|
Страховка от незваных хозяев |
 |
Согласно Гражданскому кодексу, сделка с недвижимостью даже при наличии ее госрегистрации может быть признана недействительной по многим причинам. Это и нарушения в процессе приватизации, и продажа по поддельным документам, и недееспособность или неспособность понимать значение своих действий одного из участников сделки. Последнее касается несовершеннолетних, а также лиц, состоящих на учете в психоневрологическом диспансере, зависящих от алкоголя и наркотиков. Во всех этих случаях суд может признать сделку ничтожной.
Кроме того, бывает, что продажа квартиры происходит без учета прав всех ее собственников — например, несовершеннолетних детей, которые через какое-то время могут заявить о своих правах на часть бывшей родительской жилплощади. Среди бывших собственников может оказаться заключенный, на время отбывания наказания выписанный из квартиры. После возвращения из тюрьмы он может стать вашим соседом. Также могут возникнуть сложности, если квартира продана одним из супругов без согласия второго.
Все это случается при покупке жилья на вторичном рынке. Однако бывают проблемы и с новостройкой. Если, например, она возведена без должных разрешений, то теоретически может быть отчуждена в муниципальную собственность.
Титульный риск
Именно для защиты от подобных неприятностей и используется во всем мире титульное страхование. На российском рынке его начали предлагать только три года назад, когда был принят закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Изначально страховщики страховали титул в рамках банковских программ ипотечного кредитования, где страхование прав собственности было обязательным условием банка при выдаче кредита. Однако позднее они начали привлекать и сторонних клиентов.
Сейчас лицензию на титульное страхование имеют по-прежнему лишь единичные страховщики. Среди них "РосНО", "Спасские ворота", "Ренессанс-Страхование", Промышленно-страховая компания, "Ингосстрах", "НАСТА-центр". Причем до сих пор отнюдь не все компании предлагают частникам такие страховки отдельной услугой, не в рамках ипотеки (см. таблицу). Однако, по словам страховщиков, спрос на титульное страхование в будущем будет только расти. Поэтому компании, титульное страхование сейчас отдельно не предлагающие, уже заняты подготовкой программ по продаже отдельных полисов.
При этом стоит отметить, что застраховать квартиру от лишения права собственности имеет право только ее собственник. Жилплощадь должна быть приватизирована, и никакой ответственный квартиросъемщик не сможет претендовать на титульную страховку.
Страховая сумма, выплачиваемая при утере прав собственности, равна стоимости квартиры. Как следствие, этот полис — один из самых дорогих. Его цена составляет, как правило, больше 1% от страховой суммы в год. Страховщики заломили такие тарифы еще и потому, что отечественное титульное страхование начало развиваться недавно, компании пока успели сформировать резервы по этому риску. Сэкономить можно, если оформлять страховку от потери прав собственности не в виде отдельного полиса, а в рамках ипотечной программы. В этом случае тариф составит около 0,3%.
При выдаче ипотечного кредита заемщика обязывают страховать еще и свою жизнь, гражданскую ответственность и сам залог. И обычно банки требуют, чтобы тариф на комплексное страхование не превышал 2% от размера залога. В результате страховщики за счет дополнительных рисков снижают стоимость самой титульной страховки.
Стоит иметь в виду, что на стоимость отдельного полиса по страхованию права собственности влияет количество сделок по квартире — купли-продажи, мены, дарения и проч. Чем больше владельцев сменила жилплощадь, тем дороже выйдет ее застраховать. Страхование квартиры обойдется раза в два дешевле, если она куплена на первичном рынке недвижимости, а не на вторичном.
Однако расходы по страхованию титула этим не ограничиваются. Страховщики, прежде чем оформить полис, проведут экспертизу документов по квартире. И, как правило, эту экспертизу приходится оплачивать самому клиенту. Цена времени юристов, затраченного на изучение документов и сбор всех платных справок в БТИ, ЗАГСах и т. д., как правило, составляет не менее $100. Страховщики, владеющие своим штатом юристов, могут зачесть стоимость экспертизы в страховой взнос или провести ее бесплатно (см. таблицу). Если же клиент пожелает независимой экспертизы, то за работу сторонних юристов он заплатит из своего кармана.
Лишенные титула
Не стоит думать, что страховщик с радостью кинется страховать вашу квартиру. В довольно непродолжительной российской практике страхования прав собственности отказы страховщиков не редкость.
Идеальное для страховщика (равно как и для нового владельца квартиры) положение вещей — это отсутствие несовершеннолетних детей у прежних хозяев, лиц, отбывающих наказание, а также неучастие риэлтеров в предыдущих сделках по квартире. Если же юристы при предстраховой экспертизе найдут, что в истории квартиры присутствуют сомнительные моменты, страховая компания просто откажет клиенту, даже не предлагая повышенных тарифов. Или, как вариант, в договоре страхования появится оговорка, что страховщик не несет ответственности в том случае, если сделка будет оспорена именно по тем причинам, которые указаны в экспертизе. Последнее — большая редкость и зависит от конкретной истории квартиры.
По рассказам страховщиков, им нередко приходится отказывать приличным клиентам, как ни жалко их бывает терять. Например, не так давно некая фирма обратилась в одну из страховых компаний с просьбой оформить страховку на право собственности на квартиру, которую она приобрела под офис. При экспертизе юристы выяснили, что один из собственников — немолодой пьющий мужчина — непонятным образом был выселен за пределы Москвы. Почуяв неладное, страховщик не стал оформлять договор. Недавно отказали и собственнику бывшей коммунальной квартиры: отследить всех жильцов просто не удалось.
ТАТЬЯНА ГРИШИНА