|
Переоценка ценностей |
 |
| При оценке помещений БТИ будет учитывать каждую мелочь |
БТИ выходит на рынок
Впервые о введении новой методики инвентаризационной оценки квартир заговорили в начале февраля этого года, после того как заместитель председателя Госстроя России Николай Маслов сообщил журналистам о переводе бюро технической инвентаризации (БТИ) из муниципального в государственное подчинение и о том, что Госстрой разрабатывает новую методику расчета цены недвижимости. Господин Маслов заявил, что эта методика позволит максимально приблизить оценочную стоимость к рыночной, и пообещал журналистам представить ее утвержденный вариант через месяц. Однако через месяц в Госстрое сообщили, что проект по-прежнему не утвержден и в настоящий момент находится в стадии согласования. Тем не менее "Деньгам" удалось выяснить некоторые подробности готовящейся реформы БТИ.
Новая методика будет базироваться на так называемой объемно-восстановительной оценке, введенной в 1963 году и по-прежнему действующей. Согласно этой оценке, стоимость квадратного метра здания определяется следующим образом: объем помещения делится на площадь, а полученное число умножается на два коэффициента — характеризующих материал, из которого здание построено, и возраст здания.
Планируется, что по новой схеме объемно-восстановительная оценка дополнится рядом коэффициентов, которые учитывают максимум индивидуальных характеристик оцениваемого помещения. Они должны отражать месторасположение здания, особенности конструкции и архитектурного стиля, наличие или отсутствие коммунальных удобств, удаленность от транспортных магистралей и множество других моментов, которые, как правило, и определяют рыночную стоимость недвижимости. Это означает, что даже одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах могут быть оценены БТИ по-разному.
Разрабатывать новую методику Госстрой поручил государственному унитарному предприятию "Ростехинвентаризация". По словам его директора Елены Крыловой, утверждение проекта новой оценочной методики ожидается не раньше апреля. При этом не факт, что подготовленный вариант станет окончательным.
Экспертная оценка
 |
| По мнению Сергея Елисеева, у налоговиков еще не скоро дойдут руки до контроля за расходами |
Помимо технических сложностей внедрение новой системы оценки неизбежно натолкнется на сопротивление некоторых участников рынка. Олег Васильевич, президент Ассоциации экспертов Северо-Запада (Санкт-Петербург), считает, что инициатива Госстроя связана с обычным стремлением чиновников "окучить тот или иной сектор рынка оценки". По его мнению, было бы правильнее, если бы оценкой рыночной стоимости недвижимости занимались независимые эксперты. А так получается, что Госстрой со своим проектом фактически вытесняет их с рынка.
Есть вопросы к проекту Госстроя и у федеральных ведомств. Например, Росземкадастр (организация, ведущая учет всех земельных участков страны) настаивает на том, чтобы объекты недвижимости оценивались вместе с землей, на которой они расположены. Однако единого общероссийского кадастра, по которому должна проводиться оценка, сейчас фактически не существует. Кроме того, непонятен смысл этой процедуры — ведь частной собственности на землю в России нет, так зачем оценивать то, что нельзя продать?
 |
| Борис Игнатов не советует занижать стоимость жилья больше, чем на 30% |
Впрочем, как сообщили корреспонденту "Денег" в Госстрое, "подобные случаи предусмотрены". При расчете налога на недвижимость, скорее всего, будет действовать объемно-восстановительная оценка — правда, в несколько усовершенствованном виде. Суть усовершенствований пока не раскрывается, но собеседники "Денег" уверяли, что налог на недвижимость существенно не вырастет. Полностью новая система оценки будет использоваться лишь при сделках купли-продажи, залога, наследования, дарения и в прочих случаях, предусматривающих отчуждение недвижимости.
С точки зрения государственных интересов проведение реформы БТИ, подразумевающей применение новых оценочных методик, вроде бы целесообразно. По мнению Ольги Вагнер, юриста риэлтерской компании "Миэль", четко сформулированная методика оценки рыночной стоимости недвижимости позволит наконец заработать 40-й статье Налогового кодекса, предусматривающей взимание фискальных платежей исходя из рыночной стоимости товара (работ или услуг). Однако для обычного гражданина, в вопросах налогообложения традиционно противопоставляющего свои интересы государственным, эти нововведения скорее невыгодны.
Недвижимость растет в цене
 |
| Екатерина Устинова: "Рынок недвижимости станет более прозрачным, покупатели будут меньше беспокоиться о своих деньгах |
Зато наверняка вырастет сумма подоходного налога, взимаемого при смене владельца. Если собственник квартиры владеет ею более пяти лет, проблем нет. Он может продавать ее за любую сумму, и при этом подоходный налог взиматься не будет. Если же собственник решил продать квартиру, купленную пару лет назад (например, для того, чтобы приобрести новую), и стоимость ее после оценки БТИ окажется больше 1 млн рублей, его ждет неприятный сюрприз. Владельцу трехкомнатной квартиры из нашего примера придется заплатить в этом случае около $4 тыс. налога.
Конечно, считает директор риэлтерской компании "Кутузовский проспект" Борис Игнатов, владельцу квартиры вовсе не обязательно указывать в договоре купли-продажи оценочную стоимость БТИ. В этом документе может фигурировать любая сумма, например тот же необлагаемый налогами 1 млн рублей. Но, если расхождение между оценочной стоимостью и ценой, указанной в договоре, составит больше 30%, налоговые органы могут усмотреть в сделке наличие скрытого дохода и принять соответствующие меры.
Существенно вырастут в денежном выражении и налоги на наследование и дарение. У этих налогов тоже прогрессивная шкала — до 40% стоимости имущества, и с введением новой схемы оценки их суммы могут увеличиться на порядок.
Зато нотариусы могут ставить памятник авторам оценочной реформы. Большинство сделок с недвижимостью по-прежнему заключаются с нотариальным удостоверением (хотя это и необязательно). Почти все нотариусы работают, исходя из тарифа 1,5% цены сделки. И, если цена сделки, зафиксированная в договоре, вырастет до рыночной, платить за оформление придется, естественно, больше.
Увеличение оценочной стоимости квартир может доставить неприятности не только покупателям, но и продавцам. Контроль за расходами никто не отменял, и налоговые инспекции продолжают собирать сведения о крупных приобретениях налогоплательщиков. Если в договорах купли-продажи начнут фигурировать суммы, превышающие нынешние в три раза, у фискальных органов существенно прибавится работы. Впрочем, по словам руководителя службы маркетинга и аналитических исследований риэлтерской компании "Инком-МЦБН" Сергея Елисеева, стоимость некоторых московских новостроек уже сейчас соответствует оценке БТИ, при этом ни у кого из покупателей пока проблемы с налоговой инспекцией не возникали.
Получается, что реформа в ее нынешнем виде невыгодна гражданам — выступают ли они при совершении той или иной сделки в качестве покупателя или продавца. Однако есть у реформы и один плюс. Дело в том, что сегодня огромное количество сделок совершаются с применением двойной документации, а после реформы этот рынок будет легализован. По мнению директора риэлтерской компании "Полиграфжилстрой" Екатерины Устиновой, "рынок недвижимости станет более прозрачным, покупатели будут меньше беспокоиться о своих деньгах, а риэлтерам не придется запасаться расписками и прочими косвенными доказательствами получения реальных сумм на случай судебного разбирательства". А неприятных прецедентов сейчас достаточно. Ежегодно в России совершаются десятки тысяч сделок, затем оспариваемых в судебном порядке. Скажем, добропорядочный на вид гражданин продает вам квартиру за $50 тыс., указывая в договоре оценочную стоимость БТИ (в пересчете — около $15 тыc.), а через неделю заявляет, что он невменяемый, и, добившись в судебном порядке признания сделки недействительной, возвращает вам не $50 тыс., а только $15 тыс. Обманных схем с заключением договора по стоимости БТИ существуют десятки.
Единый стандарт
Несмотря на массу нерешенных вопросов, реформа БТИ неизбежна. И не только потому, что нынешняя система оценки не дает представления о реальной стоимости недвижимости. По словам Елены Крыловой, новая методика станет единой для всех субъектов федерации. Именно с этим связан перевод БТИ из муниципального подчинения в федеральное. При существующем порядке оценочная стоимость (рассчитываемая БТИ) двух совершенно одинаковых объектов, расположенных в 500 м друг от друга, может отличаться в несколько раз только потому, что они находятся в границах разных административных образований. И наоборот, разница в стоимости квадратного метра новостройки-типовушки в пригороде Москвы и элитной квартиры в центре города, бывает, составляет копейки.
Еще одним аспектом грядущей реформы станет инвентаризация всех объектов недвижимости. Выступая на прошлой неделе в Совете федерации, Елена Крылова сообщила, что более 60% российской недвижимости вообще нигде не учтены. А раз не учтены, значит, эта недвижимость не находится в легальном хозяйственном обороте и, следовательно, не является объектом налогообложения. Члены Совета федерации единодушно поддержали идею тотальной инвентаризации недвижимости. Так что у владельцев недостроенных коттеджей и заброшенных цехов есть шанс в самое ближайшее время узнать, сколько стоит их недвижимость и какие налоги надо за нее платить.
И еще одна небольшая, но крайне показательная деталь, которая многое объясняет в предстоящей реформе. Специалисты ГУП "Ростехинвентаризация" не исключают применения американского опыта (в Соединенных Штатах руководителей аналогичных нашему БТИ ведомств, как и шерифов, избирают). Это неудивительно, ведь место, судя по всему, будет весьма хлебным.
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ, МАКСИМ ЧЕРНИГОВСКИЙ