|
Внешние управдомы |
 |
| Управляющая компания отвечает за чистоту и порядок в элитных домах, а жители платят за это в среднем $300 в месяц |
Ты записался в управдомы?
Во всем мире рынок сферы услуг — один из самых прибыльных. В частности, далеко не последнее место в рейтинге доходности занимает real estate management (управление недвижимостью). По словам директора отдела управления недвижимостью компании российского представительства компании Noble Gibbons/CB Richard Ellis Дарелла Станафорда (Darrell D. Stanaford), этот бизнес не приносит сверхприбылей, подобно сырьевому, но он хорош, например, с точки зрения стабильности.
В функции управляющей недвижимостью компании входит изучение спроса на соответствующие объекты, разработка эффективной схемы привлечения арендаторов, техническое обслуживание инженерных систем здания, оказание дополнительных услуг (например, охрана и уборка). Кроме того, управляющая компания обязана обеспечивать своевременные ремонт и реконструкцию объекта, а также коммунальные платежи.
 |
| Место в паркинге стоит $20-60 тыс., а расходы на его содержание включены в квартплату |
Пока российские управляющие оттачивают мастерство в основном на нежилых помещениях — офисных центрах, торговых комплексах и производственных площадях — и не горят желанием доводить до ума жилые дома. А зря. Как выяснилось, ликвидация монополии РЭУ и ДЕЗов может принести управляющим компаниям неплохие дивиденды. Первыми это поняли строители элитного жилья.
Закон сохранения недвижимости
 |
| В доме "Капитал" решили сэкономить деньги жителей и обойтись без бассейна |
Торгующие "элиткой" риэлтеры отмечают, что сейчас клиенты стали более требовательными и экономными. Потенциальные покупатели воспринимают джентльменский набор (инженерная начинка, инфраструктура, обслуживание) элитного жилья как само собой разумеющееся. При этом они рассчитывают, что в эксплуатационные расходы будет включено максимальное количество дополнительных услуг. Если застройщик не в состоянии удовлетворить запросы привередливых клиентов, дом "зависает" и квартиры в нем продаются годами. Что грозит затовариванием рынка эксклюзивного жилья.
Денис Козловский, аналитик отдела маркетинга агентства недвижимости "Инком": В настоящее время на московском рынке элитного жилья насчитывается свыше 150 новых объектов. Ежемесячно на рынке появляется четыре-пять домов. Учитывая сложившуюся динамику, в следующем году число элитных новостроек вырастет на 30%.
 |
| Александр Воробьев считает, что эксплуатация нежилых помещений может покрыть расходы на содержание дома |
Согласитесь, что в такой ситуации застройщикам невыгодно пускать "чужаков" — предпочтительнее создать дочернюю структуру, которая будет зарабатывать на уже построенных и проданных домах.
 |
| Любовь Гусева: "Дом 'Времена года' — в надежных руках управляющего" |
На чем могут заработать современные управдомы? Рассмотрим конкретный пример. Весной 2001 года будет сдан 40-квартирный дом "Времена года" в Старомонетном переулке. Строители уверяют, что это первое в столице "интеллектуальное" жилое здание. В нем центральный компьютер будет выполнять команды жильцов: поддерживать температурный режим, включать/выключать бытовую технику в отсутствии хозяина... А еще "умный" дом — это система энергосбережения, которая позволяет существенно снижать расходы по его содержанию. Кроме того, управляющая компания (КРТ, она же девелопер проекта) заключила прямые договора с поставщиками тепла, света и воды, специалистами по инженерным системам и т. п. Стоимость ежемесячного обслуживания — $1,56 за кв. м. общей площади. Деньги пойдут на обслуживание лифтового хозяйства, систем вентиляции и кондиционирования, а также на телефонную связь, выделенную линию Интернет, кабельное телевидение (в том числе информационный канал дома), очистку воды, уборку территории и общественных помещений, обслуживание паркинга, круглосуточную охрану. Сотрудники КРТ считают, что при таких расценках доходность бизнеса будет минимальной — не более 2%. Что по этому поводу думают жильцы, которым придется платить каждый месяц от $46 за тридцатиметровую студию до $468 за трехсотметровую квартиру, пока узнать не удалось.
Большие деньги КРТ намерена зарабатывать на оказании дополнительных услуг (под "бытовую" инфраструктуру отдано два этажа здания). Так, уборка квартиры будет стоить от $60 до $600 (в зависимости от метража). Аренда холодильной камеры для хранения меховых изделий — $20 в месяц или $170 в год, помещение для хранения крупногабаритных предметов (например, ненужной мебели) можно арендовать за $20 в месяц или купить за $2500. Месячный абонемент в "домашние" фитнесс-центр и бассейн обойдется в $300. За $60 жильцов будут три раза в день кормить в местном ресторане. Личные услуги (повар, бармен, официант, няня) — $5 в час. Столько же стоит прием у "местного" врача. Помимо этого управляющая компания планирует заработать на турфирмах и юридических компаниях, которые откроют в доме свои маленькие представительства.
В принципе, подобный сервис — не новость для нашей страны. В 20-х годах в Ленинграде в Доме политкаторжанина предлагался похожий набор услуг. Только предоставлялись они бесплатно.
Чужие здесь не ходят
Целесообразность такой схемы работы признают все компании, занимающиеся строительством элитного жилья. Но не каждый застройщик готов ей следовать — останавливает печальный опыт предшественников.
Азарий Лапидус, генеральный директор компании "СУИхолдинг": Психологически люди не готовы отдавать $300-400 в месяц, даже если они заплатили за квартиру полмиллиона долларов. Начинаются придирки и торг: за коридор платить не буду и за бассейн не буду. В нашем доме в Малом Николопесковском переулке есть бассейн, сауна, тренажерный и шейпинг-залы. Они загружены на 10%, хотя эти услуги бесплатны. Поэтому в доме "Капитал" мы рекомендовали проектировщикам не строить бассейн: это позволит жителям тратить на обслуживание всего $1,2-1,35 за метр в месяц.
Концерн "Лусине", построивший дом на Самотечной площади, вообще отказался от дополнительных услуг — в результате расходы на содержание дома составили всего 25 руб. за кв. м.
Юлия Чепрасова, руководитель отдела продаж элитного жилья группы компаний "Стройтекс": Привилегированная публика, покупающая жилье в малоквартирных домах, посещает фитнесс-центры, сауны и рестораны, к которым они уже привыкли. Если бы мы создали такую инфраструктуру в своем 6-квартирном доме, все бремя расходов легло бы на плечи жильцов. А так — уложились в $2 c метра.
Понятно, что стоимость эксплуатации здания напрямую зависит от его площади: чем больше квартир в доме, тем дешевле обходится его обслуживание. Но управляющая компания при этом не теряет ни копейки (за счет больших объемов), да и жильцы довольны. Как сообщил Андрей Жданов, эксперт аналитического отдела компании "Дон-строй", в комплексе "Алые паруса" плата за обслуживание составляет $1-1,5 за кв. м. в месяц. За эти деньги клиентам обещают предоставить сервис пятизвездного отеля. А именно: круглосуточную охрану, ежедневную уборку холлов, мелкий ремонт в квартире. Тяжелые сумки будут подноситься прямо к лифту, не выходя из дома можно будет заняться собственным здоровьем и внешностью, три ресторана будут кормить жильцов и днем, и ночью. Для повышения эффективности "побочного" бизнеса планируется создание компании "Дон-строй менеджмент". Возглавить ее должен специалист по гостиничному бизнесу, специально выписанный из Австрии.
По пути разделения бизнеса (эксплуатация — отдельно, инфраструктура — отдельно) пошла и компания "Крост". Марина Резвова, заместитель начальника риэлтерского отдела: Мы создали управляющую компанию, которая обслуживает наши дома с момента приемки госкомиссией и до собрания товарищества собственников жилья. Мы принципиально не совмещаем инфраструктуру с жилым комплексом, чтобы не увеличивать расходы владельцев квартир. Сегодня жильцам нужен минимум услуг (чистота и охрана). Инфраструктура (спортивные залы, рестораны, магазины и прочее) — это самостоятельный бизнес, и жильцы не должны за него платить в обязательном порядке. При желании они могут пользоваться дополнительными услугами за дополнительную плату.
При этом "Крост" не собирается отдавать инфраструктуру в чужие руки. Во-первых, из соображений безопасности жильцов. Во-вторых, за счет дополнительных доходов управляющая компания сможет удержать эксплуатационные платежи в комплексах "Серебряный квартет" и "Олимпия" на уровне 20-22 руб. за кв. м.
Аналогичным образом поступила группа "Ларс", построившая комплекс "Редан" на Можайском шоссе. Специально для обслуживания комплекса была создана дочерняя структура ЗАО "Эксплуатационная служба 'СЭР'". Она заключила договор с товариществом собственников жилья (ТСЖ, или кондоминиум) "Можайка, 36", организованном на базе "Редана". Антон Пятница, генеральный директор ЗАО "ЭС 'СЭР'": Мы занимаемся техническим обслуживанием всего комплекса, включая бассейн, спортивный комплекс, детскую площадку, парковое хозяйство. Расходы делятся между собственниками. Владельцы квартир платят за свою долю площади, владельцы бизнеса — за свою. Сейчас обслуживание стоит $1,7 за метр. С Нового года цены снизятся до $1,5. С моей точки зрения, этот бизнес выгоден, если обслуживать большие здания или несколько домов.
Домашнее самоуправство
 |
| На крыше тоже можно заработать. В "Новой звезде" от "Дон-строя" на кровле установлены беседки для отдыха и площадка для барбекю |
Александр Кузин, заместитель директора по маркетингу ЗАО "Тема": Совместно с Московским банком Сбербанка РФ мы провели тендер на обслуживание жилого комплекса "Кунцево". Предполагалось, что жильцы дома будут платить $0,85 за метр в месяц. Но команда, выигравшая конкурс, предложила более выгодные условия. Мы рассчитываем, что содержание дома будет стоить не дороже $0,6 за метр. Не исключено, что, когда все квартиры будут проданы, эти расходы сократятся до $0,33 за метр. Обслуживающая организация будет ежеквартально отчитывается на собрании ТСЖ и оставлять себе всю полученную прибыль.
Зачастую жители домов, в которых зарегистрировано ТСЖ, занимаются управлением самостоятельно. Как правило, они нанимают для обслуживания подрядные организации, предоставляющие сантехников, электриков, дворников и т. д. Самоуправление не всегда эффективно, кондоминиум, как правило, балансирует на грани рентабельности: денежных взносов хватает лишь на содержание дома. Заработать удается в том случае, если в распоряжении ТСЖ есть нежилые помещения, которые можно сдавать в аренду. Арендные платежи покрывают значительную часть расходов и уменьшают "нагрузку" на жильцов. Кроме того, создается накопительный фонд для текущего и капитального ремонта.
По мнению Александра Воробьева, расходы на содержание обслуживающей организации окупаются, если 25% площадей дома — нежилые помещения. Пример — кондоминиум "Золотые ключи" на Минской улице. В настоящее время, по словам управляющей кондоминиумом Ирины Лебедевой, жители комплекса платят $1,5 за кв. м. в месяц. Нежилые помещения выставлены на продажу, и есть надежда, что их будущие владельцы помогут сократить расходы жильцов на содержание "Золотых ключей". Если покупателей не найдется, ТСЖ найдет профессиональных управляющих, которые смогут организовать дело нужны образом.
По всему получается, что управляющие жилой недвижимостью весьма востребованы на московском рынке. Если ДЕЗы будут вытеснены хотя бы с рынка новостроек, в распоряжение управленцев попадет как минимум $6 млн квадратных метров. А это сотни тысяч долларов дохода.
ИНГА ЗАМУРУЕВА
| Жилые комплексы | Стоимость коммунального обслуживания ($/кв. м в месяц) |
|---|---|
| М. Новопесковский пер.,4 | 2-2,1 |
| "Агаларов хауз" (ул. Климашкина) | 2 |
| "Дипломат" (Погорельский пер.) | 1,6 |
| "ТЕСКО" на Кунцевской*** | 1 |
| "Времена года" (Старомонетный пер.) | 1,56 |
| "Золотые ключи" (ул. Минская) | 1,5 |
| "Кунцево" (Аминьевское ш.) | 0,6 |
| "Алые паруса" | 1-1,5 |
| "Редан" (Можайское шоссе) | 1,7 |
| "Серебряный квартет" (просп. Маршала Жукова) | 0,75 |
| "Олимпия" (Строгино) | 0,85 |
| "Капитал" (Трубниковский пер.) | 1,2-1,35 |