Как фишка ляжет
Успех девелоперского проекта на рынке элитной недвижимости, как правило, зависит от таких параметров, как местоположение, архитектурно-планировочные решения, инженерия, дизайн.
Современный жилой дом на Тверской улице, построенный по проекту архитектурной мастерской «Евгений Герасимов и партнеры», соседствует с объектом культурного наследия регионального значения — старообрядческой церковью Знамения Пресвятой Богородицы архитектора Дмитрия Крыжановского, построенной в 1907 году в стиле модерн
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
А в последнее время застройщики все чаще прибегают к нестандартным конструктивным и техническим решениям: креатив привлекает больше покупателей и продается дороже.
Общий взгляд
На поиск необычных решений девелоперов толкает в основном рост конкуренции на рынке элитной недвижимости. "Рынок недвижимости, в том числе элитной, является очень конкурентным. Сегодня нестандартный подход к созданию уникальных характеристик жилых комплексов является для девелоперов коммерческой необходимостью, так как креатив в проекте напрямую влияет на интерес потенциальных покупателей. Особое внимание уделяется архитектуре, материалам и технологиям", — говорит генеральный директор компании Vesper Борис Азаренко. По его словам, это могут быть креативные решения, связанные с архитектурой, историей объекта или территории.
По словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, "на рынке элитной недвижимости в последнее время резко выросла конкуренция: проекты реализуются в самых разных местах, только в Хамовниках одновременно продаются квартиры как минимум в пяти проектах". В результате, по данным исследования SOHO Estate, наценка на креатив может достигать 70-80% от стоимости проекта. "Безусловно, двумя главными факторами при выборе квартиры для покупателей всегда будут местоположение и цена. Однако учитывая большое количество схожих предложений, девелоперы стремятся к созданию в своих объектах уникальных характеристик, способных повысить интерес клиентов", — добавляет руководитель отдела маркетинга управления недвижимости "Миллхаус" Станислав Лобанов.
По свидетельству директора инвестиционного департамента Tekta Group Романа Семчишина, для покупателя элитной недвижимости стоимость квадратного метра не является определяющим фактором, напротив, клиент готов потратить крупную сумму денег, но взамен потребует высокого уровня обслуживания и уникальности будущего жилья. "Чем выше уровень проекта, тем требовательнее покупатель. Целевая аудитория в этом сегменте представлена искушенными состоятельными людьми, которые, как правило, уже имеют недвижимость за границей, чем обусловлены их повышенные требования к жилью в России, которым стараются соответствовать девелоперы столичного рынка", — говорит эксперт.
По словам управляющего партнера агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, основные факторы, влияющие на принятие решения о покупке в элитном сегменте, — местоположение, тип дома, параметры квартиры, то есть все зависит от потребностей конкретного покупателя. ""Фишки" могут добавить объекту привлекательности, но все зависит от того, в чем именно состоит "фишк"", — считает эксперт.
Архитектура превыше всего
Для привлечения покупателей основной акцент обычно делается на архитектурной концепции проекта, рассказывает заместитель генерального директора ОПИН Наталья Картавцева. "Девелоперы предлагают разные идеи: верхние этажи оборудуют под пентхаусы с террасами, первые делают на возвышении, потому что первый этаж не пользуется большим спросом. Иногда предлагают отдельный выход в квартирах на первом этаже, что создает ощущение собственного дома. Дополнительными элементами для привлечения клиентов могут служить просторные входные группы в подъезде с консьержем, доступ в паркинг через лифты, наличие кладовых", — говорит эксперт. Привлечь покупателя может развитая инфраструктура: room service, химчистки, прачечные, клининговые услуги, услуги няни. Доступ к ним может осуществляться самостоятельно либо через управляющую компанию. Важно также наличие спа и фитнеса.
Если в комплексе не предусмотрены школы и детские сады, застройщик может организовать автобус до ближайших детских учреждений — это удорожает проект в среднем на 20%. Как отмечает управляющий директор в России и СНГ компании Valartis Group Александр Николаев, если предложенное нестандартное решение оказывается востребованным покупателями, то со временем становится рыночным трендом. Так, например, два года назад компания Barkli предложила покупателям жилье с отделкой от известного дизайнера Филиппа Старка. Теперь девелоперы соревнуются в нестандартности дизайнерских решений. Так, в элитном комплексе апартаментов Turandot Residences предложили покупателям жилье с отделкой от креативного директора Jade Jagger For Yoo Джейд Джаггер в редких для России стилях — нью-йорского Disco и изысканных английских загородных домов Aristo.
По данным руководителя департамента жилой недвижимости компании Welhome Жанны Лебедевой, необычная архитектурная концепция может увеличить себестоимость проекта на 5-30%. По словам Романа Семчишина, большое внимание в сегменте премиум уделяется внешнему облику здания. Для разработки концепции девелоперы приглашают архитекторов с мировым именем. При этом архитектурное оформление часто связано с названием или легендой проекта. Например, декоративные элементы фасада Villa Hepburn (в честь Одри Хепберн), входящей в состав комплекса Legend, повторяют орнамент любимого кружевного платья актрисы. По словам руководителя департамента продаж городской недвижимости компании Blackwood Оксаны Дивеевой, если объект претендует на место в элитном или премиум-классе, то вполне естественно, что он должен отличаться не только рядом технических и технологических характеристик, но и воплощать собой архитектурный замысел, который будет выделять его из ряда подобных сооружений. Большинство объектов, относящихся к элитному и премиум-сегментам в Москве, отвечают этим требованиям.
Среди них можно выделить несколько зданий, которые полностью соответствуют английскому понятию "odd house" — необычный, удивительный дом, дом, который выделяется из окружающей среды и который в первую очередь рассматривают люди, желающие приобрести жилье в элитном или премиум-сегментах, говорит эксперт. По ее словам, одним из ярких тому примеров является дом по адресу: Брюсов переулок, 19, на фасаде которого растут каменные деревья. "Каменные изображения древесных стволов, каждый из которых вместо капители увенчан кадкой с настоящим деревом, является одним из самых необычных архитектурных решений, позволяющих сразу выделить этот дом среди похожих. Поэтому его называют "домом с каменными деревьями"", — добавляет Оксана Дивеева.
Другой интересный проект, в котором наряду с внутренними решениями было уделено внимание и архитектуре, — это "Косыгина, 2". Фасад украшен малыми архитектурными формами, горгоны на здании создают европейский антураж и придают необычность всему зданию.
Уникальность проекта может проявляться на уровне планировок и дизайна помещения. По данным аналитиков компании SOHO Estate, одной из таких фишек может стать городская квартира с патио — небольшим открытым внутренним двориком площадью 4-6 соток. Обычно квартиры на первых этажах продаются с дисконтом — ценятся верхние этажи, однако патио, наоборот, повышает стоимость квартир на первых этажах на 15%. Такой формат недвижимости в Москве пока редкость, и представлен он лишь в двух столичных жилых комплексах: Knightsbridge Private Park и "Снегири Эко". Еще один пример — квартира в небоскребе со стеклянными стенами в одном из комплексов "Москва-Сити". Благодаря стеклянным стенам любоваться панорамой Москвы можно не только из гостиной, но и из кухни и ванной комнаты. "Стеклянные" квартиры дороже аналогов с обычными стенами и стандартной отделкой от застройщика на 30-35%. Стеклянные ограждающие конструкции применяются и в элитном малоэтажном домостроении. Недавно в пригороде Нью-Йорка стеклянный дом, принадлежащий управляющему директору крупной финансовой компании, был выставлен на продажу за $30 млн. Еще один необычный формат — таунхаусы в городской черте, которые почти всегда дороже обычного многоквартирного жилья сопоставимых параметров и качества, причем разница может доходить до 70-80%. Таунхаусы в Москве предусмотрены в рамках, например, таких проектов, как Knightsbridge Private Park или Studio#8: такие объекты, по данным SOHO Estate, ценятся за то, что отдельный вход с лестницей, второй этаж создают ощущение загородного комфорта.
Необычный креатив
Если архитектурные и дизайнерские задумки предполагают определенную функциональность, то некоторые проекты на элитном рынке пытаются привлечь клиентов за счет необычных решений, не имеющих четкого функционала. Так, в доме класса "Булгаков" будет подогреваться тротуар вдоль дома. "Подобные технологии увеличивают себестоимость проекта до 20-25 процентов, но мы считаем, что в недвижимости класса de luxe это оправданно: в результате покупатель получает действительно уникальный по комфорту и эстетике дом", — говорит Борис Азаренко.
Апартаменты бизнес-класса, расположенные в Спартаковском переулке, специально оборудованы индивидуальными подъемниками для мототехники, позволяющими поднимать мотоциклы непосредственно в помещении лофтов. А в жилом комплексе в Земледельческом переулке, 11, предусмотрен даже лифт для автомобиля. Более того, два специальных лифта рассчитаны на габариты машин представительского класса, а квартира аналогичной площади в соседнем доме, но уже без автолифта, обойдется на 10-12% дешевле. "Внутренний дворик, лобби с каминным залом и бильярдной — это всего лишь то, что можно увидеть обычным посетителям. Решения для жильцов включают в себя возможность подняться в автомобиле на свой этаж или на эксплуатируемую кровлю, где находятся бар, терраса и другая инфраструктура объекта. Лифты в этом доме отделаны золотом, что также привлекает отдельную категорию покупателей", — добавляет Оксана Дивеева.
Альтернативой подобным "безумствам" могут считаться обычные механизированные паркинги. "Одна из самых современных и, пожалуй, нужных фишек для покупателей жилья верхнего ценового сегмента — это механизированные паркинги. В центре города, где сосредоточено практически сто процентов элитного предложения, мест для хранения личного автотранспорта катастрофически не хватает. В то же время любой элитный проект должен предлагать покупателям адекватное решение парковочной проблемы. И встроенный механизированный паркинг — это лучший вариант", — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. По его словам, главное отличие такого паркинга от стандартной подземной автостоянки заключается в предельной комфортности и практичности хранения автомобиля. Размещение машины в механизированном паркинге не требует участия водителя, следовательно, поставить автомобиль неправильно, нарушив интересы соседей, просто невозможно. Не секрет, что огромное число конфликтов в элитных домах возникает именно из-за проблем с парковкой: жильцам не хватает мест — они запирают друг друга, задевают, паркуются на двух местах сразу. Все это приводит как минимум к взаимному недовольству, а иногда и к войнам. Поэтому, по словам эксперта, спрос на предельно комфортные и понятные парковочные решения сегодня очень высок, а механизированный паркинг по праву считается очень нужным бонусом любого проекта.
Правда, объектов, оснащенных такими паркингами, в Москве пока очень мало. В качестве примеров эксперты приводят комплексы лофт-апартаментов Clerkenwell House в Хамовниках и "Кадашевские палаты" в Замоскворечье. "Лифты для автомобилей и байков не играют существенной роли для привлечения потенциальных покупателей. На рынке единичны случаи реализации такого креатива. Покупателю элитной квартиры важно в первую очередь наличие достаточного количества парковочных мест и удобный въезд и выезд с паркинга", — уверяет управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов. По его словам, очень важно не переборщить с креативом при проектировании элитных домов, а предложить покупателю именно то, что сейчас находится в тренде, или то, что будет пользоваться спросом. "В премиальной недвижимости должен быть прежде всего оригинальный архитектурный проект, а избыточность и креатив применимы скорее в сфере услуг и обслуживания самого дома", — добавляет он.