Убеждение, что своя квартира в кредит лучше, чем арендованная,— одно из самых дорогостоящих. Сейчас оно обходится столь же дорого, как 20 лет назад, когда кредиты давали в валюте, на два года под 25% годовых.
Развитие ипотеки так и не сделало достойное жилье доступным для всех
Фото: Ю. Феклистов / фотоархив "Огонек"
"Дума мешает Сбербанку"
Альтернатива была простой: если закон "Об ипотеке" будет принят до конца 1994 года, московский Сбербанк начнет давать гражданам деньги по программе жилищного кредитования. Всем польза: "правительство решает жилищный вопрос, банк находит объект для надежных инвестиций", граждане получают "дешевый кредит под жилье" в размере до 70% от стоимости, сроком более пяти лет. А если закон не будет принят, то, сообщали "Деньги" в сентябре 1994-го, и "Сбербанк кредитов не даст".
Второй сценарий выглядел куда реалистичнее. Правда, вопрос об ипотеке был включен в план работы Госдумы на осень, однако в те времена было принято заниматься законотворческой деятельностью неторопливо и с достоинством. Поэтому первое чтение проект закона об ипотеке прошел только в июле 1995 года, а второе и третье — в 1997-м. А чувство собственного достоинства Госдумы второго созыва стало решающим аргументом, когда в июне 1998-го один из авторов документа депутат Иван Грачев призвал "немедленно преодолеть" президентское вето на законопроект. Он, разумеется, также объяснил коллегам, что несовершенный закон об ипотеке (президента не устраивал запрет на ипотеку сельхозугодий) лучше, чем вообще никакого: согласительная комиссия проработала около года без малейшего результата, и процесс грозил продолжаться бесконечно.
Нерасторопность законодателей, на которую сетовали "Деньги" еще в 1994-м, означала, что шансы граждан получить кредит на покупку жилья оставались невеликими, а банки, желавшие такой кредит дать, можно было посчитать по пальцам. В мае 1996-го президент Универсальной финансовой компании (УФК) Борис Каськов рассказывал, что за два года "в Москве банки выдали не менее 1,5 тыс. кредитов на покупку жилья". К 1997 году УФК могла похвастаться 20 договорами в месяц. Это много: Пробизнесбанк рапортовал о пяти. И конечно, это была никакая не ипотека.
"Необходимо иметь дружелюбных родственников"
Квартира, купленная на кредитные деньги, передавалась в собственность банка-кредитора или его "дочки", которая, в свою очередь, заключала с заемщиком договор аренды с правом выкупа. Но и такое оформление прав собственности, как показала практика, ничего не гарантировало: "Заемщик может расторгнуть договор с дочерней фирмой о продаже квартиры. Тогда квартира перейдет в его собственность, и независимо от того, будет ли заемщик платить по долгам, банк не сможет его выселить. Более того, заемщик имеет даже право продать квартиру".
Для добросовестных заемщиков схема тоже была не очень комфортной. Банкротства банков не были редкостью, и, хотя сами банки и их партнеры указывали, что в этом случае "в суде договор аренды с правом выкупа дает возможность рассмотрения дела в пользу арендатора, а не собственника", судебная перспектива не казалась клиентам привлекательной. "Может случиться так, что банк или дочерняя фирма разорится. И тогда не видать вам ни квартиры, ни денег",— предостерегали "Деньги". Ко всему прочему, банки не разрешали прописываться в квартире до погашения кредита — после прописки заемщика они не смогли бы распорядиться залогом. Так что для легального пребывания в Москве покупателю было "необходимо иметь либо вторую квартиру, либо обеспеченных и дружелюбных родственников. А такое, как сами понимаете, бывает крайне редко".
Однако самой большой редкостью оставались граждане, которые были в состоянии погасить за два года кредит, выданный под 25% годовых в валюте. Это стандартные для того времени условия. При желании, конечно, можно было взять кредит и на меньший срок, и под большие проценты (до 58%), относительно дешевый вариант появился лишь в конце 1994 года — десятилетние кредиты банка "Столичный" под 19,5% годовых в валюте, но другие банки не последовали этому примеру. Заемщики 1996-го все так же рассказывали "Деньгам" о кредитах, взятых на два года под 24-25%, потому что "жить в собственной квартире намного лучше, чем платить за аренду". Это убеждение дорого стоило: те собеседники "Денег" каждый месяц отдавали за жилье сумму, в пять раз превышающую арендную плату.
"Распределять кредиты пока некому"
Власти, разумеется, понимали, что так дело не пойдет: чтобы решить жилищный вопрос миллионов, надо снижать ставки. Время и место для этого было выбрано идеально — май 1996 года, предвыборная кампания, встреча президента с многодетными семьями: "Борис Ельцин неожиданно... объявил, что подписал указ о реализации жилищной программы "Свой дом", в которой каждому обещается не только дешевое жилье, но и возможность его покупки в кредит. Осталось только выяснить, где и когда можно занимать очередь за этим кредитом". "Деньги" ее не нашли: "Документ есть, а положения о том, как его осуществлять,— нет".
Если бы такое положение было, без очереди не обошлось бы: программа предусматривала кредитование на срок до 25 лет под 10-20% годовых в рублях. По тем временам это было и непривычно, и неоправданно: ставки по рублевым депозитам составляли 50-70% годовых, а рублевые кредиты банки выдавали под 110-130%. Впрочем, довольно скоро обещание необъяснимо низких ставок по ипотеке вошло в политическую традицию.
В 1998 году в Москве было выдано 39 сертификатов на получение десятилетних кредитов под 10% годовых в валюте. А с кредитами вышла загвоздка: "В связи с финансовым кризисом... американские инвесторы, которые обещали предоставить на столичную ипотеку от $500 млн до $1 млрд, отказались от участия в программе". С уполномоченными банками у мэрии тоже не сложилось: работать по проекту начал один Инвестсбербанк. А Сбербанк благоразумно захотел "выдавать кредиты не дешевле чем под 14% годовых в валюте (11% — стоимость привлечения ресурсов плюс 3% маржа)", тогда как власти настаивали на 10%.
Происхождение этой ставки стало анекдотом. Как рассказывал "Деньгам" годы спустя Владимир Пономарев (в 1996-1998 годах — советник мэра Москвы по ипотечному жилищному кредитованию, а позже — зампред Госстроя), когда в 1998 году американцы спросили Юрия Лужкова, откуда взялись 10%, тот ответил: "Я же мэр! Я имею право назначать любую процентную ставку для банков, работающих в Москве. Я спросил у своей жены Елены. Она посоветовала мне назначить 8%. Я ее послушал и... добавил еще 2%". Отшутился вроде, "но в каждой шутке есть доля шутки", и делегация из США партнерством не соблазнилась. Городских денег хватило на десять займов. В 1999 году в бюджете нашлись средства на возобновление проекта, но не много.
"Кредиты не только очередникам"
К осени 1999-го, через год после принятия закона об ипотеке и официального старта столичной ипотечной программы, в Москве было зарегистрировано 63 договора классической ипотеки, причем город выкупил всего 17 кредитов. Иногородним кредиты не выдавались. 85% потенциальных заемщиков, услышав про справку о доходах, в банк уже не возвращались, а из оставшихся многие "ломались" на сборе документов: "Чтобы обойти все нужные инстанции (от ДЭЗа до кожвендиспансера), надо потратить массу нервов и времени — не менее двух-трех месяцев",— говорили банкиры.
И все же "Деньги" смогли назвать ипотеку одним из самых успешных проектов 1999 года: стараниями Госстроя в бюджете-2000 впервые были предусмотрены гарантии по заимствованиям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию на 3 млрд руб. (тогда $100 млн) — "достаточно для выдачи кредитов 15 тысячам семей". Инвестировать в ипотеку взялся фонд "США--Россия". С 2000-го счет кредитам начал быстро расти — вместе с защищенностью банков и их доступом к длинным деньгам.
В 2002-м вышел закон, регламентирующий выселение неплательщика из заложенного жилья, в 2003-м — закон об ипотечных ценных бумагах (впрочем, первый выпуск был зарегистрирован лишь в 2005-м), а в 2004-м в рамках "жилищного пакета" упрощен порядок использования закладной и принят закон о кредитных историях. Ставки падали, строительство не успевало за спросом — цена квартир шла вверх. В 2006--2008 годах жилье дорожало так, что ипотеку брали в инвестиционных целях, и выросшая цена вновь сделала ее недостижимой мечтой. "Нынешнее поколение российских граждан скончается прежде, чем комфортное жилье станет доступным",— заметили "Деньги" в 2012-м, когда Владимир Путин (в ту пору премьер-министр РФ) снова заговорил о низких ставках по кредитам — 6,5% или даже до 3-4%, "если сможем додавить инфляцию".