Москва ставит рекорды по вводу торговых площадей: уже в этом году их может стать больше почти на треть. Похоже, остановить торгово-развлекательное нашествие способны не угроза новых пробок или протесты жителей, а только снижение рентабельности торговых центров. Но если в американских городах многие из них уже разоряются, то в Москве только начали фиксировать снижение проходимости.
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лекай / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Дмитрий Лекай / купить фото
Торгово-развлекательное нашествие
"Зачем мне под окнами парковка!" Грузный мужчина лет сорока показывает на красивый сталинский дом, выискивает за деревьями свое окно, разглядев, горячится и чуть не бьет себя кулаком в грудь. Сегодня в Ленинградском парке много эмоций: идет сбор подписей против строительства торгово-развлекательного центра на месте старого кинотеатра "Ленинград".
Моложавая сборщица подписей в яркой куртке долго беседует с женщиной, рядом с которой прыгают дети. Они листают ответы из управы, смотрят иллюстрацию с планом участка, качают головами. Вдруг женщины узнают друг друга. "Настя? — пауза.— Мы с тобой в одном классе учились!" Ситуация даже трогательная. Да и вообще, не нужно быть урбанистом, чтобы воспротивиться стройке в этом месте. Сердце "Сокола" — один из немногих районов Москвы с домами в классическом стиле и дорогами без пробок. Зелень. Люди, явно любящие свои места, гуляют с детьми. Градус антиградостроительного пафоса повышает и то, что Ленинградский — это вообще-то Мемориальный парк героев Первой мировой войны, тут в братских могилах захоронено 17,5 тыс. солдат. Хотя воспринимают его, конечно, уже не как кладбище, а просто как прекрасное место для прогулок.
Генеральный план застройки участка (ГПЗУ) под кинотеатром, предполагающий строительство многофункционального комплекса в 5,6 тыс. кв. м (сам "Ленинград" занимает площадь вдвое меньше), был утвержден в августе прошлого года. Здание в аренде у сети кинотеатров "Люксор", она планирует открыть центр российского кино, концепцию сейчас разрабатывают. Представители "Люксора" скупо делились с корреспондентом "Денег" своими планами, их можно понять: "Ленинград" достался компании в обмен на кинотеатр "Гавана" площадью 7 тыс. кв. м. Вот и "Ленинград", кажется, отбирают.
Представитель Москомархитектуры рассказал корреспонденту "Денег", что протесты жителей услышаны и ГПЗУ отправлен в департамент имущества на доработку, поставлен вопрос об аннулировании контракта. Жители на сходе в парке, правда, об этом узнали от корреспондента "Денег".
"Мы вовремя вышли — еще не разработана проектная документация,— радуется Андрей Быстров из движения "За парк", которое родилось во время борьбы за парк на Ходынском поле (там в итоге ТЦ построят, хотя и парк разобьют).— Власти увидели, что жители действительно дорожат местом, а не просто эмоционально среагировали на приезд строительной техники".
Впрочем, 5 тыс. кв. м в Ленинградском парке — капля в море торгово-развлекательных площадей. В 2014 году в Москве введут 1,02 млн кв. м арендопригодных площадей. Это рекорд для Москвы и почти треть от имеющихся на конец 2013 года площадей (3,5 млн кв. м). Возможно, девелоперы перенесут часть планов на следующий год, но и тогда будет введено, по всем оценкам, минимум 0,6 млн кв. м. В любом случае в 2014-2015 годах будут запущены 24 молла, среди них и крупнейший в Европе "Авиа Парк" площадью 400 тыс. кв. м на Ходынском поле. А также "Vegas Крокус Сити", Columbus, GoodZone, "Реутов Парк" и другие. Сейчас в столице уже около сотни моллов, а всего ТЦ — порядка тысячи.
Тут следует вспомнить, как резко мэр Москвы Сергей Собянин после вступления в должность критиковал градостроительные ошибки предшественника. "Все рабочие места и торговые центры сосредоточены в центре Москвы. Эти вещи исправить практически невозможно. Их нельзя усугублять, и необходимо принимать градостроительные, управленческие, организационные решения, чтобы хотя бы снизить остроту проблемы",— заявил он в интервью газете "Ведомости". Всем известно, что, например, ТЦ "Европейский" и "Атриум" в центре города стали помехами для нормального движения. Мэр распорядился сократить строительство внутри Третьего транспортного кольца (ТТК). А МКАД он сравнил с проселочной дорогой из-за обилия моллов (машины скапливаются около узких съездов, блокируя движение) и даже грозил перекрыть съезды, построенные с нарушениями. Законность этого тогда оценить не удалось: оказалось, не было единой системы согласования таких объектов дорожной инфраструктуры. Вопрос подняли снова в прошлом году. Минтранс хочет обязать ТЦ заключать с владельцами дорог договоры, в которых будет зафиксирована плата за пользование дорогой и пропускная способность.
Важнейшим из искусств в ТРЦ остается кино, а главной едой — попкорн
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ
При Собянине некоторые лужковские стройки были остановлены — например, возведение торгового центра на площади Белорусского вокзала и жилого комплекса "Сетунь-Хиллс" Елены Батуриной. Девелоперы тогда переориентировались на ТЦ районного масштаба (5-25 тыс. кв. м).
И вот открывается сразу несколько крупных ТЦ — и где? Четыре из 24 моллов "насажены" на Третье кольцо ("Ривер Молл", "Мозаика", "Авиа Парк", "Полежаевская"), а "Детский мир" — внутри Бульварного кольца, хотя, впрочем, это его историческое место.
И далеко не всегда речь идет о завершении объектов, заложенных при прежней власти. Тот же гигант "Авиа Парк" структуры Аркадия Ротенберга начали строить в конце 2012 года. Еще полтора десятка моллов окажутся внутри МКАД или сразу за ней. Допустим, теперь подъезды спроектированы на совесть, но это не панацея: ТЦ генерируют собственные транспортные потоки.
"У нас много ТЦ, "прилепленных" к МКАД, это существенно затрудняет движение, как, например, на Дмитровском шоссе, которое наряду с Ленинградским является одним из самых загруженных в столице. Еще один пример — торговый центр, который строится около Третьего транспортного кольца. Вокзал, близость к центру города, в котором движение и так затруднено. ТЦ не должны располагаться в черте города, вплотную к МКАД и трассам федерального значения",— считает Алексей Жуков, директор по маркетингу логистической компании "СПСР-экспресс". По его мнению, им место в поле, в деревне. Такая схема используется в США: торговые центры не жмутся у метро, ведь покупатели на машинах. Но в России залог успеха ТЦ — доступность для пассажиров общественного транспорта. Архитектурный критик Григорий Ревзин писал в "Коммерсанте" по поводу "новой архитектурной политики": "Ну кто поверит, что ориентация на мировую практику, современная архитектура, конкурсы — это принципиальное изменение архитектурной политики в городе, а не попытка отстранить от проектирования старых лужковских генералов и поставить своих, если в итоге получается все то же самое, только еще больше?"
Обратная сторона высокой проходимости в ТРЦ — дикие пробки на подъездах к ним
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ
Стройка шаговой доступности
В Новой Москве не будут строить торговые центры в несколько этажей, заявил главный архитектор города Сергей Кузнецов. Там, правда, уже есть несколько ТЦ, включая "Мега Теплый Стан", Vnukovo Outlet Village и строящиеся РИО и "Лотос-сити". Остальные магазины расположатся на первых этажах торговых улиц и в маленьких ТЦ.
В старой Москве также поселят розницу шаговой доступности. "Москва провела полную оценку всех магазинов по классификации "продовольственные" и "непродовольственные". Выявили районы с явным дефицитом магазинов шаговой доступности, объектов общепита и по предоставлению бытовых услуг. Эти районы начнем прорабатывать в первую очередь. Стратегия есть, и, пожалуй, главное, что мы уходим от создания каких-то больших объектов внутри микрорайонов, а переходим к созданию небольших магазинов шаговой доступности в жилых районах. Пилотные "мини-маркеты у дома" должны появиться в течение этого года",— рассказал глава столичного департамента торговли Алексей Немерюк. Правда, иногда при возведении объекта "шаговой доступности" (в том числе церквей, их планируется построить 200) оказывается, что место для них находится в парках шаговой доступности, как на "Соколе".
Впрочем, в изменение торгово-развлекательной концепции до конца не верится. До 2020 года у 90 станций метро построят транспортно-пересадочные узлы (ТПУ). Там тоже будет розница.
"На наш взгляд, перспективными для девелоперов будут торговые проекты в рамках ТПУ. Сейчас эта программа активно поддерживается городскими властями и в случае успешной реализации позволит быстро окупить вложенные средства",— сообщили аналитики Colliers International. Раз девелоперы заинтересованы, не исключено, что в ТПУ появятся те же ТЦ.
Распространено мнение, что Москва вдвое отстает от Европы по обеспеченности торговыми площадями. Если брать все вместе — и ТЦ, и уютные магазины у дома, то все так примерно и есть. Однако если брать только площади ТЦ, то, по данным JLL, московский показатель 305 кв. м на тысячу жителей — это меньше, чем в Варшаве, Стокгольме, Праге и Париже, но больше, чем в Гамбурге, Риме, Лондоне и Барселоне. И это еще без учета масштабного ввода торгово-развлекательных площадей в этом и следующем годах.
Выросло целое поколение, для которого норма — свидание в торговом центре с возможностью выпить кофе на фуд-корте и пообниматься в примерочной
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ
От торговли к развлечениям
Сайт с советами akak рекомендует ТЦ еще и в качестве места для романтических свиданий: "Можно сходить со своей девушкой, купить необходимую вещь, а заодно и пообниматься в примерочной, посмеяться в детском мире, полежать на кровати в ИКЕА (кстати, там можно вообще сделать вид, что вы живете, посидев на кухнях, полежав на диванчиках)". "Я была на пяти свиданиях, три из которых проходили именно в торговых центрах",— рассказывает на другом форуме одна из пользовательниц.
Социолог Виктор Вахштайн, заведующий кафедрой в РАНХиГС, объясняет, что в Москве привычка гулять в торговых центрах сформировалась из-за недостатка публичных пространств, ведь только недавно власти стали развивать парки, прогулочные зоны. "Мы проводили исследование в ТЦ "Охотный ряд" и заметили, что внутри у людей шаг замедляется, плечи расправляются, они начинают смотреть по сторонам. В поведении посетителей ВДНХ нашли много совпадений. То есть практика фланирования, присущая паркам, перенесена в торговые центры",— говорит Виктор Вахштайн.
По данным аналитиков компании Miel, в 2007 году 73% москвичей приходили в ТЦ за одеждой, а в 2013-м — только 56%. Зато все больше народу приходит туда за продуктами (21% в 2013-м против 18% в 2007 году), чтобы пообщаться с друзьями (15% против 4%) и провести досуг — в 2007-м таких было 16%, теперь 23%.
И вообще все меньше народу идет туда, где плохо с развлечениями. В 2014 году впервые зафиксировано падение трафика в ТЦ. По данным аналитиков Watcom, с середины марта по середину мая снижение составило 6,1% к уровню прошлого года. В среднем торговый центр посещали 545 человек на 1 тыс. кв. м против 613 в 2013 году.
Иностранный девелоперский опыт не вселяет оптимизма по поводу перспектив ТЦ. В Америке массово вымирают торговые центры на окраинах. Это связано в том числе и с интернет-торговлей, хотя даже в США на онлайн-покупки пока приходится только 6% товарооборота. Невостребованные ТЦ превращают в учебные заведения и даже в церкви — не об этом мечтали девелоперы. По прогнозу консультантов Green Street Advisors, такая участь постигнет в ближайшие десять лет 15% американских моллов.
Россия остается перспективной страной для девелоперов: у нас одна из самых низких доля вакантных площадей — 2,5%, а рост товарооборота остается одним из самых высоких в Европе, отставая только от Турции (средний прогнозный рост до 2016-го — 3,7%). Моллы придумывают, как сохранить внимание покупателей.
Девелоперы из кожи вон лезут, чтобы привлечь гуляющих. В ТРЦ "Город Лефортово" есть хоккейный комплекс, в специализированном ТЦ "Экстрим" — скалодром, в торговых центрах открываются контактные мини-зоопарки, океанариумы, террариумы. Возводятся и аквапарки (только в европейской части России более 10 строящихся объектов), дайвинг-центры и другие виды "водных концепций" в составе торговых объектов, рассказали в Knight Frank. До 2018 года откроется несколько крупных развлекательных центров — Lego Land, Kidzania, Minopolis, "Музей Маши и Медведя", DreamWorks Animation.
По подсчетам JLL, крупные центры отводят под развлечения до 25% площади, тогда как еще недавно было достаточно 15%. В британском Trinity Leeds, крупнейшем торговом центре Западной Европы, развлечениям отведено 20%: нашлось место помещению для медитации и сцене для местных музыкантов.
Глава столичного департамента культуры Сергей Капков заявлял, что парк Горького, где по выходным яблоку негде упасть, победил торговые центры. Впрочем, по мнению Капкова, и торговым центрам самое время становиться полноценным общественным пространством. "Культура должна двигаться к людям. Встречать их в самых неожиданных местах, в том же торговом центре,— говорит глава департамента.— Например, в рамках акции "Ночь искусств" в Москве проходили перформансы, хоровые и театрализованные представления в "Меге", "Охотном ряду", универмаге "Цветной"",— рассказывал он в интервью "Огоньку". Впритык к "Авиа Парку" будет построено новое здание Государственного центра современного искусства.
В Москве моллы стали столь же привычным местом для неспешных прогулок, как некогда парки и бульвары
Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ
Эксперты отмечают противоречивость "культурной политики" торговых центров. "После открытия океанариума в ТРЦ РИО на Дмитровском шоссе зафиксирован пятидесятипроцентный рост посещаемости, тогда как ее влияние на оборот арендаторов галереи переоценено. Около 60% посетителей развлекательной зоны не совершают покупок в галерее ТЦ",— говорит Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости компании Knight Frank. Если что и растет, так это продажи фуд-кортов. Но у девелоперов не остается выбора. В США, например, умирают именно так называемые greybox, простые по конструкции и функционалу центры, а destination malls с разнообразными развлечениями все еще на плаву. "У людей есть врожденное желание собираться вместе. Готов спорить, базары переживут Amazon",— утверждает Рик Карузо, девелопер из США, пропагандирующий идею моллов нового типа.
В Москве, похоже, строительство ТРЦ тоже остановится лишь тогда, когда они перестанут приносить прибыль. До этого наверняка будет введено еще много "мест для общественных собраний" площадью сотни тысяч квадратных метров, которые, увы, порождают дорожные пробки.
