Начальник метров
Пермские управляющие компании в напряжении — федеральные власти решили сократить их число, создав систему выдачи лицензий. Лицензию нужно будет не просто оплатить, но и завоевать, ответив на серьезные экзаменационные вопросы. Решит ли это проблему добросовестности УК и какие испытания придется им пройти — в материале BG.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Насильно жил не будешь В Перми эксплуатируется более 15 млн кв. метров жилья — это почти семь тысяч многоквартирных домов. При этом жилой фонд Перми характерен относительно небольшим процентом изношенности домов. По данным департамента ЖКХ, в среднем процент износа многоквартирных домов составляет 45–50%, что соответствует общефедеральному уровню.
Сегодня жилым фондом города управляют 115 компаний и 1118 товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов и жилищно-строительных кооперативов. По состоянию на 1 января 2014 года из 6209 многоквартирных домов города — 484 находятся в непосредственном управлении (договоры с поставщиками коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения от своего имени. Он отвечает сам за себя, хотя и на основе решения общего собрания. — BG), 5785 — в ведении управляющих компаний, товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов. Крупнейшей организацией, консолидирующей управление порядка 60% жилого фонда Перми, является НП «Ассоциация управляющих компаний Перми» (АУК). Около 20% управляющих компаний входят в НП «Пермская СРО ЖКХ» (председатель правления — Александр Самонов). При этом муниципального и ведомственного жилья в Перми осталось менее 5%.
До 2006 года почти 100% жилого фонда города распоряжались муниципальные учреждения «Жилищные службы» (ЖС). В каждом городском районе действовали по одной-две таких структуры. Они подчинялись напрямую районным администрациям и занимались распределением среди подрядных организаций муниципальных заказов на обслуживание жилья. Городские власти под руководством тогдашнего мэра Аркадия Каменева активно выражали недовольство работой этих учреждений. Основная претензия касалась объемов жилья, находящегося на обслуживании ЖС. Так, например, сотрудники ЖС Мотовилихинского района содержали более 2,4 млн кв. м жилья. Из-за этого, по мнению чиновников мэрии, страдало качество работ. Отметим, что муниципальные ЖС управляли в основном частным жилым фондом — к этому времени бесплатная приватизация жилья, затеянная после распада СССР, в городе фактически закончилась.
В 2003 году горадминистрация разработала проект, согласно которому в каждом районе вместо жилищных служб создавались несколько управляющих компаний, которые должны были конкурировать друг с другом. Для этого планировалось наделить жителей правом самостоятельно выбирать управляющую компанию. Согласно проекту, каждая управляющая компания должна была обслуживать 150–300 тыс. кв. м жилья. Площадкой для эксперимента выбран центральный район Перми — Ленинский. В 2006 году был проведен конкурс на распределение жилого фонда Ленинского района, по итогам которого весь жилой фонд района был отдан в управление ООО УК «Пермская модель комфорта» (ПМК), первой управляющей компании коммунального холдинга «Развитие территорий Урала» депутата заксобрания края Алексея Луканина и предпринимателя Александра Зотова. В дальнейшем на основе ПМК была создана «Ассоциация управляющих компаний».
В 2006–2007 годах конкурсы мэрией больше не проводились — новое федеральное законодательство закрепило за гражданами право выбора управляющей организации. При неофициальной поддержке новых городских властей стали массово регистрироваться управляющие компании, которые ринулись в жилой фонд предлагать свои услуги жильцам. Первыми УК стали бывшие подрядные организации, которые работали по заказам ЖС. Жилищные службы этому процессу не противостояли и вскоре были ликвидированы. В первоначальном распределении рынка управления жилфондом преуспели компании холдинга «Развитие территорий Урала». Замглавы Перми Александр Фенев, отвечавший за сферу ЖКХ, покинул пост и также принял участие в этом процессе — он возглавил наблюдательный совет НП «Гильдия управляющих компаний». Совет АУК, надо отметить, возглавлял господин Луканин.
Предполагалось, что новые управленцы жильем будут вести более эффективный бизнес и решат извечную проблему муниципальных служб — недосбор денег с населения и растущие долги перед поставщиками ресурсов.
Задели за жилое Однако этого не произошло: начавшие с чистого финансового листа УК стали быстро копить долги перед поставщиками тепла, электроэнергии и воды. Поставщики обвиняли управляющие компании в воровстве. А управляющие компании заявляли, что ресурсоснабжающие организации выставляют завышенные счета — из-за потерь на сетях ресурсов в дома по факту поступает меньше и оплачивать разницу УК не желают.
По версии поставщиков, сейчас долг пермских УК превысил 10 млрд руб. По состоянию на 1 апреля 2014 года общий долг перед Пермским филиалом ОАО «ТГК-9» и ООО «Пермская сетевая компания» составляет 7,57 млрд руб. 78% всех долгов приходится на компании, управляющие жилым фондом. Просроченная задолженность перед ООО «Газпром межрегионгаз Пермь» на 1 апреля составила 1,3 млрд руб.
Представители ресурсоснабжающих организаций и эксперты считают, что реформа управления жилым фондом Перми принесла в основном негативные моменты. Александр Фенев считает главной ошибкой реформы утрату муниципалитетом контроля за управляющими компаниями. «Когда моя команда начинала реформу, позиция была такой: контроль за управляющими компаниями должны были осуществлять не только собственники жилья, но и муниципалитет. В первые пять лет горадминистрация вместе с жилищной инспекцией должны были держать руку на пульсе, контролировать все финансовые потоки. Собственника жилья нужно учить и сопровождать, прежде чем отправлять в самостоятельное плаванье. Я хотел внедрить добровольный процесс контролирования, но тогдашнее руководство города сочло это нерыночным механизмом, и это стало одной из причин моего ухода», — рассказал господин Фенев.
По мнению бывшего замглавы, управляющие компании за восемь лет работы не преуспели ни в погашении долгов, ни в текущем ремонте: «Состояние домов ухудшается, но это проблемы собственников, а не УК. Нерадивых управляющих практически невозможно поменять. Робкие попытки жильцов заканчиваются длительными судами, которые они проигрывают». Господин Фенев считает, что на рынке управления услуг не появился главный участник — покупатель этой услуги, он же собственник жилья, который грамотно будет разбираться в предложениях управляющих и выбирать для себя лучшее.
Советник главы Перми по вопросам ЖКХ, депутат гордумы Перми Денис Ушаков называет сферу УК — псевдорыночной: «Вместо рынка образовался картельный сговор близких к власти управляющих компаний. Отрасль фактически развалена. Администрация Перми не имеет на нее фактически никакого влияния. Поражение потерпели пермяки».
Елена Котова из НП «Ассоциация управляющих компаний» с этими оценками не согласна. «Что все воруют — это миф. Воровать негде. Сейчас поставщики ресурсов, например „Пермэнергосбыт“, напрямую заключают договора с собственником жилья», — говорит она.
Исправить ситуацию краевые и городские власти пытались различными способами. Против управляющих компаний было заведено множество уголовных дел — однако до реальных сроков управляющим дело не дошло. Краевые власти собирались возродить государственный расчетно-кассовый центр, чтобы перевести сбор и распределение коммунальных платежей в него, но проект так и остался нереализованным. Сами управляющие пытались упорядочить свои ряды, создав саморегулируемые организации.
Лицензия на благоустройство Исправить ситуацию может реформа этой сферы, затеянная на федеральном уровне. 22 апреля 2014 года Госдума РФ по инициативе «Единой России» приняла в первом чтении законопроект №448902-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами). Документ подготовлен недавно образованным Министерством строительства и ЖКХ — как ответ на ежегодный 20-процентный рост числа жалоб собственников жилья на свои управляющие компании. Законопроект предусматривает лицензирование участников рынка. Госрегулирование в этой сфере решено вводить через выдачу лицензий для «входа на рынок».
УК и ТСЖ придется получать лицензии на управление многоквартирными домами, действующие лишь в одном регионе. Процесс начнется 1 сентября 2014 года и завершится 1 мая 2015 года.
Государство в лице жилищных инспекций сможет отказать в выдаче такого разрешения, если руководитель УК был дисквалифицирован, судим за экономические преступления или дважды в течение последнего года привлекался к административной ответственности. Выданную лицензию орган жилищного надзора через суд сможет отозвать за неоднократные нарушения правил управления домом и неисполнение предписаний. После аннулирования лицензии еще раз «податься в управдомы» можно будет лишь через три года. За работу без лицензии или нарушения в работе управляющие будут наказываться штрафами размером до 500 тыс. руб.
Закон пока не принят во втором чтении, прогнозируется, что после внесения поправок он значительно изменится. Ожидается, что ко второму чтению станет понятно, сколько будут стоить лицензии управляющих. Пермские управляющие предполагают, что заявленные сегодня правительством сроки будут скорректированы — поскольку к 1 сентября нормативный акт вряд ли заработает. Так, в частности, необходимо принять несколько региональных актов, вводящих в оборот местные лицензии для УК и ТСЖ.
В пермской мэрии неофициально рассказывают, что с опаской ждут этого закона, поскольку он может создать очередной ажиотаж среди управляющих компаний: жилинспекция края попросту не сможет вовремя снабдить всех лицензиями из-за нехватки чиновников. Никто не видел вопросов, на которые должны отвечать на экзамене управляющие. В краевой жилищной инспекции на просьбу BG прокомментировать подготовку к введению лицензирования ограничились сухой чиновничьей отпиской: «В настоящее время федеральный закон, предусматривающий введение лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами и деятельности по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, не принят. Проект федерального закона находится на рассмотрении в Государственной думе Российской Федерации. Информацией о точных датах принятия и вступления в силу указанного федерального закона, также о том, в какой редакции данный федеральный закон будет принят, инспекция не располагает».
Официальный комментарий мэрии также говорит о том, что чиновники фактически не готовятся к введению лицензирования. «В связи с изменениями в законодательстве в сфере управления многоквартирными домами управляющие организации готовы пройти лицензирование, но остается вопрос — сколько из них смогут получить лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, а сколько компаний не будут соответствовать предъявляемым требованиям», подчеркивают в департаменте ЖКХ.
Представители пермских ТСЖ считают, что закон о лицензировании не избавит рынок от недобросовестных управляющих, а лишь добавит чиновникам коррупционных возможностей. «Все хорошие придумки наверху обязательно упираются в исполнителя. В данном случае — в обычного чиновника. Следовательно, если чиновник получит инструмент в виде лицензий, он займется перекройкой рынка в свою пользу, — говорит руководитель ассоциации «Пермский стандарт» Александр Зотин. — Сократится число УК, соответственно, меньше будет и право выбора». Господин Зотин указывает, что лицензированию подлежат и подрядные организации, которые не управляют жильем, но оказывают услуги ТСЖ в части ремонта общедомового имущества. «Значит, и нам придется выбирать из ограниченного круга лиц, которые смогли заплатить за лицензию в официальном или неофициальном порядке, что приведет к ухудшению качества услуг. Сейчас это качество регулирует рынок». Глава «Пермского стандарта» предрекает с введением этого закона проблему у многодомовых ТСЖ — они могут быть расформированы, поскольку предполагается выделение лицензии на каждый конкретный дом.
Александр Зотин полагает, что разрабатываемый закон не сможет навести порядок среди УК: «Основная задача УК — извлечение прибыли. Любой дополнительный контроль над УК не окупится, слишком большими будут издержки, — уверен он. — Единственный путь — контроль собственников через увольнение УК».
Александр Фенев напомнил, что в 2013 году вышел ряд нормативных актов, которые позволяют жилищной инспекции контролировать УК. «Теперь муниципалитеты вправе запрашивать управляющие компании о финансовых отношениях», — говорит бывший чиновник. Начальник департамента ЖКХ Эдуард Буланов считает, что добросовестность надо повышать «с обеих сторон», то есть и за счет населения: «УК между двух огней, им население не платит (недосбор по Перми — 10%) и ресурсники требуют. Недавно к нам вышли жильцы дома по адресу: Сибирская, 1 — с требованием о переизбрании УК. Выяснилось, что жильцы задолжали УК 1,6 млн руб.! Жильцы сами не платят, но требуют с УК. Всем сторонам надо работать. В системе много звеньев, и если одно из них не работает — вся система не будет работать».
Впрочем, есть и альтернативное мнение по поводу эффективности системы лицензирования. Не дожидаясь, когда закон о лицензировании вступит в силу, участники рынка решили провести в городе собственное экспериментальное лицензирование управляющих. Елена Котова считает, что закон может помочь поднять профессиональный уровень управленцев. По ее мнению, сейчас основная масса руководителей УК в Перми — это бывшие юристы и экономисты, люди из смежных профессий: «Кто-то из них управлял детским садиком, кто-то работал в жилищной службе. Главное, чтобы человек был обучаем». НП «Ассоциация управляющих компаний» совместно с институтом госзакупок Российской академии государственной службы (РАГС) разработали перечень вопросов для проведения квалификационного экзамена, предусмотренного законопроектом «О лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами». Всего в перечне более 200 вопросов. Они разделены на блоки — технические, экономические, социальные, юридические. «Экономика — необходимо знать нормативы начисления, технические — управляющий должен примерно понимать, где у него в доме задвижка, юриспруденция — как общаться с поставщиками. Социальный блок — общение с льготниками», — поясняет госпожа Котова. Сроки эксперимента по проведению экзамена среди управляющих не известны — сначала разработчики собираются презентовать проект мэрии. Предполагается пока участие в экзамене всех управляющих из АУК. В числе экзаменаторов будут сидеть наиболее профессиональные управляющие самой ассоциации.