Понять и растить
Этой весной пермский рынок новостроек был весьма активен — участники фиксировали рост количества сделок. Цена жилого метра почти не выросла, а сейчас, в преддверии спада покупательского интереса, даже ожидаются акции и скидки. Сами застройщики уверяют, что снизить стоимость жилья не только на «низкий сезон» и при этом продавать комфортные «квадраты» вполне реально.
Фото: Анатолий Зернин, Коммерсантъ
За спросом Пермский рынок нового жилья последние несколько месяцев был на подъеме и демонстрировал рост спроса. «Весной он был весьма активным, причем процесс стал заметен еще в прошлом году. Это в какой-то степени объясняется расширением возможностей кредитования. Многие банки аккредитовали пермские новостройки, в результате количество сделок с привлечением этого ресурса выросло до 30%», — отмечает исполнительный директор ГК «Перспектива» Станислав Цвирко. При этом существенного увеличения цены квадратного метра участники и эксперты рынка не наблюдают. По данным «Аналитического центра „КД-консалтинг“», средняя цена предложения на первичном рынке многоквартирного жилья Перми, рассчитанная по данным пермской мультилистинговой системы (ПМЛС), в апреле этого года составила 48,99 тыс. руб. за кв. м. С начала года она выросла на 4,1%. Максимальный рост цены на жилье в новостройках зафиксирован на территории отдаленных территорий — Орджоникидзевского (на 8%) и Кировского (6,5%) районов. Умеренные темпы роста (от 2 до 5%, т.е. около 1% в месяц) продемонстрировали Дзержинский, Ленинский, Мотовилихинский и Свердловский районы. Единственный район, на территории которого зафиксировано снижение средней цены предложения — Индустриальный: корректировка средних цен на 4,6% объясняется дефицитом новых строительных площадок в наиболее престижных его частях, вследствие чего растет число предложений в менее привлекательных микрорайонах. Сейчас, по словам главного аналитика ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Бориса Николаева, рынок многоквартирного жилья находится в стадии насыщения. «В последние месяцы наблюдаются признаки колебательной стагнации: изменения цен в пределах ± 0,3–1,5% по месяцам, снижение спроса на вторичном рынке с перетоком покупателей на первичный рынок, значительный рост конкуренции на рынке нового строительства, особенно в сегменте эконом-класса», — отмечает он.
Падение спроса фиксируют и риэлторы. Директор АН «Респект» Алексей Ананьев говорит, что оживление рынка и большой рост количества сделок наблюдались в феврале-марте. «Сейчас все вошло в летнее русло и вернулось в прежний режим. Мы ожидаем, что цены скорее сдвинутся вниз, потому что спрос после весны себя „подисчерпал“. В связи с этим прогнозируем начало сезона акций и скидок на жилье в новостройках», — добавляет собеседник BG. Однако сами застройщики утверждают, что снизить стоимость квартир возможно в целом, а не только во время спада покупательского интереса. Тогда, рассчитывают девелоперы, новое жилье станет более доступным и продаваемым. Каждый застройщик при этом рекомендует свой способ удешевления.
Легкодоступные двушки Сегодня средняя стоимость строительства 1 кв. м в эконом-сегменте (многоквартирные высотные дома — каркасные, крупнопанельные, кирпичные) составляет порядка 35 тыс. руб. Такую цифру назвал гендиректор ОАО «СтройПанельКомплект» Виктор Суетин на недавнем архитектурно-строительном форуме. Основной объем приходится на строительно-монтажные работы (СМР) — 77%. Причем в СМР половина затрат идет на материалы, 22% составляет зарплата, оплата услуг, 3% — проектные работы, плюс технадзор, изыскания и проч. Еще 6% от общей стоимости кв. м, по словам господина Суетина, это пользование денежными средствами: 3% из них — это сами кредитные средства, а еще 3% — это расходы на административные барьеры. Под барьерами понимается длительность согласовательных процедур, особенно на начальном этапе проекта, когда застройщик активно использует кредиты, не имея еще возможности привлекать деньги дольщиков. На техприсоединение к сетям (газ, электроэнергия, канализация, водоснабжение), по подсчетам Виктора Суетина, приходится 7% от стоимости кв. м. «Это если застройщик не нарывается на специальные техусловия, иначе получается 11–14%. Это колоссальные затраты», — уточняет он. Земля также обходится девелоперам не менее чем в 3% от цены 1 кв. м, даже если участок приобретается на торгах, а не на вторичном рынке. «Вторичный рынок менее 10% сегодня не предлагает. Чем больше площадок будет выставляться на торги, тем больше будет падать эта цифра», — поясняет господин Суетин. Рентабельность он закладывает на уровне 10% — при таком уровне бизнес может «минимально развиваться». СПК снижает стоимость жилья за счет комплексной застройки — не менее 20–30 тыс. кв. м. «Мы также стараемся брать меньше кредитов — у нас эта нагрузка составляет 1%, поэтому в том числе можем строить по 35 тыс. руб. за кв. м», — говорит гендиректор СПК. Он считает, что если снизить затраты на техприсоединение до 4–5% в общей стоимости, убрать барьеры и продавать на торгах государственные и муниципальные участки, то можно получить стоимость 1 кв. м эконом-жилья на уровне 32 тыс. руб.
Некоторые застройщики утверждают, что можно довести этот показатель и вовсе до 30 тыс. руб. за «квадрат». Такие цифры привела директор по инвестициям ГК «Строительные проекты» Ирина Малыгина на примере застройки микрорайона «Первый Пермский». Впрочем, речь идет не о Перми, а об окрестностях краевого центра — селе Лобаново в Пермском районе и о комплексном освоении (28 га). По ее словам, добиться снижения стоимости строительства компании удалось благодаря сотрудничеству с Фондом РЖС и федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Это позволило сократить стоимость прав на земельный участок, получить поддержку в обеспечении будущего жилья инженерной инфраструктурой, а также привлечь кредитные средства на выгодных условиях по программе «Стимул». Кроме того, компания снизила затраты на проектирование за счет использования типовых проектов из библиотеки Фонда РЖС.
Не все застройщики ориентируются на максимальную дешевизну и эконом-класс. Кто-то делает ставку на категорию «эконом-комфорт». Она подразумевает более широкий набор характеристик и набирает популярность на пермском рынке новостроек. Но и в этом случае застройщики уверяют, что тоже ищут и находят пути оптимизации стоимости кв. м. новостройки. В компании «Талан» (ЖК «Галактика», ЖК «Вместе») поясняют, что особую роль в этом играет проектирование. «В процессе проектирования решаются основные вопросы: по применяемым материалам, по продолжительности строительства. Приняв правильные решения, на этом этапе можно сэкономить, не утрачивая при этом высоких эксплуатационных качеств будущего дома», — говорит специалист по маркетингу «Талан» Ольга Фаст. «Также нам удается оптимизировать себестоимость строительства, тщательно прорабатывая график строительства. По возможности, большую часть работ мы стараемся запланировать на летний период, таким образом удается сэкономить на прогреве бетона и на отоплении. Важно обеспечивать контроль за соблюдением технологии строительства и расходом материалов. В этом случае не возникает непредвиденных расходов», — добавляет она.
Квартиру — в студию Другие участники рынка идут по пути экономии на количестве кв. м, а не на их стоимости. Такие девелоперы делают акцент на квартиры-студии, когда кухня и комната имеют единое пространство. До недавнего времени этот формат не был представлен в Перми. В прошлом году питерская компания «Петрострой»запустила первый подобный проект в городе. Девелопер реализует проекты в сегменте социального жилья, делая ставку на квартиры-студии, стоимость такой квартиры начинается от 900 тыс. руб. «В Перми подобный формат никто не предлагает, хотя это жилье очень востребовано, и в Питере мы видим это на практике», — пояснял тогда директор ООО «Петрострой» Алексей Класс. Сейчас компания уже активно застраивает площадку в микрорайоне Закамск (Автозаводская, 30). Из 644 квартир в этом ЖК 528 приходится на студии. На подходе — еще одна площадка в микрорайоне Гайва. Там застройщик также намерен основной объем отдать под квартиры-студии. Продавать квартиру менее чем за 1 млн руб. девелоперу позволяет небольшой метраж жилья — от 23 кв. м. При этом цена 1 кв. м близка к средней по рынку. По словам Алексея Класса, сегодня в доме на Автозаводской она составляет 45–47 тыс. руб. за кв. м. Такие цифры он объясняет в том числе применяемыми технологиями и материалами: «Во-первых, у нас монолит-каркас, во-вторых, достаточно плотная нарезка квартир, это требует большего количества коммуникаций — труб, стояков и т.д., то есть увеличивает затраты на материалы». Собеседник BG утверждает, что предлагаемый формат пришелся по вкусу потенциальным покупателям, несмотря на маленький метраж. «Мы сейчас приятно удивлены, потому что проект понравился, покупатели идут. К большому количеству квартир на этаже люди относятся нормально. Понятно, что мы ориентируемся на определенный сегмент, клиенты с достатком 80–100 тыс. руб. в месяц к нам не пойдут. Наша аудитория — это молодые люди, которые хотят жить отдельно, малообеспеченные граждане, которые хотят иметь собственное жилье, а не жить с подселением», — отмечает он.
Станислав Цвирко из ГК «Перспектива» главным фактором привлекательности таких квартир называет цену: «За эту же сумму на вторичном рынке можно приобрести только комнату в двухкомнатной квартире, например. А здесь собственное жилье в новом доме, хотя и маленькое». Алексей Ананьев более осторожен в оценках нового для пермского рынка формата. «Что касается квартир-студий — в них реально пока никто не жил, поэтому сложно оценить комфортность проживания. Плюс еще юридический момент. Как будут регистрироваться эти помещения? Ведь юридического понятия «квартира-студия» нет, то есть, возможно, это будет в итоге зарегистрировано как жилое помещение, а не квартира», — комментирует он.
В тесноте, но в комфорте По данным риэлторов и аналитиков, сегодня самыми востребованными по-прежнему остаются стандартные одно-двухкомнатные квартиры. Тем не менее, даже к этому традиционно популярному виду жилья подход покупателей за последние несколько лет изменился.
«Совокупная доля одно- и двухкомнатных квартир остается доминирующей и достигает 85–90%. Важное значение приобретает не только комнатность, но и площадь. Малоформатные одно- и двухкомнатные квартиры — самый ликвидный товар на рынке жилья Перми, особенно первичном», — говорит главный аналитик ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Борис Николаев. «Изменились предпочтения покупателей по конфигурации квартир. Выросло количество однокомнатных квартир в целом, к тому же клиенты заинтересованы в том, чтобы этот формат был представлен в разных по метражу вариантах. То же самое — с двухкомнатными квартирами», — соглашается Алексей Ананьев. Рост популярности однокомнатных апартаментов он связывает с тем, что вернулся спрос на инвестиционные квартиры. Собеседник BG оценивает его в 20–25% от общего объема спроса. «Квартиры приобретаются не для проживания, а как вложение средств, для сдачи в аренду. Поэтому условия проживания уже не так важны, клиента волнует цена входа-выхода, плюс минимальная отделка», — признает господин Ананьев.
И все же эксперты замечают, что потребители за последние несколько лет стали более разборчивыми по отношению к будущему жилью. «Если не брать цену, которая является, как правило, главным приоритетом, важным становится наличие детских площадок, парковок», — говорит Станислав Цвирко. Шире спектр требований у тех покупателей, которые приобретают жилье, чтобы улучшить уже имеющиеся условия, а не решаются на первую покупку собственных «квадратов». «К нам, как правило, приходят клиенты, которые улучшают жилищные условия. Они очень внимательно изучают планировки, для них важно, чтобы кухня была не менее 10 метров. Большое внимание сейчас уделяется комфорту — люди понимают, что им жить в квартире долгое время, поэтому позитивно воспринимают информацию о том, что в их квартире установлена дополнительная шумоизоляция, теплый пол», — приводит пример Ольга Фаст из «Талана». Она отмечает, что растут требования будущих жильцов не только к квартире, но и к дому в целом. «Буквально пять-семь лет назад клиенты практически не обращали внимания на то, как будут выглядеть места общего пользования, придомовая территория. Качество благоустройства придомовой территории выражалось в количестве детских площадок и лавочек. Сейчас люди хотят жить в домах с дизайнерской отделкой холлов, импортными бесшумными лифтами, во дворе должны быть интересные качественные площадки и выполнен ландшафтный дизайн», — заключает госпожа Фаст.