У застройщиков появились комплексы

Девелоперы все активнее втягиваются в проекты комплексной застройки. Помимо очевидных плюсов, комплексная застройка имеет особенности: большие расходы на инженерную инфраструктуру и необходимость состыковать свои интересы с возможностями местных властей по созданию социальных объектов, без которых упадет привлекательность квадратных метров.

Встать в строй Проекты комплексной застройки стали набирать популярность в Пермском крае еще в 2000-х. До кризиса эту тему активно продвигали и властные структуры, предлагавшие большие массивы земли, и девелоперы, оценившие плюсы такого подхода в виде серьезных объемов жилищного строительства, загрузки мощностей на несколько лет. Тогда же, например, была запущена застройка части Красных казарм (ЖК «Альпийская горка», площадь застройки более 7 га земли, 200 тыс. кв. м жилья), которую вела «Камская долина» в партнерстве с ПФПГ (проект реализуется и в настоящее время). Раздавать площадки стремились и власти. Почти 900 га — потенциально 3 млн кв. м жилья в Камской долине они собирались отдать под застройку и выставить на торги в 2008 году, однако позднее отказались от этих намерений. Право освоения самого большого участка, выставленного на аукцион в начале 2008 года, получил краснодарский холдинг «Девелопмент-Юг»: ему достались 80 га в микрорайоне Ива-1. Впрочем, кризис, начавшийся в 2008 году, и перекройка градостроительной политики в Перми обусловили то, что многие из тех площадок начинают осваиваться только сейчас.

Сегодня география проектов изменилась. Помимо Перми сформировался еще один центр активности в области комплексной застройки. Им стал Пермский район, в частности земли, расположенные в направлении Пермь — Екатеринбург, в относительной близости от краевой столицы. За последние пару лет там состоялись сразу несколько аукционов, которые проводили краевые власти либо фонд РЖС. В результате несколько девелоперов стали обладателями больших участков под застройку. Так, в сентябре 2012 года право аренды 28,3 га в Лобаново выиграло ООО «Камстройинвест» (ГК «Строительные проекты»), летом 2013 года еще одна компания этого холдинга на «голландском аукционе» получила 3,78 га в Паздерино (Пермский район). Осенью прошлого года краевые власти расторговали еще три площадки в Пермском районе во Фроловском поселении: участок 7,2 га достался «Стройпанелькомплекту» (СПК), еще 9 га будет застраивать ООО «Сигма-сервис», 3,1 га получил «Трест 14». Под конец 2013 года Фонд РЖС продал право аренды еще 60 га во Фролах — его получили две непермские, по данным BG, компании: «Автоспецстрой» и «Оптима-строй».

Застройщики и сами успешно пополняют портфели своих площадок за счет частных приобретений. «Трест 14» уже давно работает в нескольких населенных пунктах района, например в Горном, а СПК в прошлом году начал строительство ЖК «Медовый» на участке в Кондратово площадью почти 27 га (общий объем жилья — около 270 тыс. кв. м). При этом почти одновременно девелопер запустил проект по комплексной застройке на Вышке-2 (порядка 200 тыс. кв. м) в Перми. «Насколько трудно реализовывать комплексные проекты параллельно, зависит от стадии проектов. Если это старт, как у нас в обоих случаях, то сложно в финансовом плане. Связано это с необходимостью подведения сетей, но не для одного дома, а для всего микрорайона сразу, ну или хотя бы для одного квартала», — поясняет гендиректор «Стройпанелькомплекта» Виктор Суетин. «Например, по Вышке-2 нам надо строить котельную, которая будет обслуживать практически половину комплекса. Плюс другие сети, все вместе обойдется в 400–450 млн руб., большую часть из которых, порядка 270 млн, нужно инвестировать уже на начальном этапе. С Кондратово ситуация похожая, туда надо тащить теплосеть, это в районе 50 млн руб. Общий объем затрат на инфраструктуру по Кондратово — 270–300 млн руб.», — добавляет девелопер. Кроме того, по его словам, немалую долю в общем объеме затрат составят инвестиции в дорожное строительство. Комплексное освоение также предполагает создание системы дорог между кварталами. «Это ведь не проезд между домами, когда идет точечная застройка. На дорогу на Вышке нам нужно потратить на начальном этапе порядка 50 млн руб., по Кондратово — еще больше, порядка 80 млн», — уточняет собеседник BG.

Директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина признает, что «инженерная инфраструктура — одна из самых важных задач и „головных болей“ застройщика»: «Поэтому мы при разработке стратегии реализации „Первого Пермского микрорайона“ в первую очередь запланировали финансирование и строительство всех инженерных сетей, обеспечивающих не первый этап строительства, а всех будущих объектов с учетом социальных. Это более 100 млн руб. инвестиций». Девелоперы отмечают, что на выходе это экономически более выгодно, чем отдельные проекты точечной застройки. «В конечном итоге, когда посчитаем соотношение уже построенных квадратных метров, и те затраты, которые произведены на строительство сетей, тут и появляется экономия в пересчете на 1 кв. м», — отмечает директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Демкин.

Тем не менее, общие объемы жилья на площадках комплексной застройки априори делают проекты финансово емкими и продолжительными. Опрошенные BG девелоперы называют сроки от пяти-шести до 10–11 лет. Объем инвестиций варьируется от 2 млрд до 7 млрд руб. В числе способов привлечения денег застройщики используют не только банковские кредиты, но и средства федеральных программ. По словам Ирины Малыгиной, получение финансирования на строительство первой очереди «Первого Пермского» заняло больше года. «Общий объем инвестиций без учета строительства социальной инфраструктуры мы оцениваем примерно в 2 млрд руб. Сегодня привлечено на застройку первого этапа строительства и всей инженерной инфраструктуры более 750 млн руб. по федеральной программе „Стимул“. Крупным федеральным застройщикам, которые активно участвуют в программах развития строительства доступного жилья экономичного класса, финансирование доступно. Также имеет значение отношение региональных властей, так как гарантии субъекта для банков повышают возможность получения финансирования. Всем остальным после кризиса 2008 года получить финансирование достаточно сложно», — утверждает она.

Инфраструктура затрат Для властей на первый план выходят вопросы обеспечения новых микрорайонов социальной и дорожной инфраструктурой. «У строительных компаний нет обязанности возводить садики и школы. В идеале было бы прекрасно, если тот же Фонд РЖС, расторговывающий участки, включал бы эти объекты в обязательства застройщика. Потому что без них жилье никому не нужно. А сейчас получается, что РЖС выставляет на аукцион участок, а потом все обязательства ложатся на муниципалитет — по 200 млн руб. на каждый садик и под миллиард — на школу. Вот и возникает вопрос: где золотая середина?» — сокрушается замглавы администрации Пермского района Владимир Ваганов. Он отмечает, что застройщики только резервируют участки под социальную инфраструктуру, и то не всегда. «Далее возможно два варианта: либо они нам передают землю, и муниципалитет проводит торги на проектирование, строительство садов, школ, поликлиник. Либо застройщик строит их сам, а потом мы подписываем соглашение, по которому выкупаем у него этот объект. Конечно, последний механизм проще и быстрее — не надо тратить время на проведение нескольких конкурсных процедур. Такой механизм мы отрабатываем по Фролам, Кондратово», — добавляет собеседник BG.

При этом чиновник подчеркивает, что в ближайшее время федеральные структуры намерены расторговать еще несколько десятков гектаров земли. «Все это создает непомерную нагрузку на муниципалитет, который в итоге поневоле превращается во врага нового строительства. Эту проблему мы уже озвучивали в краевом минимущества, которое взаимодействует с Фондом РЖС. А так получается игра в одни ворота», — полагает господин Ваганов. Районные власти рассчитывают на привлечение финансирования за счет других уровней. В частности, речь идет о программах дорожного строительства. В них муниципалитет планирует поучаствовать для строительства дорожной связки с поселком Горный, где активно строит жилье «Трест 14».

О нехватке сопутствующей инфраструктуры для будущих «очагов» массовой застройки беспокоятся не только в Пермском районе, но и в краевой столице. Принятые в начале этого года поправки в генплан определили сразу несколько крупных площадок, где теперь возможно жилищное строительство. Самые острые споры о возможности, прежде всего финансовой, обеспечить будущий район инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой возникли вокруг территории бывшего аэропорта Бахаревка. Здесь ГК ПИК собирается построить 1 млн кв. м жилья (ей принадлежит участок 129 га), а также часть территории власти намерены отдать для многодетных семей. Еще в ходе анализа планируемых изменений в генплан специалисты МБУ «Бюро городских проектов» подсчитали, что на это потребуется 15 млрд руб., в том числе расходы на общественный транспорт (трамвай) — 1,7 млрд руб., на улицы и дороги — 3 млрд руб., на строительство школ и детских садов — 5,6 млрд и 2,3 млрд руб. соответственно.

Еще одной точкой напряженности становится правый берег Камы. Помимо планируемой застройки бывшего полигона ПВВКИКУ (Новогайвинская, 118, одна из площадок, по которой были приняты поправки в генлпан), в этом же направлении (Борцов революции, 1а) СПК намерен построить малоэтажный микрорайон. Местные жители уже выражают обеспокоенность возможным ухудшением ситуации, если не будет создана социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. В частности, руководители ТОСов Средней и Верхней Курьи недавно обратились с письмом в администрацию Перми: они попросили провести совещание по проблемам застройки этой территории. Инициаторы письма обращают внимание на то, что новый комплекс — это дополнительно 2,5 тыс. жителей. Но уже сейчас, по их словам, в этой территории функционирует только один детский сад на 50 мест, который не имеет лицензии, не развита транспортная инфраструктура, поскольку действует только одна двухполосная дорога.

Девелоперы признают, что, хотя сопутствующая инфраструктура не является их обязанностью, застройщики в ней заинтересованы, чтобы сохранить привлекательность возводимого в новых районах жилья. Председатель совета директоров ОАО «КД Групп» Андрей Гладиков поясняет, что потребность в социальных учреждениях новых микрорайонов проговаривается с администрацией на начальном этапе реализации проекта. «Решаем вопросы совместно, это должно быть на стыке интересов. По детским садам и поликлиникам у нас опыт есть — мы сами их строим, а потом город выкупает. По школам пока практики такой нет, сейчас вот пытаемся сделать это на Юбилейном. Коммерческую инфраструктуру создаем тоже в основном под конкретных интересантов — продуктовый ритейл, общепит и т.д. Такой подход наиболее оптимальный», — уверен собеседник BG. Он добавляет, что вопрос обеспечения общественным транспортом новых районов обычно «решается естественным путем». Алексей Демкин уточняет, что развитие транспорта — это в том числе компетенция администрации. «Когда департамент градостроительства выдает разрешение на строительство, он понимает будущий объем жилья. Эта информация направляется и в департамент дорог и транспорта, те в свою очередь уже начинают планировать транспортные маршруты», — говорит собеседник BG. Господин Демкин также отмечает, что застройщику важно синхронизировать процессы с администрацией, чтобы к моменту возникновения новостроек здесь присутствовали и социальные объекты. «Планируя ЖК, мы предусматриваем место под школы и детские сады, парки и скверы. Но обеспечение школьными и дошкольными учреждениями это все-таки полномочия муниципалитета. Нам необходимо совместно с властями обратить внимание на потребность в таких объектах», — полагает застройщик. Он добавляет, что на Вышке-2 уже зарезервирована земля для строительства школы на 1 тыс. мест и детского сада. Проект «Первый Пермский» в Лобаново предусматривает размещение школы на 700 человек, кроме того, на этой территории запланированы два детских сада. Однако финансирование социальных объектов, как уточняет Ирина Малыгина, будет напрямую зависеть от позиции и взаимодействия с органами власти. «Возможно, это будет первый проект государственно-частного партнерства. Окончательное решение пока не принято», — добавляет она.

Проект в Лобаново по условиям аукциона рассчитан на пять лет, в которые застройщик намерен уложиться. Однако, как отмечает Виктор Суетин, реализовать комплексную застройку в такие сроки зачастую оказывается проблематично. «Если площадка „чистая“, то можно ее освоить за пять лет, но и то если там предполагается возвести не больше 100–150 тыс. кв. м. А если, например, это участки с расселением ветхого и аварийного жилья, и сроки по условиям торгов также заложены до пяти лет, это нереально. Там только само расселение занимает до трех лет, с учетом возможных судов», — поясняет застройщик. Тем не менее, девелоперы не отказываются от участков под расселение. Так, ПЗСП в начале этого года приобрел 3,15 га на торгах по развитию застроенной территории (кварталы 3150 и 3151, ограниченные улицами Адмирала Ушакова, Адмирала Макарова, Судозаводской). В этом же году компания намерена приступить уже к строительству в квартале 589 (ограничен улицами Овчинникова, Кисловодской, Челюскинцев, Столбовой в Дзержинском районе Перми), где завершены процедуры расселения. «Не всегда рентабельность таких проектов ниже, чем на обычных площадках. Все зависит от объема расселения. В любом случае таким способом город тоже должен развиваться», — заключает собеседник BG.

Светлана Быкова