Запас прочности на полтора века
Современные дома строятся с учетом того, что будут эксплуатироваться до 150 лет. Но для этого раз в 50 лет необходимо проводить капитальный ремонт. И о том, чтобы средства на него нашлись, собственникам стоить подумать заранее.
Возраст жилого дома оказывает косвенное влияние на стоимость недвижимости. Основные факторы — степень износа, фактическое состояние не только конкретной квартиры, но и всего строения
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Бытует мнение, что дома, построенные в XVIII-XIX веках, обладают гораздо большим запасом прочности, чем современные постройки. Действительно, фундамент и конструктив жилых зданий возводился на века, и такие дома стоят по двести и более лет, но коммуникации в них за это время не раз менялись. Другой стороной медали, притчей во языцех по недолговечности, быстрому износу и просто безвкусной архитектуре, стали панельные хрущевки, которые строились как временное жилье, призванное решить острые квартирные вопросы миллионов наших соотечественников. Хрущевки в изобилии представлены в любом городе России, при этом декларированный срок их службы составлял 25-30 лет. Этот срок давно истек даже для самых последних панельных четырех- и пятиэтажек. Но в Петербурге и в большинстве городов на постсоветском пространстве в изобилии эксплуатируются хрущевки, построенные в 1960-70-х годах.
Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп", говорит, что современные монолитно-кирпичные дома строятся с расчетом на срок эксплуатации в 120-150 лет, панельные дома даже современных индустриальных серий рассчитаны на жизненный цикл в 40-50 лет, и здесь, по его словам, дело не в самом материале (панельной плите), сколько в сроке эксплуатации сварных стыков. "Самым долговечным является монолитно-кирпичное жилье, однако для того чтобы монолитный дом стоял и без проблем эксплуатировался 100, 120, 150 лет (видимо, правнуками тех, кто покупал в них квартиры сегодня) строительство должно быть очень качественным, все технологические процессы необходимо соблюдать", — рассуждает господин Котровский.
Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент", в отличие от господина Котровского, уверена, что панельные дома 1990-х годов постройки рассчитаны на срок эксплуатации сто лет или чуть больше. "Кирпич и монолит того же периода постройки прослужат в полтора-два раза дольше. Так же, как и современный монолит, нормативный срок эксплуатации которого 150 лет (для блочного и панельного жилья — 100 лет), а фактический, скорее всего, окажется значительно дольше", — говорит госпожа Гараева. "Что касается влияния на стоимость жилья, тут важнее не возраст, а состояние дома и износ инженерии", — отмечает она.
Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless, добавляет, что нормативный срок эксплуатации крупноблочных и кирпичных зданий с толщиной стен менее чем в два кирпича имеет срок службы 125 лет. "На третьем месте по долговечности находятся блочные и крупнопанельные дома, срок их нормативной службы — 100 лет. Но при соблюдении строительных технологий и правил технической эксплуатации фактический срок службы жилых зданий значительно превышает нормативный", — говорит она.
Возраст жилого дома оказывает косвенное влияние на стоимость недвижимости. Основной фактор — степень износа, фактическое состояние не только конкретной квартиры, но и всего строения. Учитывается износ инженерных коммуникаций, лестниц, кровли, наружных окон и дверей. "К примеру, если в доме, построенном в начале века, недавно был проведен капитальный ремонт, то стоимость жилья только увеличится, а продавцы, вероятно, не упустят возможность подчеркнуть историческую ценность своей недвижимости. Возможна и обратная ситуация, когда по каким-либо причинам в процессе строительства были нарушения технологии либо применялись некачественные материалы. В таком случае даже построенный два-три года назад дом попадет в разряд проблемных, стоимость жилья в нем на вторичном рынке снизится по сравнению с аналогичными предложениями в технически безупречных домах. Грубые строительные дефекты можно заметить даже невооруженным глазом — например, трещины стен. Если речь идет о недвижимости в домах, возраст которых превышает 20 лет, то желательно получение независимого экспертного заключения о техническом состоянии дома", — рассказала Ирина Мошева.
Светлана Попова, маркетолог ЗАО "БФА-Девелопмент", говорит, что в настоящее время на вторичном рынке наиболее дорогим является жилье пяти-десятилетней "выдержки". Квадратный метр в таких домах может быть на 15-20% дороже, чем в соседних кораблях или хрущевках.
Валентин Заставленко, вице-президент группы компаний Springald, отмечает, что современные технологии позволяют строить качественное жилья из дерева, композитных материалов, бетона и даже вторичных материалов, таких как отходы деревообработки, и при соблюдении всех технологий, срок жизни нового дома до капитального ремонта — не менее 50 лет.
"Современные технологии таковы, что можно строить быстро и без потери качества любые строительные объекты. Но при этом не стоит забывать старую притчу строителей: в проекте не могут быть соблюдены одновременно три условия — быстро, дешево и качественно", — напоминает господин Заставленко.
Он считает, что жилье начинает дешеветь по мере его приближения к порогу капитального ремонта — для каждого типа жилья это разные сроки, в среднем от 25 до 50 лет.
Затраты на капремонт могут достигать до 40% от рыночной стоимости жилья. Примерная стоимость капитального ремонта квартиры — от $500 за квадратный метр. "Для домов всех типов положенный срок эксплуатации без капремонта — 30 лет, выборочные ремонтные работы должны проводиться раз в 15-20 лет. Нормативный срок эксплуатации кирпичных и монолитных домов, построенных в 1980-е и 1990-е годы, истекает приблизительно в 2150 году. Однако фактический срок службы качественного жилья недавней постройки может оказаться значительно дольше. Для панельных и блочных домов, построенных в последние десятилетия XX века, срок эксплуатации истекает примерно в 2100 году", — говорит госпожа Мошева.
При этом господин Заставленко полагает, что задуматься о расходах на капремонт следует задолго до его начала: "Если взять средние нормативы по капитальному ремонту, то для обеспечения в необходимые сроки здания капитальным ремонтом, собственник должен аккумулировать от 0,3 до 1 процента стоимости его недвижимости каждый год на специальном счете, чтобы, когда придет пора ремонта, аккумулированных средств хватило на его проведение".