Умерить аппетиты
После нескольких лет динамичного роста на рынке жилой недвижимости в 2013 году на юге России стало заметным снижение девелоперской активности. В ряде регионов сократились объемы ввода жилья, застройщикам оказалось сложнее реализовывать объекты. Причина не только в экономическом спаде, но и в насыщении спроса в некоторых городах. Тем не менее, проекты с удачной концепцией по-прежнему востребованы на рынке, и именно они, по словам экспертов, будут обеспечивать умеренный рост рынка в 2014 году.
Фото: Коммерсантъ / Олег Харсеев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Юрий Ли-бин / купить фото
Без рекордов
Несмотря на экономические трудности в стране, рынок жилой и коммерческой недвижимости в 2013 году, по мнению экспертов, оставался сравнительно устойчивым. «Жилищно-строительный комплекс на фоне достаточной ликвидности выглядит умеренно позитивно,— считает аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.— В жилищном секторе объем нового строительства в целом по РФ вырос на 5,6%».
Однако положительная динамика наблюдалась далеко не во всех российских регионах. «Основной тенденцией 2013 года на юге стало снижение девелоперской активности, как в сегменте жилой, так и в сегменте коммерческой недвижимости,— рассказал генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.— В 2013 году, впервые с момента кризиса 2008–2009 годов, снизились абсолютные объемы ввода жилья». Наиболее сильным замедление темпов оказалось в Краснодарском крае: Кубань, которая в 2012 году отчиталась о рекордном росте объемов на 17%, в прошлом году, по данным Росстата, недобрала 9,8%. Снижение объемов продемонстрировала также Волгоградская область — минус 5,7% по итогам года. Вместе с тем, среди регионов ЮФО были и «отличники»: Калмыкия прибавила в 2013 году 27,7%, Астраханская область — 16,4%, Ростовская область — 7,5%. Правда, положительный итог для округа в целом они обеспечить не смогли: результат ЮФО по объемам ввода жилья выглядит хуже прошлогоднего. В течение 2013 года здесь было построено 7721,6 млн кв. м жилья, что на 2,7% меньше, чем в 2012 году.
По мнению Ильи Володько, спад строительной активности, прежде всего, связан со снижением платежеспособного спроса. Этот фактор в качестве основного называет и генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов: «Платежеспособность покупателей падает. Соответственно, постепенно увеличивается процент долевых договоров с ипотекой, а также уменьшается спрос на квартиры как на инвестиционный инструмент».
«В целом, по итогам проведенного нами опроса, более половины участников строительного рынка отмечают у себя негативные тенденции: их выручка по итогам 2013 года осталась прежней (25% опрошенных), либо снизилась (29% опрошенных). Отметим, что у 13% падение показателей продаж было значительным. О росте показателя оборота в течение года заявили 42% респондентов, из которых 13% сказали, что рост был существенным»,— привел данные исследования Илья Володько.
Крупный формат
Наиболее заметными проектами на юге в 2013 году стали проекты комплексного освоения территорий. В Ростове-на-Дону продолжилась реализация одного из самых масштабных проектов КОТ — «Западные ворота». По словам генерального директора ЗАО «Патриот» Игоря Далаксакуашвили, в 2013 году было получено разрешение на строительство всех оставшихся корпусов и начато возведение первой из четырех высотных башен, в которых будут квартиры с европланировками (кухня и гостиная в таких квартирах объединены в единое пространство). Кроме того, в настоящее время ЗАО «Патриот» реализует в городе сразу два проекта по редевелопменту бывших промышленных зон. Так, на месте кирпичного завода №1 сейчас возводится ЖК «Красные ворота», а площадку подшипникового завода №34 займет ЖК «Акварель», строительство которого началось в 2013 году.
Еще один крупный проект в Ростове-на-Дону — микрорайон «Суворовский». В нем планируется до 2025 года построить 4,5 млн кв. м жилья. Инвесторами выступают группа компаний ВКБ и ОАО «Ростовское». Объем инвестиций в проект с учетом вложений в инфраструктуру составит 170 млрд руб.
В Краснодаре компания «Сувар Эстейт» на землях Фонда РЖС реализует масштабный жилищный проект — микрорайон «Казанский». Площадь освоения составляет более 75 га, предполагается, что в новом районе будут проживать 25 тыс. человек.
Крупные проекты на юге реализуются и в сфере малоэтажного строительства. Так, летом 2013 года было завершено строительство первой улицы коттеджного поселка «Донской» в окрестностях города Батайска. Проект рассчитан до 2016 года, всего здесь будет построено 600 домов разного формата.
По мнению Игоря Далаксакуашвили, для многих городов юга проекты КОТ остаются единственно правильным решением для обеспечения населения жильем, так как ресурсы точечной застройки практически исчерпаны. Однако он подчеркивает, что для успеха таких проектов, особенно в небольших городах, важно, чтобы инженерная инфраструктура строилась не только за счет девелоперов, но и за счет инвестпрограмм сетевых компаний. Социальные объекты также должны возводиться при участии муниципалитетов, иначе расходы на это просто будут включаться в цену квадратного метра. «Для комплексного освоения крупного участка земли инвестору необходимо потратить от полутора до двух с половиной лет на разработку и согласование проекта, инженерных сетей, на получение разрешений на строительство. Это требует огромных денежных вложений и, конечно, большую роль играет поддержка со стороны администрации города»,— добавляет заместитель директора УК «РАССВЕТ СТРОЙ ИНВЕСТ» Алла Чеканова. Несмотря на все плюсы КОТ, их активное развитие может привести к вымыванию с рынка небольших строительных компаний. «Если в 2012 году 25% введенного жилья в Ростове-на-Дону было построено одним застройщиком, то в 2013 году двумя застройщиками введено более 47% от годового объема ввода жилья,— приводит пример генеральный директор ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев.— Рынок жилья в городе переходит к крупным застройщикам, которые строят в основном панельное или объемно-блочное жилье эконом-класса. Это отрицательно скажется на возможности выбора жилья ростовчанами и конкуренции в отрасли». По его мнению, переломить ситуацию можно за счет увеличения предложения небольших муниципальных земельных участков для застройки.
Вопрос цены
Недвижимость считается одним из основных инвестиционных инструментов в России, однако в 2013 году она не смогла оправдать инвестиционных ожиданий. «По итогам 2013 года, в среднем в России жилая недвижимость подорожала на 5–6%, что даже немного уступает инфляции»,— отметил Максим Клягин. На юге, по данным MACON Realty Group, цены на недвижимость показали отрицательную динамику. «Динамика цен на жилье в большинстве субъектов Юга оставалась на уровне 2012 года, а ее изменения в ту или другую стороны были незначительными. В Ростове-на-Дону средние цены на недвижимость немного снизились в связи с тем, что в городе стали активно строить эконом-класс. В Краснодаре в 2013 году стоимость жилья также снизилась, по отношению к 2012 году падение составило порядка 2%»,— сообщил Илья Володько.
Единственный вариант заработать на квадратных метрах — приобрести жилье на ранних этапах строительства. «Такая выгода обусловлена тем, что покупка квартиры на этапе котлована обойдется на порядок дешевле, чем в заселенном доме (в среднем разница в цене за 1 кв. м в новостройке и на вторичном рынке составляет 10 тыс. руб. за кв. м)»,— отметила Алла Чеканова. При этом, по мнению Игоря Далаксакуашвили, с точки зрения надежности вложений приобретать жилье лучше всего именно в проектах комплексной застройки: «Когда строится один дом и инвестор покупает там квартиру с целью перепродажи, он не знает, чем вся эта история закончится. Инвестируя в объект КОТ, он видит, что пока идут продажи в одном доме, строятся еще два, и это строительство гарантированно будет завершено».
По словам Аллы Чекановой, сейчас компании в большей степени ориентируются на потребности и доходы населения, поэтому на рынке много предложений квартир эконом— класса. Среди новых тенденций на рынке строительства жилья Алла Чеканова отмечает предложение квартир с отделкой «под ключ»: «Это очень удобно для покупателей: приобрел квартиру и сразу заехал жить, не тратя на ремонт свои деньги и время. Такие квартиры-студии сейчас предлагаются в ЖК „Европейский“. Спрос на них стабильно растет».
Колебания валютных курсов, по мнению экспертов, могут заметно отразиться на рынке недвижимости. Прежде всего, как объяснил Илья Володько, увеличится рост спроса на жилье, так как в условиях нестабильности экономики население более охотно вкладывает деньги в недвижимость, чем открывает банковские вклады. «Однако продолжительность этого повышенного спроса будет зависеть от того, насколько затянется период неопределенности на валютном рынке»,— объясняет эксперт. Кроме того, некоторые из строительных материалов, использующихся в строительстве, являются импортными. Поэтому повышение курса евро и доллара будет влиять на увеличение себестоимости строительства.
Вместе с тем, по словам эксперта, текущие рыночные условия не позволяют девелоперам увеличивать цены реализации без существенных потерь объемов продаж. Поэтому в 2014 году застройщикам необходимо будет особенно тщательно подходить к формированию своей ценовой политики.
Линия развития
По мнению Максима Клягина, в 2014 году, учитывая прогнозируемые слабые темпы роста экономики, значимого улучшения динамики рынка строительства, скорее всего, не произойдет. «Ожидаемое снижение спроса будет оказывать давление на результаты строительного комплекса и объемы нового ввода. Вместе с тем, полагаю, рынок будет оставаться сравнительно стабильным — без резких ухудшений»,— комментирует эксперт. «В целом рынок недвижимости Юга в 2014 году перейдет на новый этап своего развития — стадию умеренного роста»,— резюмирует Илья Володько.
На стабильность ситуации надеются и сами застройщики, планируя запуск новых проектов в ближайшие годы. Так, ГК «Жилстрой» еще в 2013 году приобрела права аренды на три участка в Ростове-на-Дону под строительство жилья: 1га в ЗЖМ, 18 га в Батайске и 10 га в Левенцовке. «Рынок жилья еще не насыщен, поэтому в 2014 году он будет развиваться. Мы планируем продолжить строительство в ЗЖМ, начать новый проект в центре и будем вести проектные работы по двум большим участкам»,— рассказал Андрей Смехунов.
В 2013 году земельный банк компании «ЮИТ ДОН» также пополнился тремя новыми участками в Кировском районе Ростова-на-Дону (4608 кв. м) и Ленинском районе (два участка площадью более 27 тыс. кв. м), на которых в ближайшие годы развернется строительство.
По прогнозу Ильи Володько, основной объем ввода, как и в прошлые годы, будет приходиться на Краснодарский край, однако темпы строительства здесь значительно замедлятся: «В Краснодаре и Ставрополе рынок жилой недвижимости близок к насыщению, потенциал спроса здесь практически исчерпан, и цены на жилье почти не растут. Ввиду высокой конкуренции данные города постепенно теряют инвестиционную привлекательность в плане девелопмента». Серьезных прорывов не стоит ожидать и от Сочи — здесь на фоне высоких цен на недвижимость наблюдается серьезный профицит предложения, который после проведения Олимпиады 2014 года еще больше усугубится, так как будут введены несколько комплексных объектов в Адлерском районе.
Более привлекательным для застройщиков, по мнению эксперта, выглядит рынок Ростова-на-Дону. Здесь существует дефицит предложения в эконом- и среднем сегментах, а цена реализации жилья держится на достаточно высоком уровне. «В ближайшие годы рынок недвижимости Ростова-на-Дону будет сохранять высокую инвестиционную привлекательность, особенно в эконом— и среднем классах. Эти сегменты будут демонстрировать наибольший уровень спроса в натуральных показателях»,— уверен Илья Володько.
Еще одной тенденцией в связи с насыщением рынка недвижимости крупных городов станет рост девелоперской активности в малых городах юга России. Наибольшим потенциалом, по мнению экспертов, обладают такие города, как Волжский, Волгодонск, Таганрог и Новороссийск.