"Искра" еще тлеет
Назван новый срок завершения долгостроя
Торговый комплекс на Искровском проспекте, 3, который строится уже восемь лет, девелопер проекта обещает сдать до конца 2014 года. Аналитики сообщают, что в проекте около 50% помещений продано по частям, и называют эту стратегию неэффективной. Кроме того, полагают они, из-за долгостроя сумма упущенной выгоды могла превысить вложения в проект, которые составили около 600 млн рублей.
О том, что торговый комплекс на Искровском проспекте, 3, планируется сдать в конце 2014 года, говорится на сайте группы компании "Невский Альянс", выступающей агентом по продаже помещений в будущем здании. Компания зарегистрирована по одному адресу с застройщиком проекта (Невский пр., 67), однако свою аффилированность обе структуры отрицают.
По информации администрации Невского района, сейчас срок строительства здания общей площадью 28 тыс. кв. м и высотой четыре этажа (включая цокольный) продлен до 30 января 2015 года. По инициативе инвестора, добавляют в администрации, после завершения строительства в собственность города будет безвозмездно передано помещение площадью 600 кв. м для МФЦ Невского района.
Проект ТК "Искра" задумывался как комплекс районного формата еще в 2005 году. Тогда застройщиком выступало ООО "Скейлс", учрежденное физическими лицами Натальей Даниловой (90% уставного капитала) и Андреем Мамаевым (10%). В 2007 году компания была продана новым владельцам — Ивану Бикбаеву (80% уставного капитала) и Алексею Лапсу (20%), а название, согласно базе "Картотека Коммерсантъ", изменено на ООО "Скэйлс". Строительство объекта планировалось закончить в первом квартале 2009 года, планируемые инвестиции — около $35 млн. Однако срок сдачи объекта все время откладывался. По словам заместителя генерального директора ООО "Скэйлс" Богдана Савченкова, в 2011 году проект был остановлен в стадии готовности около 40%. Причиной переносов сроков он называет кризис, повлекший недостаток средств. По словам господина Савченкова, других текущих проектов у компании нет, из реализованных — торговые комплексы "ШтрихКод" на Народной улице и "Круиз" на Богатырском проспекте. На данный момент, говорит он, в строительство "Искры" вложено около 600 млн рублей.
В пресс-службе Невского района также сообщают, что инвестор рассчитывает на минимальные сроки окупаемости. Директор ГК "Балтийский монолит" Светлана Петрова полагает, что окупаемость подобных проектов составляет от пяти до семи лет.
По мнению начальника отдела стратегического консалтинга Knight Frank Игоря Кокорева, с учетом длительных сроков реализации проекта упущенная выгода от сделанных инвестиций могла уже превысить объем вложений в объект.
"Девелопер продает объект по частям, в настоящее время уже продано около половины помещений. Подобный подход к реализации проекта делает ТК малопривлекательным для инвестиций, поскольку большое количество собственников неминуемо приведет к проблемам с управлением на этапе эксплуатации объекта", — полагает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. "Реализация торгового центра на рынке через продажу отдельных помещений — подход, показавший свою несостоятельность, — согласен Игорь Кокорев. — Торговые центры, реализованные подобным образом, теряют важное преимущество, которое дает объединение группы различных операторов в одном торговом центре, — повышение общей привлекательности объекта за счет эффективной работы в рамках единой концепции". Правильным способом выхода из проекта, считает господин Кокорев, будет заполнение его арендаторами, выход на плановые показатели работы и последующая продажа объекта инвестору. По оценкам Владислава Фадеева, уровень арендных ставок на подобный объект не превышает $300 за кв. м в год.