Буквальное потепление
Подмосковье
Зимней спячки, традиционной для рынка загородной недвижимости Подмосковья, в этот раз не случилось. В отличие от морозного января, февральский интерес покупателей был в буквальном смысле слова подогрет теплой погодой. Но радужных надежд на то, что активизация спроса продлится достаточно долго, в нынешней ситуации, когда неустойчивыми стали даже границы страны, никто не питает.
Пробуждение покупателя
В этом году сезон продаж, который обычно начинается на загородном рынке в марте, стартовал в конце января, свидетельствуют эксперты. "Уже в феврале продажи земельных участков возросли в три раза, и спрос будет оставаться стабильным до конца весны — начала лета",— считает Алексей Комаров, коммерческий директор компании "Родные земли".
Тем более удивлены специалисты тех компаний, в которых привыкли, что покупатели начинают проявлять повышенную активность начиная с середины апреля. "Как правило, в наших широтах в марте еще лежит снег,— говорит Елена Юргенева, директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS.— Но в этом году мы констатируем значительное увеличение количества запросов на приобретение загородной недвижимости уже с последней недели февраля".
Другие участники рынка рассказывают, что все началось еще раньше. "Мы почувствовали оживление спроса уже после новогодних праздников",— утверждает Илья Менжунов, директор департамента загородной недвижимости "Метриум Групп". В феврале покупатели тоже были достаточно активны, да и брокеры не сидели сложа руки. "С начала года было зафиксировано несколько сделок с высоким бюджетом — свыше $20 млн",— приводит пример эксперт.
Трудности перевода
Конечно, первое, что приходит на ум в качестве объяснения причины необычайного потепления спроса,— это грядущее переписывание ценников на фоне ослабевающего рубля. Высокобюджетный сегмент и так почти весь номинирован в условных единицах, но сейчас стали раздаваться голоса, предрекающие повышение цен из-за роста курса инвалют и в экономсегменте.
"В массовом сегменте загородной недвижимости не исключен переход от рубля к доллару",— считает Илья Менжунов. Как правило, в нестабильных экономических ситуациях цены на недвижимость всегда склонны привязываться к более выгодному курсу, ведь никому не хочется терять свои деньги. Однако, продолжает эксперт, как только отечественная валюта укрепит свои позиции, цены вновь будут исчисляться в рублях.
Не исключено, конечно, что сложные времена продлятся недолго и все вернется на круги своя. Любопытно, произойдет ли тогда наконец рублизация сегмента элитных проектов. Возможно, этому будут способствовать нынешние колебания рынка, когда одни девелоперы держат ценники на прежнем уровне, а другие, стремясь успеть воспользоваться ситуацией и распродать имеющиеся запасы, фиксируют курс продаж. Так, например, поступили в ОПИН, и курс доллара на коттеджи в поселках "Пестово", "Пестово Life", "Павлово" и "Мартемьяново" установлен теперь на уровне 35 рублей. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора компании, уверена, что принятые меры повышают привлекательность этих объектов для покупателей.
Недовложения
Тем не менее многие эксперты уверены, что если покупать, то не откладывая. В наиболее ликвидных проектах даже в низкобюджетных сегментах застройщики на фоне колебаний валют уже начинают индексировать цены в долларах, что поднимает общую стоимость объектов в рублевом эквиваленте на 10-15%, замечает Евгения Панова, руководитель департамента загородной недвижимости Vesco Realty. "Поэтому чем быстрее сейчас покупаешь объект, тем меньше за него платишь",— резюмирует эксперт.
Те, кто не решился сделать покупку в конце 2013 года, теперь жалеют об упущенных возможностях, утверждает Алексей Коротких, коммерческий директор компании Villagio Estate. "Около 30% отложенного спроса так и не реализовалось,— говорит он.— Клиенты, которые колебались в прошлом году, в феврале уже не смогли позволить себе жилье по более высокой цене. Это касается граждан, хранивших средства на депозитах в рублях: сделки по-прежнему осуществляются в долларах, но их сбережения обесценились примерно на 10%",— поясняет эксперт.
Валютные дрожжи
А тем временем активность покупателей на фоне валютных скачек растет как на дрожжах. "При сопоставимых затратах на рекламу количество звонков от реальных клиентов, готовых ехать на показ и желающих срочно что-то приобрести, выросло в два-три раза по сравнению с осенью прошлого года",— рассказывает Евгения Панова.
Но одними звонками дело не ограничивается, уровень продаж также растет. В Vesco Realty говорят, что с осени он поднялся в два раза. Другие участники рынка более осторожны в оценках текущей ситуации. "Есть ощущение некоторого усиления спроса, но поскольку валютные колебания происходят в коротком временном промежутке, то называть возросший спрос рыночным трендом было бы преждевременно",— считает Дмитрий Гусев.
Есть и совсем иные наблюдения. "Сегодня брокеры ощущают некую паузу, количество обращений заметно снизилось,— делится наблюдениями Илья Менжунов.— Если в январе у нас было по 15-20 звонков в день, то сейчас 8-12". И тем не менее, отмечает эксперт, сделки купли-продажи все равно происходят. Просто покупатели загородного жилья, которое предметом первой необходимости не является, заняли выжидательную позицию, и это в данной ситуации логично, считает эксперт.
За что платить больше?
В Vesco Realty подсчитали, что цены на загородную недвижимость в Подмосковье поднялись во всех сегментах, за исключением апартаментов комфорт-класса: они подешевели, но всего на 0,6%, и теперь стоят 124 350 рублей за 1 кв. м. Больше всего за месяц подорожали коттеджи в экономклассе, которые теперь оцениваются на 3,5% дороже, чем в начале года.
Что касается земельных участков, то здесь, по мнению специалистов компании, наблюдается разнонаправленная динамика. Если в бизнес-классе стоимость сотки рванула вверх сразу на 9,1%, достигнув 598 700 рублей, то в элитном сегменте она за месяц потеряла 3,3%, опустившись до уровня 1 875 600 рублей за сотку. При этом сегменты эконом и комфорт показывают умеренный рост — 0,9% и 1,2% соответственно.
А вот объем предложения сократился во всех сегментах без исключения. Самый высокий спрос, по всей видимости, пришелся на таунхаусы бизнес- и экономклассов: здесь предлагаемых к продажи квадратных метров стало меньше на 4,5% и 5,4% соответственно. Интересно, что все те же таунхаусы, но в комфорт-классе интересовали покупателей меньше всего: сокращение объема предложения составило всего 0,7%.
Возможно, причина этого явления в том, что разница в цене на объекты в экономсегменте и новом, еще не до конца понятом покупателями сегменте комфорт-класса составляет 14%, а вот следующий по уровню бизнес-класс дороже комфорта всего на 6%.
Поскольку комфорт-класс — это, по признанию специалистов рынка, такой улучшенный эконом, то зачем платить за него, если можно чуть-чуть добавить и получить все прелести более высокого сегмента? А если бюджет не позволяет, то лучше уж тогда сэкономить.
Прямая зависимость
Поскольку общие экономические прогнозы на этот год у нас крайне неблагоприятные, а рынок загородной недвижимости всегда одним из первых реагирует на такие сигналы, то активизация спроса продлится не слишком долго. "Возможно, месяц-полтора, а затем наступит затишье",— считает Евгения Панова. "В случае падения цен на нефть загородный рынок ожидает стагнация, все большее смещение в бюджетные сегменты и снижение темпов реализации проектов",— предупреждает Андрей Соловьев.
Покупатели сейчас часто руководствуются эмоциями больше, чем здравым смыслом, замечает Алексей Коротких. "Сказывается напряженная атмосфера, и в будущем те, кто не нуждается в сохранении финансов, станут более аккуратными в своих действиях. Но тот, кому нужно приобрести жилье, совершит покупку",— считает эксперт.
Учитывая, что компактные форматы — апартаменты, таунхаусы, а также малоэтажные, но многоквартирные дома — занимают все большую долю в структуре загородного предложения и нравятся покупателям, то можно предположить, что жилье в Подмосковье действительно будет продаваться всегда. Ну, или до тех пор, пока у нас есть нефть и газ.