Первый этаж премиального класса
Магазины, офисы и сервисные объекты на территории элитных комплексов могут работать на внешнюю аудиторию, но проходимость у них должна быть не слишком высокая, полагают эксперты.
В элитных жилых комплексах и магазины должны быть особенными
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Помещения под дополнительную социальную и коммерческую инфраструктуру запроектированы практически в каждом объекте недвижимости премиального класса в Петербурге. Аренда чаще всего предлагается во встроенных помещениях, в основном это первые-вторые этажи домов, в которых элитные дорогостоящие квартиры не востребованы.
Бассейн не по карману
Пять-семь лет назад в Петербурге, а в Москве еще раньше, было очень популярно отдавать весь первый этаж элитного жилого комплекса жителям в качестве мест общего пользования. На этих площадях размещались бассейны, салоны красоты, тренажерные залы. При этом стоимость обслуживания всех этих благ была очень высока. Несмотря на то, что в таких домах проживают не самые бедные люди, не все они пользуются подобной инфраструктурой. Позднее жильцы многих комплексов стали отказываться от "эксклюзивного" посещения, открывая доступ к инфраструктуре для всех желающих, а полученные средства становились общим доходом жилого комплекса. В других случаях такие объекты сдавались в аренду сторонней компании.
Таким образом, популярной эта практика не стала — не все жители элитного дома могут и хотят содержать за свой счет эти объекты. Тем не менее проекты с общедолевой инфраструктурой продолжают возникать, так как некоторый спрос на нее все же есть. Хотя не каждый элитный объект, в силу своего объема, может иметь полноценный 25-метровый бассейн со всем сопутствующим: спортзалами, сауной, массажными кабинетами.
По подсчетам агентства недвижимости "Итака", приблизительно в 40% строящихся домах бизнес- и элит-класса присутствуют встроенные помещения для сдачи в аренду (и для продажи). Жильцы таких домов ради безопасности стремятся к закрытию придомовой территории от посторонних. Поэтому застройщики зачастую обустраивают отдельные входы и парковки для посетителей коммерческих помещений. По той же причине застройщики с большой тщательностью подходят к выбору арендаторов. В первую очередь учитываются потребности самих жильцов.
Адекватные арендаторы
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", считает, что наиболее адекватными соседями с премиальной жилой недвижимостью являются салоны красоты, бутики, дизайнерские бюро, мебельные салоны, офисы с малым клиентским потоком. "По продуктовым магазинам и ресторанам у клиентов двойственное мнение: с одной стороны, это должно быть поблизости, с другой — из-за возможного шума и посторонних запахов такие места не должны располагаться непосредственно в их доме", — говорит Андрей Ильичев.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург", более категорична: "Что касается размещения на первых этажах элитного дома какого-нибудь универсама, парикмахерской или столовой, то это из разряда фантастики".
"Так как в большинстве случаев дома премиум-класса позиционируются как клубные — довольно автономные и одновременно максимально комфортные для жизни, то инфраструктура имеет важнейшее значение, и структура арендаторов планируется заранее. Чаще всего элитный дом предполагает, с одной стороны, наличие базовой социальной инфраструктуры (детский сад, магазин товаров первой необходимости, отделение банка), а с другой — предоставление эксклюзивных услуг, — говорит Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус". — Для соответствия категории объекта базовая инфраструктура в основном представлена в сегменте люкс: например, это могут быть небольшие супермаркеты и продуктовые магазины премиум-класса. Ее дополняют бутики, фитнес-центры, салоны красоты, кафе и рестораны соответствующего уровня. С каждым годом инфраструктура премиальных домов совершенствуется, появляются новые услуги, например, пункт хранения меховых изделий с климат-контролем, спа-салоны. Нередки случаи предоставления в аренду помещений под офисы. В ряде домов коммерческие площади изначально выкупаются либо арендуются собственниками квартир, которые размещают там свои офисы".
Без магазинов
Впрочем, Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что на петербургском рынке есть примеры элитных домов, где помещения в аренду не предусмотрены в принципе. Это, например, ЖК "Венеция", также ряд других закрытых домов на Крестовском острове. "Кроме того, из-за невысокого уровня посещаемости не все компании и учреждения могут добиться в этом сегменте коммерческих успехов. Но есть и другие примеры. Так, на территории "Парадного квартала" успешно функционирует достаточно большое количество операторов торговли и услуг, территория этого комплекса не является закрытой. В целом на территории элитных жилых домов комфортно себя чувствуют компании, не ориентированные на интенсивный трафик: салоны красоты, студии дизайна и интерьера, косметические и медицинские центры. В последнее время пользуются спросом частные детские сады. Еще одна новая тенденция — размещение автомойки, желательно в паркинге. Эта услуга высоко востребована. В качестве примера можно привести проекты "Фаворит" и "Олимпийская деревня"", — отмечает госпожа Калинина.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation, полагает, что при открытии учреждений в элитных домах важно грамотно разделить потоки — например, входы в такие помещения могут быть с внешней стороны дома, а дворы при этом могут быть закрыты. "Помещения, не рассчитанные на большие потоки людей, не снизят привлекательность дома. Качественные операторы помещений, которые предоставляют услуги, востребованные у жителей, в том числе по уровню качества, напротив, способны повысить привлекательность объекта", — уверена госпожа Валуева.
"К учреждениям, способным понизить привлекательность всего дома, можно отнести ночные клубы, бары, круглосуточные магазины и другие шумные учреждения", — полагает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака".
Андрей Петров, руководитель центра элитных проектов "Петербургская недвижимость", полагает, что необходимость в инфраструктуре возникает при проживании на территории квартального проекта. "Например, проект Setl City на Ушаковской набережной под брендом Riverside. Это не точечный проект, предполагающий, что жители будут пользоваться инфраструктурой соседнего квартала, не имея такой возможности на придворовой территории. Riverside — это целый квартал, где во встроенных помещениях появятся банки, магазины, рестораны... На его территории уже в рамках первой очереди возводится детский сад с бассейном, рассчитанный на 140 воспитанников. В составе квартала предусмотрено восемь жилых зданий с квартирами бизнес- и премиум-класса, офисный центр, детский сад и крытая автостоянка", — рассказывает он.
По словам Андрея Петрова, застройщик уже определился с функционалом большинства встроенных коммерческих помещений. В квартале однозначно появятся два отделения разных банков, нотариальная контора, два ресторана, продовольственный магазин, салон флористики. "Ряд встроенных помещений будет продан в последнюю очередь уже по окончании реализации проекта: в это время станет понятным, в каких еще объектах будут нуждаться жители. Покупателями помещений по замыслу застройщика станут сетевые операторы", — отметил господин Петров. При этом он указывает на то, что помещения в жилых комплексах Setl City эксклюзивный брокер проектов — "Петербургская недвижимость" — продает операторам рынка: "Мы не сдаем их в аренду, так как управление — это отдельный бизнес, которым нужно уметь заниматься. Спрос на встроенные помещения в новых проектах сейчас большой".