Участники рынка недвижимости Уральского федерального округа фиксируют рост спроса на жилье. Застройщики говорят о превышении объема сделок до 30% над ожиданиями в традиционный период затишья в начале года. Небывалый всплеск активности связывают с нестабильностью политической и экономической ситуации в стране — недвижимость традиционно воспринимается как самый понятный и надежный инструмент для сохранения средств.
Жилье растет
Рост спроса на жилую недвижимость участники рынка Уральского федерального округа отмечают с конца 2013 — начала 2014 годов в зависимости от региона. В Челябинской области, по данным гендиректора компании «IBC-недвижимость» Станислава Ахмедзянова, по сравнению с декабрем 2013 года спрос вырос примерно в полтора раза.
В Тюменской области, говорит руководитель аналитического отдела компании «Этажи» Елена Ершова, в январе и феврале наблюдался нехарактерный для начала года высокий спрос на жилье. При этом в марте, когда традиционно происходит весенний всплеск активности потребителей, подъем по заявкам относительно января–февраля был незначительный. В Свердловской области в «РСГ-Академическое» (реализует проект комплексного освоения «Академический») с начала года наблюдали рост обращений до 30% от традиционных ожиданий на этот период. По итогам первого квартала этого года на 12% сократился объем предложения на рынке жилья Екатеринбурга, констатируют в Уральской палате недвижимости (УПН). Нетипичное оживление рынка в начале года аналитики объясняют как быстрыми темпами роста в прошлом году (плюс 40% к началу года), так и паникой на фоне колебания валютного курса.
Такая активность на рынке подтверждается статистикой Банка России по объему жилищного кредитования, которая отмечает увеличение объема выданных кредитов с осени прошлого года. К примеру, на 1 сентября 2013 года в УрФО за месяц было выдано 62,58 тыс. кредитов (102,59 млрд рублей), на 1 ноября — 82,6 тыс. кредитов (135,9 млрд рублей), а на 1 января 2014 года уже 107 тыс. кредитов (177,77 млрд рублей). В начале года произошел спад — на 1 февраля выдано 6,2 тыс. кредитов (10,5 млрд рублей). А на 1 марта — 13,99 тыс. кредитов на 24,4 млрд рублей (из них 12,28 тыс. — ипотечных кредитов). В количественном выражении больше всего кредитов за этот период пришлось на Челябинскую область (4,36 тыс. на сумму 5,28 млрд рублей) и Тюменскую область без автономных округов (2,17 тыс. на сумму 3,82 млрд рублей). По доле ипотечных кредитов в общем объеме жилищного кредитования лидируют Свердловская (3,3 тыс. на 5,5 млрд рублей, по данным на 1 марта) и Челябинская (3,7 тыс. кредитов на 4,6 млрд рублей) области.
Уральские банки ожидают еще большего роста объемов жилищного кредитования, оценивая динамику по итогам текущего года в пределах 20%. «Подстегнутое обесценивание рубля мотивировало клиентов куда-то свои деньги инвестировать. И уже с начала года мы увидели достаточно большой отток средств с вкладов — люди активно снимали деньги и покупали недвижимость. Это подтвердилось объемами жилищного кредитования — с начала года они опережают прошлый год, по базовому сценарию мы ожидаем общего прироста в районе 20% по объемам выдачи ипотеки», — говорит представитель Сбербанка в Свердловской области Виктор Тягунов. По его словам, в краткосрочном плане девальвация позитивна с точки зрения цен на недвижимость — застройщики как планово поднимали цены, так и поднимают.
Директор по продажам и маркетингу «РСГ-Академическое» Кирилл Ляшенко основными факторами роста спроса на жилье считает отзыв лицензий у банков и колебания валютного курса, что способствовало более быстрому принятию инвесторами решения о покупке. «Если обычно после нового года мы фиксируем достаточно серьезный спад, то в 2014-м его не было. Напротив, интерес был активный. Можно предположить, это связано с тем, что внешние факторы подстегнули к покупке квартир. Первые три месяца года продемонстрировали очень активный спрос. Но можно предположить, что вместе с этим произошло перераспределение годового спроса — он сместился на начало года и затем может последовать спад»,— считает господин Ляшенко. По его словам, всплеска покупок за наличные средства при этом не наблюдалось, доля ипотечных сделок осталась на традиционном для компании уровне — около 60%. «Да, были те, кто покупал квартиры ради сохранения денег, но их доля невелика — не каждый может себе позволить разом купить недвижимость. По-прежнему наибольший интерес сосредоточен в сегменте наиболее недорогих квартир — одно- и двухкомнатных. Но все зависит от проектов. Если вспомнить кризис 2008 года, то в первую очередь проблемы были у компаний, которые продавали жилье на стадии строительства — стройки замораживались. Помня о такой ситуации, люди идут туда, где можно купить готовое жилье — сразу и без рисков»,— отмечает Кирилл Ляшенко.
Рост спроса на жилье в связи с нестабильностью на других рынках отмечают и в компании «Атомстройкомплекс». «При любых катаклизмах с валютой — либо она чересчур скачет, либо чересчур стабильна или падает, недвижимость — это палочка-выручалочка для людей, и они несут деньги, чтобы заплатить за новые квадратные метры. Как правило, покупая жилье, люди инвестируют в себя, решают свои жилищные проблемы», — говорит гендиректор компании Валерий Ананьев. По его словам, чем нестабильнее ситуация на финансовых рынках, тем традиционно выше спрос на недвижимость, которая считается более понятным инструментом для сохранения средств.
При этом большинство сделок на рынке жилой недвижимости Урала проходит в рублях, поэтому серьезной коррекции стоимости в ближайшей перспективе участники рынка не ожидают.
Аналитики говорят о стабилизации цен и полагают, что этот процесс в дальнейшем продолжится, поэтому резких скачков не произойдет. По мнению Елены Ершовой из тюменской компании «Этажи», на первичном рынке динамика сегодня связана не с коррекцией цен, а с выходом на рынок новых объектов, на вторичном рынке при повышении цен ситуацию выравнивают сами покупатели — путем торга. Представители банков считают, что стагнацию на рынке жилья могут вызвать существенные антироссийские международные санкции, усиление девальвации и уровня инфляционных ожиданий, обесценивание реальной покупательной способности рубля. «Сейчас уже есть такие подвижки, что для банков будет ограничен доступ к рынкам капитала. Если это действительно произойдет, спрос на деньги вырастет, потому что предложение будет ограничено, и мы увидим повышение ставок по ипотеке и ограничение ликвидности в целом, что будет сопровождаться снижением спроса на рынке жилья, цены будут стагнировать и снижаться. Но пока такого пессимистичного сценария мы не наблюдаем»,— отмечает Виктор Тягунов из Сбербанка.
Коммерция замерла
Если участники рынка жилья фиксируют рост интереса потребителей, то в коммерческом секторе ситуация противоположная. Аналитики и участники рынка отмечают снижение деловой активности. «В феврале рынок почти замер — все ждали, что будет. В марте началась разрядка. Паники нет. Есть условия, в которых продолжаем работать. По проектам, находящимся в лизинге, и по новым договорам аренды в действующих центрах в большинстве случаев результатом стал пересмотр границ курса валют, — говорит гендиректор компании „Магазин магазинов” Дмитрий Бурлов. — Тем не менее, потребительская активность падает, и ритейлеры в ответ на это также сбавляют темпы развития. То есть они сто раз подумают, открывать ли им сейчас три-четыре магазина в городе. И, скорее всего, не откроют».
Директор ТРЦ «Гринвич» Дмитрий Сарапульцев согласен, что деловая активность в поиске новых помещений снизилась. Он считает, что сложилась ситуация, которая не убивает рынок, а очищает его от наиболее слабых игроков. «Это в жилой недвижимости бум. Люди пытаются убежать от рисков в своей голове в тихую гавань под названием „купить квартиру”. Арендаторы — наоборот. Новые крупные арендаторы на рынок не выходят. Если бы я сейчас открывал новый торговый центр где-нибудь в спальном районе, то наверняка столкнулся бы с трудностями при привлечении арендаторов. Но открытые, укомплектованные арендаторами объекты, — с ними трудностей нет»,— объясняет Дмитрий Сарапульцев. По его словам, цены в большинстве договоров фиксируются в рублях, но даже если они зафиксированы в валюте, это не сильно сказывается на поведении арендаторов. «С учетом того что, например, в летние месяцы курс был 33,5 рубля за доллар, то колебание в районе порядка 6% не глобальное, инфляция колебалась сильнее. Пока такой ситуации, как в 2008 году, нет», — говорит господин Сарапульцев.
По мнению директора отдела исследований рынка компании CBRE Валентина Гаврилова, от нестабильности на валютных рынках пострадали как раз арендаторы, договоры которых номинированы в иностранной валюте. По его словам, в уральском регионе достаточно сильно распространены договоры аренды, номинированные в российских рублях, и арендодатели почувствовали дискомфорт от того, что их доходы в валютном эквиваленте уменьшились. «В случае договоров, номинированных в валюте, наоборот, пострадали арендаторы. Соответственно, сейчас будет происходить усиление переговорной активности с целью достижения нового баланса между интересами арендаторов и собственников»,— считает аналитик.
По мнению господина Гаврилова, в этих условиях наиболее привлекательными для инвесторов являются удачно расположенные объекты с хорошей концепцией. Объекты, подпадающие под определение «второй эшелон», теряют привлекательность, так как в условиях существующей неопределенности и угроз дальнейшего осложнения экономической ситуации возможности по повышению их эффективности сильно ограничены. «Соответственно, можно ожидать некоторого роста ставок капитализации, который может составить 100–200 базисных пунктов. При этом долларовый эквивалент арендных ставок скорее будет находиться под понижающим давлением. Исключением станут только премиальные объекты, обладающие высокой привлекательностью для арендаторов. Там арендные ставки будут оставаться более устойчивыми»,— полагает Валентин Гаврилов.
С ним соглашается Дмитрий Бурлов из «Магазина магазинов». «Если динамика снижения потребительской активности и, соответственно, снижения оборотов ритейлеров продолжится, закономерно, что рано или поздно это отразится на арендных ставках. В первую очередь это коснется перенасыщенных городов. Сейчас мы сдаем новые проекты торговых центров в границах тех прогнозов, которые мы закладывали. Существенных изменений нет ни по одному проекту. Можно говорить о некоем репрезентативном срезе рынка, так как у нас проекты по всей России, не только в Уральском регионе», — говорит он.