Получить сегодня ипотечный кредит непросто, хотя только в Москве действует три крупные ипотечные программы — инвестиционного фонда "США--Россия", Собинбанка и Райффайзенбанка. А на прошлой неделе правительство Москвы объявило о создании рабочей группы, которой поручено доработать временно замороженную Московскую ипотечную программу. Так что скоро ипотечные кредиты станут гораздо доступнее. А у потребителя появится возможность выбирать и экономить. Например, на стоимости обязательной страховки.
Покупка страховки — обязательное условие любой ипотечной программы. И это понятно: выдавать "длинные" ипотечные кредиты в российских условиях, не гарантируя хотя бы 90-процентной возвратности, рискованно. Страховка и является гарантией возврата кредита.
Банки, работающие по разным ипотечным программам, выдвигают разные требования к страховке. В одних случаях нужно застраховать только залог (квартиру), в других — застраховаться от потери трудоспособности и застраховать гражданскую ответственность. Поэтому и стоимость обязательной страховки неодинакова.
Московская ипотечная программа
Страховой пакет для заемщика по Московской ипотечной программе — один из самых дешевых. Банки, аккредитованные по городской программе, такие как Московский банк Сбербанка России, требуют страховку только по залогу — кредитору необходимо иметь гарантию возврата хотя бы стен вашей будущей квартиры. Поэтому при получении ипотечного кредита необходима страховка на случай пожара, взрыва газа, залива и противоправных действий третьих лиц. Компании оплачивают даже ущерб, который может быть нанесен при тушении пожара. Это называется "проникновение воды в результате проведения правомерных действий по ликвидации пожара".
Страховая сумма (то, на что претендует заемщик при наступлении страхового случая), как правило, равна рыночной стоимости квартиры. Тарифы (ежегодный страховой взнос) составляют от 0,2% до 0,6% стоимости квартиры в новостройке. Страхование квартиры, купленной на вторичном рынке, дороже — ежегодный взнос может достигать 1% ее стоимости.
Кроме того, можно застраховать и внутреннюю отделку квартиры. Тариф — примерно 0,35% стоимости жилья.
Чаще всего заемщики страхуют только стены — и дешевле, и условие выдачи кредита соблюдено. Более того, если заемщик желает получить кредит, размер которого меньше стоимости квартиры (если, скажем, часть денег у него уже есть), можно застраховать жилье только на сумму кредита — банк возражать не будет.
Впрочем, у Московской ипотечной программы есть один крупный недостаток — Московский банк Сбербанка России требует у заемщика двух поручительств, получить которые очень трудно. Уровень дохода поручителей должен быть подтвержден официальными документами и в сумме на порядок превышать заработок заемщика. Так что иной раз проще занять денег на страховку подороже.
Программа Собинбанка
Собинбанк, запустивший собственную программу ипотечного кредитования, требует страховать большее число рисков. Помимо залога заемщику придется застраховать собственную жизнь и трудоспособность, поскольку даже в случае небольшой травмы или болезни заемщика риск недополучить выданный кредит у банка возрастает.
Страховка на случай потери трудоспособности и смерти рассчитывается исходя из текущей задолженности кредитору плюс 10% — таковы требования банка. Оценка страховщиками рисков при страховании жизни клиента сугубо индивидуальна — она зависит от состояния здоровья, возраста, пола и рода занятий клиента. Поэтому на вопрос о тарифах в компаниях отвечают: от 0,2% до 3% в год от страховой суммы.
Такие высокие тарифы оправданы риском, который несет страховщик,— в случае смерти заемщика погашать весь долг банку придется ему самому. А при наступлении временной нетрудоспособности первые три месяца страховая компания будет перечислять взносы в банк вместо должника. Расплачиваться с банком страховщику придется и в том случае, если ее клиент стал инвалидом первой или второй группы.
Кроме того, для получения ипотечного кредита по программе Собинбанка заемщик обязан застраховать и свою гражданскую ответственность (ГО) перед третьими лицами. Другими словами, перед соседями при проживании в купленной на кредит квартире. Кредитору не важно, когда заемщик, не погасивший долг, будет расплачиваться за то, что затопил соседей или проломил им стену при перепланировке. Страховая сумма по гражданской ответственности как правило составляет $10 000-50 000. Тариф составляет примерно 0,3% в год от страховой суммы.
Таким образом, за страховку по программе Собинбанка придется выложить от 0,5% до 3% текущей суммы задолженности. Но и перечень неприятностей, за которые в случае чего заплатит страховщик, будет шире.
Программы фонда "США--Россия" и Райффайзенбанка
По этим программам требуются следующие страховки: страхование залога, собственной жизни и страхование титула.
Титульное страхование, или страхование права собственности на квартиру, стоит особняком в страховой практике. Если остальные виды страхования обеспечивают денежную защиту от неприятностей, которые могут случиться, то страхование титула гарантирует возврат средств при неприятностях, которые уже случились, но об этом пока неизвестно. Титульное страхование — первое дело при приобретении жилья в собственность на вторичном рынке. Известно множество случаев, когда у купленной квартиры появляются неизвестные ранее собственники. Например, несовершеннолетние дети бывшего владельца квартиры или лица, освободившиеся из мест заключения. На момент сделки риэлтер не знал или не сообщил об этом. А суд между тем может признать сделку купли-продажи квартиры ничтожной. Внакладе останется не только заемщик, но и кредитор.
Страховщики сравнительно недавно занимаются титульным страхованием и не успели еще сформировать резервы для выплат, поэтому страховка по титулу считается одной из самых дорогих. И на рынке вторичного жилья тарифы на страховку по титулу будут выше, чем на рынке нового. В зависимости от того, сколько сделок было совершенно с квартирой, ежегодные взносы могут составлять от 1% до 3% рыночной стоимости жилья.
Впрочем, и здесь можно сэкономить. Например, страховщик, работающий с Райффайзенбанком, обычно объявляет страховой тариф (с учетом всех видов страховки) в среднем 1,5% от размера текущей задолженности. А страховщики, работающие с банками, аккредитованными при программе фонда "США--Россия",— не более 2%.
От чего еще страхуют
Но и это еще не все. Компании, реализующие полисы по ипотечным рискам, обещают разработать еще и страхование от потери работы. Такой вид страховки распространен на Западе и был бы очень удобен для российских пользователей ипотеки. Скажем, вы — работник крупной компании, имеете средний достаток и берете кредит на покупку жилья. Но в какой-то момент ваш работодатель сворачивает дело, и у вас остается непогашенный кредит с капающими процентами и смутное представление о будущем. В этом случае страховка придется очень кстати.
Если же заемщик погасит кредит досрочно, он вправе потребовать от страховщика взносы за неистекший период (это применимо ко всем видам "ипотечной" страховки). Для этого в страховой компании следует написать заявление и представить документ, которым банк подтверждает, что кредит погашен.
И последнее. Конечно, банки требуют страховку при ипотечном кредитовании, чтобы обезопасить в первую очередь себя. Однако, прежде чем пытаться сэкономить на страховке, взвесьте все "за " и "против" — возможно, это не пустая трата денег. Специалисты страхового рынка, например, советуют страховать по возможности максимальное количество рисков.
Компании, страхующие ипотечные риски
| Компания | Ипотечная программа | С какими банками или организациями работает компания | Объект страхования | Страховой взнос (% от текущей задолженности в год) | Количество заключенных договоров | Общая сумма ответственно сти по договорам ипотечного кредитования |
|---|---|---|---|---|---|---|
| "Инвестстрах" | Московская | Строительно-сберега | Залоговое | 1,8-3,3 | 10 | $430 тыс. |
| ипотечная программа | тельная касса (ССК) | имущество, жизнь | ||||
| заемщика | ||||||
| "Ингосстрах" | Московская | Собинбанк, | Залоговое | 0,2-0,7 (по | более 100 | $14 млн |
| ипотечная | Ивестсбербанк, | имущество, жизнь | Московской | |||
| программа, | Московский банк | заемщика, | ипотечной | |||
| программа | Сбербанка РФ | гражданская | программе), до | |||
| Собинбанка | ответственность | 2 (по | ||||
| (только по | программе | |||||
| программе | Собинбанка) | |||||
| Собинбанка) | ||||||
| Промышленно-ст | Московская | Собинбанк, АКБ | Залоговое | до 2 | 173 | $5,2 млн |
| раховая | ипотечная | "Инвестиционная | имущество, жизнь | |||
| компания | программа, | банковская | заемщика (только по | |||
| программа жилищного | корпорация", | программам фонда | ||||
| ипотечного | "Российский | "США--Россия" и | ||||
| кредитования | капитал", | Собинбанка), | ||||
| инвестиционного | ФОРА-банк, АБ | титульное | ||||
| фонда | "Рост", Московский | страхование (только | ||||
| "США--Россия", | банк Сбербанка РФ | по программе фонда | ||||
| программа | "США--Россия"), | |||||
| Собинбанка, | гражданская | |||||
| ипотечные программы | ответственность | |||||
| администраций | (только по | |||||
| регионов (через | программе | |||||
| филиалы ПСК) | Собинбанка) | |||||
| "Ренессанс-Стр | Программа | Райффайзенбанк | Залог, жизнь | в среднем 1,5 | 10 | $700 тыс. |
| ахование" | Райффайзенбанка | заемщика, титульное | ||||
| страхование | ||||||
| "Спасские | Программа жилищного | АКБ "Инвестиционная | Залог (по | О,3 (по | нет данных | нет данных |
| ворота" | ипотечного | банковская | Московской | Московской | ||
| кредитования | корпорация", | ипотечной | ипотечной | |||
| инвестиционного | Международный | программе), жизнь | программе), не | |||
| фонда | промышленный банк, | заемщика, титульное | более 2 (по | |||
| "США--Россия", | Московский банк | страхование (по | программе | |||
| Московская | Сбербанка РФ | программе | инвестиционног | |||
| ипотечная программа | инвестиционного | о фонда | ||||
| фонда | "США--Россия") | |||||
| "США--Россия") |
С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СТРАХОВЩИКА
Надо ли экономить на страховке?
Александр Цыганов, советник президента ВСС, кандидат экономических наук: Заемщику в любом случае не удастся сэкономить на страховании квартиры, так как, согласно закону "Об ипотеке", предмет залога страхуется в обязательном порядке. На страховании жизни экономить не придется и не следует. Предположим, получатель кредита умудрился не застраховать свою жизнь. В случае смерти заемщика из каких средств его семья будет погашать кредит? Ведь предполагается, что она проживает в залоговой квартире. А вот без страхования права собственности (титула) можно обойтись в том случае, когда приобретается новое жилье. На вторичном же рынке титул надо страховать обязательно.
Николай Галагуза, председатель совета директоров страховой группы НАСТА: Экономить на страховке не надо. Все предлагаемые виды страховки обеспечивают гарантию не только банку, но и заемщику. Кроме того, в будущем заемщику выгодно будет докупить еще и страховку от потери дохода.
Леонид Меламед, заместитель генерального директора СК РОСНО: На мой взгляд, заемщику надо страховать имущество и жизнь. Титульное страхование необходимо только в том случае, когда заемщик подбирает квартиру сам. Если вопрос подбора жилья решает банк-кредитор совместно с риэлтером, ответственность за титул ложится на них.
ТАТЬЯНА ГРИШИНА