Ипотека на нулевом цикле
новостройки
Ипотека на новостройку обойдется дешевле, чем кредит на эквивалентную готовую квартиру. На этапе строительства стоимость квартиры ниже и сумма кредита будет, соответственно, меньше. К тому же многие банки сейчас отказываются от надбавки на время строительства, фиксируя ставку на весь срок кредитования.
Легкость роста
Экономическая и политическая нестабильность, колебания курса отечественной валюты и сомнительная способность банковских депозитов противостоять инфляции в очередной раз сделали недвижимость привлекательным объектом сохранения имеющихся средств. Причем в первую очередь покупатели рассматривают квартиры на первичном рынке.
"Доля кредитов на недвижимость на первичном рынке растет, это подтверждают многие банки, новостройка интересна и с точки зрения инвестиций, когда покупка осуществляется на начальных стадиях готовности, и с точки зрения улучшения жилищных условий",— констатирует директор департамента розничных продаж Промсвязьбанка Марина Спиридонова.
"С точки зрения вложения денежных средств покупка квартиры на первичном рынке более выгодное решение, так как рост цены на квартиру от нулевой стадии строительства до получения свидетельства о праве собственности, а соответственно, и дохода покупателя от возможной продажи составит 15-30% от первоначальной стоимости объекта",— подсчитывает заместитель начальника управления развития залогового кредитования Райффайзенбанка Алексей Попович. На ранних этапах строительства квартиры значительно дешевле готовых.
"Как правило, при приобретении жилья одного класса в одном районе более выгодным по цене является жилье на первичном рынке",— отмечает аналитик Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Сергей Алешкин.
Стимулирующие ставки
Увеличению количества кредитных сделок с квартирами в новостройках способствует и относительная либерализация условий по банковским кредитам на такие виды недвижимости. "В последние полгода начали снижаться ставки по кредитам на покупку квартир на первичном рынке недвижимости,— признает первый зампред правления Росбанка Игорь Антонов.— При этом большинство предложений банки формируют в виде временных акций или как специальные предложения в рамках сотрудничества с конкретными застройщиками-партнерами. Средний размер процентных ставок на рынке колеблется от 13% до 14% годовых на этапе строительства, на максимальный срок до 25-30 лет".
По словам аналитика Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Сергея Алешкина, ставки по ипотечным программам на приобретение недвижимости на первичном рынке у банков топ-5 по кредиту, близкому к среднему, по статистике Банка России, при первоначальном взносе 30% на 15 лет варьируются от 11,65% до 13,25% годовых. По словам начальника управления ипотечного кредитования банка "Открытие" Сергея Столбунова, кредит в размере от 500 тыс. до 30 млн рублей можно получить в среднем под ставку 13% до регистрации залога квартиры в пользу банка и 12% — после.
ВТБ 24 приравнял ставки по ипотеке на новостройки к ставкам по кредитам на готовую недвижимость — 12,15-13,25% годовых в зависимости от суммы кредита. Сбербанк после регистрации права собственности кредитует новостройки, построенные с его участием, под 12-13% годовых. Юникредитбанк предлагает кредиты на новостройки под 12,5-13,25% годовых в зависимости от срока кредитования и суммы первоначального взноса. Номос-банк выдает кредиты на новостройку минимум под 12,5-13,25% на этапе строительства.
Банки также стали предоставлять возможность взять кредит на новостройку по одному-двум документам, то есть фактически без подтверждения доходов. Такую опцию запустил Сбербанк с 1 апреля 2014 года. Ранее аналогичные опции уже существовали в ВТБ 24 и "Дельтакредите".
Подсчет платежей
На период строительства и до регистрации залога банки обычно устанавливают надбавку, поскольку кредитование покупки квартиры в еще не построенном доме сопряжено для банка с рисками утраты залога. "По сравнению с кредитом на вторичном рынке жилья кредит на первичном рынке изначально предоставляется по ставке выше на 0,5-1%,— говорит Сергей Столбунов.— Это объясняется тем, что обеспечением кредита являются права требования по договору участия в долевом строительстве или пай в жилищно-строительном кооперативе, а не физически построенная и оформленная в собственность квартира". У Сбербанка и Юникредитбанка, например, эта надбавка составляет 1 процентный пункт, у Номос-банка — 0,75 процентного пункта.
Однако в последнее время некоторые банки начинают снижать эту надбавку или вовсе от нее отказываться. Недавно Росбанк снизил надбавку на время строительства и до регистрации с 1 до 0,6 процентного пункта. Банк "Дельтакредит" в рамках акции предлагает ипотеку в новостройке под 13% годовых на весь срок кредитования при условии, что кредит взят на 15 лет с 14-процентным первоначальным взносом. В стандартном режиме по кредиту на квартиру в строящемся доме под залог права требования на приобретаемую недвижимость процентная ставка до оформления залога квартиры в пользу DeltaCredit будет увеличивается на 1 процентный пункт от базовой величины. С конца апреля от надбавки в 1 процентный пункт отказался Райффайзенбанк. ВТБ 24 сохранил надбавку в размере 0,6% годовых только по кредитам с первоначальным взносом 10-20%. Правда, одновременно банк повысил ставки и увеличил минимальную сумму кредита. По кредитам на новостройку при условии комплексного страхования ставки составляют 12,15-13,25% годовых. Однако отмена надбавки не означает однозначной экономии заемщика, ведь банк может просто распределить ее часть на весь срок кредитования. В Промсвязьбанке, например, по программе "Новостройка" ставка 11,9% единая на весь срок кредита и не зависит ни от суммы кредита, ни от срока кредитования, ни от размера первоначального взноса, а также не увеличивается на этапе строительства.
"Все чаще банки выдают ипотечные программы, по которым ставка до оформления собственности на приобретаемый объект недвижимости не увеличивается по сравнению со ставкой после оформления собственности, при этом действие такого предложения может быть ограничено аккредитованными банком объектами,— рассказывает Сергей Алешкин.— Такие программы есть у трех из топ-5 банков по объему выданных ипотечных кредитов. Ввиду того что стоимость фондирования для остальных игроков рынка, как правило, более высокая, чем для госбанков, следует ожидать дальнейшего ухода конкурентной борьбы со стороны коммерческих банков, в том числе и на первичном рынке, в неценовой сектор".
Однако поскольку сама квартира на этапе строительства значительно дешевле готовой, основной параметр — сумма кредита, а значит, и сумма начисленных процентов тоже будет меньше. В Росбанке приводят пример с московской однокомнатной квартирой, стоимость которой на первичном рынке составляет примерно 5 млн руб., в то время как готовая будет стоить уже 7 млн руб. Первоначальный взнос по кредиту на квартиру в новостройке будет не менее 20%, то есть 1 млн руб. и 15% для готовой квартиры. Допустим до регистрации права собственности ставка по кредиту на новостройку составит 12,95% годовых, после она будет приравнена к ставке по ссуде на готовую квартиру — 12,35%. При таких условиях ежемесячный платеж по кредиту на новостройку составит 50,5 тыс. руб., на готовую квартиру — 73 тыс. руб.
Правда, эта выгода, скорее всего, будет скорректирована дальнейшими расходами, как минимум, на отделку. "Необходимо учесть, что зачастую квартиры на первичном рынке продаются даже без межкомнатных стен, а просто коробкой, и потребуются существенные затраты на ремонт и обустройство,— предостерегает первый заместитель председателя правления Росбанка Игорь Антонов.— Также при отсутствии альтернативного жилья на срок ремонтных работ продлятся платежи за аренду недвижимости".
Кроме того, покупатель новостройки в кредит экономит на начальном этапе еще и на дополнительных платежах, ведь для строящейся недвижимости они значительно ниже. "На этапе покупки квартиры на первичном рынке в связи с отсутствием права собственности на приобретаемый объект отсутствует необходимость предусмотренного законом страхования предмета залога от рисков утраты и повреждения,— продолжает Игорь Антонов.— Также не требуется проводить оценку рыночной стоимости квартиры". В среднем разница между величиной дополнительных расходов при получении ипотеки на новостройку и готовую квартиру получается примерно 15-16 тыс. руб.
Построить и не потерять
Рассчитывая сэкономить на покупке кредитной новостройки, не стоит забывать, что такая покупка сопряжена с определенными рисками. Эксперты сходятся во мнении, что основной опасностью для покупателя является прекращение строительства и банкротство застройщика. "При приобретении квартиры в строящемся многоквартирном доме наиболее защищенными являются участники долевого строительства в рамках федерального закона N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации",— напоминает Сергей Алешкин.— В этом случае покупатель заключает договор участия в долевом строительстве с застройщиком, а приобретая квартиру через посредника — договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве. Такие договоры подлежат государственной регистрации. Следующий защищенный законом способ — участие в жилищно-строительном или жилищном накопительном кооперативе. Кроме того, строящееся жилье может продаваться управляющей компанией, осуществляющей доверительное управление средствами (имуществом) паевого инвестиционного фонда. Деятельность такого фонда регулируется соответствующим федеральным законом. Иные схемы продажи строящегося жилья, например вексельная схема, схема с заключением предварительного договора, не защищают интересы покупателя-заемщика, если объект недвижимости не будет достроен".
Прекращение строительства не единственная опасность для покупателя новостройки. "Следующим по степени угрозы можно рассматривать риск двойных продаж — когда двум разным клиентам продают один и тот же объект",— предостерегает Сергей Столбунов.
Даже купив, казалось бы, благополучную квартиру в не вызывавшем сомнений строящемся доме, можно понести существенные потери из-за строительных недостатков. "Риск покупки квартир в новостройках — это несоответствие уровня отделки, готовности коммуникаций и инфраструктуры заявленному при продаже,— предупреждает зампред правления Международного банка развития Иван Минаков.— Масса примеров сдачи домов при отсутствии парковок и нормальных транспортных развязок. Бывают и вопиющие случаи, например подключение коммуникаций по временным схемам. Единственная защита от этого риска — не игнорировать негативные отзывы в погоне за низкой ценой. Риски есть, даже если дом фактически построен. Оформление свидетельства может затянуться на год и даже более, что затруднит перепродажу и будет снижать стоимость объекта".
"Полностью защититься от недобросовестности застройщика или продавца не получится, можно только нивелировать риски, тщательно проверив застройщика объекта и документы, которые подписываются при совершении сделки",— рекомендует Сергей Столбунов. Косвенным признаком надежности застройщика можно считать доверие банков. "Также следует обратить внимание на количество банков, аккредитовавших данный объект,— советует руководитель отдела по развитию продуктов банка "Дельтакредит" Ирина Павлова.— Чем больше и крупнее игроки, тем надежнее приобретение квартиры в данном доме".