Спад на подъеме

Мартовские цены на новое московское жилье выросли куда существеннее, чем в феврале. По-видимому, девелоперы наконец решились зафиксировать свои зимние победы. Объем предложения в столице снова снизился, даже несмотря на появление новых проектов. Однако на фоне укрепления рубля во второй половине месяца спрос вырос только в самых популярных проектах, а покупатели элитного жилья, ожидая, чем же закончится украинский кризис, и вовсе заняли наблюдательную позицию.

Желающие заканчиваются

В марте рынок столичного жилья продолжил свой рост — впрочем, темпы его свидетельствуют скорее о традиционном весеннем подъеме, нежели о продолжении зимней покупательской лихорадки, вызванной ослаблением национальной валюты и чехардой с банковскими вкладами.

Число зарегистрированных прав по купле-продаже жилья, по данным Росреестра, составило 16 154 — это почти на 17% больше, чем в феврале, но все еще меньше, чем в декабре прошлого года, когда регистраторы насчитали 18 393 трансакции. Рост числа зарегистрированных договоров долевого участия составил чуть более 19% — этот показатель достиг в марте 3618, но ему тоже пока далеко до декабрьских цифр.

"Если сравнивать объемы продаж в начале февраля и в конце марта, то в последнем случае можно отметить заметный спад — примерно на 20%",— рассказывает Софья Лебедева, генеральный директор "МИЭЛЬ-Новостроек". По ее мнению, желающие вложить свои средства в недвижимость сделали это уже в январе или феврале, когда колебания валют и экономическая нестабильность начали заметно просматриваться.

О снижении покупательской активности в конце первого квартала говорит и руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-tet Владимир Богданюк. Даже минимального укрепления курса рубля хватило для того, чтобы большинство покупателей заняли выжидательную позицию. А тут еще и цены выросли.

Отпугиватель клиентов

Квартир в продаже снова стало меньше, это факт. В целом, несмотря на выход новых проектов, по сравнению с февралем объем предложения снизился на 4,7%, а за первый квартал текущего года — на 30%, утверждает Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". При этом наиболее впечатляющие показатели у экономсегмента: здесь новых предложений только за последний месяц, по данным "МИЭЛЬ-Новостроек", стало меньше почти на 35%.

Цены при этом пошли вверх, и опять-таки больше всего подорожало самое дешевое. В экономклассе средняя стоимость квадратного метра составила 123,4 тыс. рублей — на 13% больше, чем в феврале. В комфорт-классе все значительно спокойнее: цены подросли на скромные 2,5%, до 142 тыс. рублей за 1 кв. м, и почти настолько же уменьшился объем предложения.

Объем предложения в столичных новостройках бизнес-класса в марте составил 462,8 тыс. кв. м — почти в десять раз больше, чем в экономклассе. Этот показатель на 2,7% ниже февральского, цены подросли чуть меньше, чем в комфорт-классе,— на 1,8%, достигнув уровня 226,7 тыс. рублей за 1 кв. м.

Анна Соколова говорит, что в экономклассе повышение цен стало реакцией продавцов на январский ажиотажный спрос и начавшуюся девальвацию рубля. Это отпугнуло некоторых покупателей и привело к снижению активности в феврале. "В марте покупательский спрос снова вырос, причем в самых популярных проектах рост за месяц составил 15-20%, а вместе с этим снова увеличились и цены",— добавляет эксперт.

Влияние Крыма на Остоженку

Самыми осторожными оказались участники рынка элитного жилья. В Troika Estate нынешний уровень спроса решили сравнить с тем, что наблюдался год назад: разница в пользу последнего составила 15%. "В течение последнего месяца ряд покупателей, особенно в сегменте дорогого жилья, все-таки занял выжидательные позиции",— говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор "Баркли". То же самое наблюдают аналитики Top Brokers Alliance, по мнению которых такое поведение клиентов напрямую связано с обострением ситуации на Украине и присоединением Крыма к России.

Но и продавцы квартир на вторичном рынке не отстают. В Troika Estate заметили сокращение объема предложения готовых квартир — за первый квартал оно составило порядка 10%. Причина, как полагают аналитики компании, в том, что многие собственники придерживают квартиры, ранее выставленные на продажу. Очевидно, продавцы ожидают, когда закончится период валютного дисбаланса, который стартовал с конца февраля, и можно будет наконец определиться со справедливой ценой объекта.

Без рассрочек

Похожую картину наблюдают и в Подмосковье. Наталья Картавцева, заместитель генерального директора ОАО ОПИН, говорит, что спрос на квартиры в новостройках вырос на 15-20% по сравнению с февралем. Кроме того, в течение двух последних месяцев вдвое увеличился процент инвестиционных покупок, доля которых традиционно составляет порядка 15%. "Это было очевидно по структуре спроса: популярностью пользовались квартиры маленькой площади",— поясняет эксперт.

Кроме того, Александра Бирюкова, руководитель аналитического центра "Домус Финанс", заметила смещение спроса в пользу объектов на ранней стадии строительства с невысокой ценой, которые сулят более высокую доходность инвесторам. А Дмитрий Котровский, вице-президент "Химки Групп", утверждает, что в последнее время число сделок со стопроцентной оплатой выросло почти на четверть.

Мартовский рост цен на объекты экономкласса, подсчитали эксперты Blackwood, составил 3,9%, таким образом, средневзвешенная цена квадратного метра достигла 70 тыс. рублей. По данным управляющего партнера ГК "Глубина" Дмитрия Гусева, малоэтажные проекты все еще существенно дешевле и растут в цене динамичнее остальных: за месяц рост составил 4,5%, а средняя стоимость — 65,3 тыс. рублей за 1 кв. м.

Комфорт-класс в области, как говорят в "Домус Финанс", теперь стоит в среднем 75,8 тыс. рублей за 1 кв. м — на 2% дороже, чем в феврале. Подмосковный бизнес-класс подорожал несущественно, всего на 0,9%, до уровня 118,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Это легко объяснимо: в марте объем такого предложения увеличился сразу на 12,9% — до 350 тыс. кв. м, а основной спрос пришелся на наиболее дешевые объекты. По отдельным проектам динамика роста цен достигала 5-6%, замечает госпожа Бирюкова.

Спешат потратить

Кстати, бурный расцвет переживает и вторичный рынок области, свидетельствует Сергей Власенко, президент корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис". "В сложившейся ситуации с рынка уходит буквально все, на что у людей хватает накопленных средств,— рассказывает эксперт.— О том, что тратятся именно накопления, говорит тот факт, что при росте количества сделок в целом доля ипотечных сделок снизилась на 5%".

Эксперты компании также отмечают перераспределение спроса в пользу более дешевого жилья. Например, в первом квартале впервые с 2011 года выросла доля продаж комнат — с 5% до 9,3% от общего числа сделок.

Одни эксперты прогнозируют, что рынок недвижимости стабилизируется, другие предрекают ему стагнацию уже в недалеком будущем. "Отложенный спрос хорошо сработал в январе и феврале,— замечает коммерческий директор "МИГ-Недвижимости" Ольга Гусева,— а приток новых потребителей все-таки ограничен, ведь уровень дохода и бюджет покупки у большинства граждан остались прежними".

После мартовского снижения доллар и евро опять начали свой рост по отношению к рублю. Любопытно будет посмотреть, многих ли они подтолкнут к покупке на этот раз.

Марта Савенко

Подпись

На московском рынке явно просматривается спад покупательской активности