Девелоперов мучает жажда

Сегодня, по данным аналитиков, на рынке Петербурга находится примерно около полумиллиона квадратных метров жилья, имеющего вид на воду. Жилье у водоемов на 10-20%, а в некоторых случаях и на 100% может оказаться дороже схожих по характеристикам, но не видовых квартир.

Правда, мест, где можно построить жилье с видом на воду, с каждым годом все меньше, и девелоперы пытаются решить этот вопрос самостоятельно: намывают территории, расчищают загрязненные реки и озера, проводят редевелопмент промышленных объектов и даже роют собственные водоемы.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, констатирует: "По нашим оценкам, на апрель 2014 года в Петербурге в продаже находится примерно 500 тыс. кв. м жилья, возводимого вблизи водных объектов. Элитных объектов — около 100 тыс. кв. м, более 210 тыс. — бизнес-класс, и 200 тыс. кв. м — масс-маркет".

Директор управления стратегического маркетинга и исследований холдинга RBI Вера Сережина подсчитала, что в Петербурге сейчас в продажу выведено 17 объектов, строящихся вдоль набережных, из них шесть — это комфорт-класс и 11 — "элита".

Элитные проекты в основном представлены на островах — на Крестовском и Каменном, а также в прилегающих к Крестовскому локациях, например, на Леонтьевском мысе. И, как полагают аналитики, у Петербурга все же большой потенциал для строительства жилых комплексов с видом на воду. "Самыми востребованными будут проекты на Петровском острове и на прилегающей к нему Песочной набережной. Расположенные в престижном Петроградском районе, они имеют протяженность береговых линий в общей сложности около десяти километров", — говорит Елизавета Конвей. Кроме того, из близких к центру районов Северо-Западная часть Приморского района и ее прибрежные зоны — одни из самых перспективных в городе локаций для строительства высококлассного жилья.

Вместо промышленности

В основном развитие сегмента жилья у воды возможно за счет редевелопмента промышленных предприятий, которые на сегодняшний день занимают существенную часть территории городских набережных.

Вера Сережина полагает, что перспективами для редевелопмента обладают участки вдоль правого берега Невы, по ее подсчетам, там можно построить сотни тысяч новых квадратных метров жилья. "Перспективные участки есть на Васильевском острове вдоль набережной Лейтенанта Шмидта, на Английской набережной, в районе Коломны в Адмиралтейском районе, в Красногвардейском районе, на Петровском острове, вдоль Выборгской, Ушаковской, Октябрьской и Свердловской набережных", — перечисляет госпожа Сережина.

Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО "Северо-Запад Инвест", также считает Приморский район перспективным: "Наибольше число видовых квартир расположено в Приморском районе, где вид на воду есть не только у домов на Приморском проспекте и улице Савушкина, но и в районе Комендантского проспекта, где высотные ограничения позволяют строить 25-этажки, а кроме Финского залива есть еще и Лахтинский разлив. Также можно отметить западную часть Васильевского острова, где большое количество многоквартирных новостроек пока еще имеет вид на Невскую губу, в будущем этот вид частично перейдет к новостройкам в проекте "Морской фасад", а существующим домам откроется панорама Западного скоростного диаметра. Самые шикарные виды открываются из квартир на набережных Центрального и Петроградского районов, захватывая не только воду, но и исторические памятники, а их ценность подчеркивается их весьма ограниченным количеством".

На массовом рынке самым популярным является вид на Финский залив, который доступен в относительно недорогом Приморском районе или на Неву, которую во всей красе можно наблюдать даже в Рыбацком.

Прибавить в цене

"Вид на воду однозначно добавляет привлекательности проекту, увеличивая стоимость квадратного метра на видовые квартиры на десять-пятнадцать процентов и выше в зависимости от класса проекта. В целом же популярность квартир с видом на воду достаточно высока", — говорит Ирина Онищенко, директор по продажам группы компаний "Эталон".

Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", еще выше оценивает стоимость жилья с видом на воду: "Жилье на берегу — это самая дорогая и престижная недвижимость во всем мире. И Петербург не исключение. Квартиры в таких проектах на 30-50 процентов выше, чем в объектах с другой локацией. Особенно ценны в таких объектах видовые квартиры — они наиболее дорогостоящие. Их цена может быть почти вдвое выше, чем у тех, что находятся в том же доме, но не обладают этим преимуществом".

Большинство жилых комплексов, строящихся в прибрежных зонах, относятся к высокому ценовому сегменту — бизнес-класс, "бизнес-плюс", премиум-класс, поскольку в таких проектах девелопер в большинстве случаев использует близость к водоему как повод формирования премиальной ценовой надбавки. "Стоимость домов в загородном проекте, расположенном у воды, может быть на двадцать-тридцать процентов выше, чем в схожем по характеристикам, но без береговой линии", — говорит Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании "Химки Групп".

Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", уверена, что не всякая вода делает жилье дороже: "Ценность близости водоема различается от проекта к проекту. Значение имеет комплекс факторов: юридические аспекты, наличие собственной береговой линии, общественный пляж, социальное окружение. Часто пляж озера, на который по выходным съезжаются толпы горожан, в сумме ничего не добавляет к стоимости проекта, так как существенно ухудшает остальные характеристики поселка: уединенность, тишину, низкий автомобильный трафик. Таким образом, в некоторых случаях заявленное преимущество может оказаться не таким уж и очевидным".

Потерять привлекательность

При этом эксперты напоминают: при строительстве жилого проекта на границе природного водоема или реки девелопер должен соблюдать ширину природоохранной зоны — у каждого водоема она своя и составляет от 10 до 100 метров и зависит от площади водоема. Согласно действующему законодательству, в природоохранной зоне запрещено любое капитальное строительство. Кроме того, в соответствии с Водным кодексом РФ, доступ к водоемам имеют все граждане Российской Федерации, застройщики не имеют права ограждать природные водоемы от доступа граждан. Поэтому прибрежную зону обычно не огораживают, а благоустраивают, располагая на ней детские площадки, зоны отдыха, мостики, пляжи и спортивные сооружения.

Есть и еще один нюанс, который стоит иметь в виду потенциальным покупателям жилья: водоем может потерять свою привлекательность. "Немаловажный момент — вид на воду в ряде случаев является непостоянной характеристикой, и со временем квартира может потерять это преимущество, а соответственно, и понизиться в цене. Так, например, дома, которые сейчас возводятся на новом намыве Васильевского острова, предлагают роскошные виды на Финский залив. Но через несколько лет, когда все очереди запланированного комплекса будут достроены, панорамы будут доступны только жильцам верхних этажей", — говорит Ольга Пономарева, вице-президент ГК Leorsa.

Аналитики отмечают, что в городе осталось очень мало мест, на которых можно построить жилье с видом на воду. Есть, конечно, промышленная застройка с перспективой изменения статуса на жилую и общественно-деловую. Здесь потенциал велик, но практически такие проекты реализуются очень тяжело.

Еще одна возможность — намывные территории. Жилье, расположенное на намывных территориях, всегда предполагает вид на воду, спрос на который всегда был и будет независимо от класса недвижимости. Кроме того, намывные территории дают возможность спланировать жилую среду и общественные пространства наиболее комфортным образом, с учетом современных требований, в том числе и дорожную сеть с использованием подземных пространств, зеленые зоны, набережные.

"Лучшие проекты с использованием набережных получаются тогда, когда участок не отделен от воды оживленной автомагистралью. К сожалению, в Санкт-Петербурге таких участков почти нет. Почти все берега Невы опоясаны автомобильными набережными, что исключает возможность объединения пешеходной набережной и территории для девелопмента. Новые протяженные набережные будут созданы в рамках крупных проектов на Финском заливе — "Морской фасад", "Балтийская жемчужина", "Новый берег", "Лахта-центр"", — говорит Олег Громков.

Если гора не идет к Магомету

Иногда девелоперы решаются "не идти к воде", а создать ее возле своих объектов. "Такие примеры часто встречаются на загородном рынке в крупных коттеджных поселках, например, в поселке "Онегин-парк" девелоперской структуры банка "Санкт-Петербург"; изредка в крупных загородных курортных комплексах, например, в "Игоре". В городе небольшие водоемы раньше наоборот осушали в целях уплотнительной застройки", — рассказывает Олег Громков.

Аналитики оценивают создание искусственного водоема в несколько десятков миллионов рублей. Ольга Пономарева при этом отмечает: "Создать водоем — это только часть вопроса. За ним нужно ухаживать, чистить его, беречь от заболачивания, что требует средств. Расходы однозначно лягут на плечи жильцов, в противном случае водоем превратится в дурно пахнущий пруд и головную боль".

"Есть еще пример, когда девелопер ЖК "Новый Оккервиль" — компания "Отделстрой" — обустроил парк рядом со своим объектом, и в рамках этой работы была облагорожена река Оккервиль, протекающая по его территории. Однако здесь скорее это было сделано не ради вида на воду, а в целях создания такого преимущества, как современное, хорошо оборудованное место для прогулок с велосипедными дорожками и местами для пикников", — добавляет Елизавета Конвей.

Валерий Грибанов