкономической конъюнктуры нельзя исключать некоторого сужения спроса и замедления основных индикаторов. Тем не менее при отсутствии сильных внешних шоков в перспективе следующих двух-трех лет рынок, учитывая его значительный фундаментальный потенциал, полагаю, продолжит развиваться достаточно активно».