Земля и домик
В Прикамье наблюдается оживление рынка коттеджного строительства. Только с начала этого года были анонсированы девять новых проектов. Впрочем, эксперты констатируют, что кардинальных перемен в сегменте «загородки» ожидать не стоит: почти все заявленные объекты — это не организованные поселки, а фактически земельные участки под застройку. Концептуально проработанных проектов на рынке пока не прибавилось.
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
В Прикамье наблюдается рост числа организованных коттеджных поселков и комплексов таунхаусов. По данным специалистов аналитического центра «КД-консалтинг», по сравнению с ситуацией на конец 2013 года количество поселков выросло на 10,5%. Так, на территории Перми и на прилегающей к ней территории в радиусе 50–60 км располагается 95 коттеджных поселков. Только за первый квартал этого года на рынке появилось девять новых проектов. По мнению экспертов, рынок коттеджного строительства вернулся на уровень 2008 года.
Эксперты «КД-Консалтинг» отмечают, что практически все новые проекты — это продажа земли. Концептуально проработанных проектов — организованных поселков, находящихся на завершающей стадии реализации, обустроенных инфраструктурой, предлагающих покупателю определенный «образ жизни», а не участок без коммуникаций, — насчитывается лишь 16.
Генеральный директор ООО «Респект» Алексей Ананьев подтвердил, что тенденция заметна на практике. «Действительно, можно говорить о том, что рынок загородной недвижимости выходит на докризисный уровень, — говорит господин Ананьев, — но количество предложений растет, а количество сделок нет, следовательно, спрос не увеличился». По словам господина Ананьева, связано это с покупательской способностью. «В загородном строительстве преобладает индивидуальный строй, люди хотят построить дом мечты», — отмечает он.
Руководитель центра загородной недвижимости АН «Перспектива» Надежда Шеломенцева также согласилась, что количество предложений поселков и таунхаусов увеличилось и даже превысило докризисный уровень. Однако, по ее словам, рынок прирастает предложениями по продаже земельных участков в загородных поселках, не имеющих концепции развития. «Для успешной реализации проекта необходимо разработать идею поселка, спланировать территорию и общие коммуникации, а также правила будущего функционирования поселка», — считает Надежда Шеломенцева. По ее данным, реальных коттеджных поселков с построенными домами, согласованными и подведенными коммуникациями в Перми не более 15. «Увеличивающийся спрос на загородную недвижимость — тренд последнего десятилетия», — говорит госпожа Шеломенцева. Факторами, влияющими на смену жителями городской квартиры на загородный дом, она назвала напряженный ритм города, пробки и загрязненную окружающую среду.
То, что фиксируемое на пермском рынке загородной недвижимости оживление связано главным образом с ростом числа предложений по продаже земельных участков, отмечает и главный аналитик ОАО «Камская долина» Наталья Короткая. «Наибольшую долю предложений на рынке сейчас занимают коттеджные поселки, которые фактически предлагают покупателю лишь земельный участок с минимальным набором инженерных коммуникаций», — говорит госпожа Короткая. Что касается коттеджных поселков в классическом понимании (то есть поселок, где реализуются возведенные коттеджи на участках с подведенными сетями, благоустройством), то таких проектов на пермском рынке мало, тем более среди тех, которые либо уже введены в эксплуатацию, либо находятся на завершающей стадии строительства», — поясняет госпожа Короткая.
Она утверждает, что коттеджные комплексы «Южная усадьба» и «Южный ветер», возводимые «Камской долиной» в селе Култаево, соответствуют классическому понятию и могут считаться успешными.
Директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Демкин рассказал BG, что компания зафиксировала заметный всплеск покупательского интереса на коттеджи в поселке «Вернисаж» в прошлом году. По его словам, тогда было реализовано в два раза больше коттеджей, чем в 2012 году и этот уровень поддерживается и сейчас.
Дом у воды Основными географическими направлениями, которые остаются в цене, господин Ананьев назвал направление поселка Полазна, села Усть-Качка и поселка Сылва. По данным госпожи Шеломенцевой, направление на Усть-Качку является лидером по количеству предложений.
Как отмечает Алексей Ананьев, в основном спросом пользуются дачи, а не коттеджи для постоянного проживания. «В цене сейчас дачи для сезонного проживания до миллиона рублей и дачи для круглогодичного проживания стоимостью до 3 млн руб., — говорит господин Ананьев, — первая волна спроса закончилась в мае, сейчас ждем следующую в октябре». Также риэлтор отмечает, что значительно больше пользуются спросом земельные участки, поскольку право выбора у человека в таком случае шире: он сам решает, какой объект построить, какого подрядчика выбрать, соответственно больше и количество предложений. Главный аналитик ОАО «Камская долина» Наталья Короткая, напротив, отмечает, что в последнее время неприемлемым для людей становится вариант самостоятельной застройки из-за длительности строительства и неопределенности по затратам.
По данным госпожи Шеломенцевой, востребованными на рынке пермской загородной недвижимости являются и готовые дома, и земельные участки. «Каждое предложение имеет свой спрос. Все зависит от финансовых возможностей покупателей», — говорит она. Зачастую земельные участки приобретают клиенты, у которых нет полной суммы на покупку дома и которые планируют строительство дома собственными силами. По словам Надежды Шеломенцевой, сейчас в сфере загородной недвижимости формируется новый тренд: собственники так называемых «хрущевок» и «брежневок» продают свои квартиры и подыскивают загородный дом в пределах 3–3,5 млн руб.
Покупая загородный дом, дачу, покупатели хотят иметь тот же уровень комфорта и благоустроенности, как в городском жилье. Как отмечает госпожа Шеломенцева, основными приоритетами при покупке загородной недвижимости являются теплый, уютный дом, ухоженный участок, лес, богатый природными дарами, полноводная река или небольшой ручей, хорошая дорога, круглогодичная доступность. Господин Ананьев в числе первоочередных требований покупателей загородного жилья называет транспортную доступность, электричество и воду. В качестве бонусов — объекты социальной инфраструктуры (продуктовые магазины, аптеки), охрана. «Дополнительным плюсом является наличие пруда, либо лесного массива. Кроме того, для тех, кто работает в городе и проводит там большую часть дня, немаловажным фактором становится удаленность поселка от города», — говорит Наталья Короткая.
Алексей Демкин подтверждает, что наиболее удобные загородные дома — в коттеджных поселках, которые обеспечены всей инфраструктурой. «На сегодня осталось мало людей, готовых приобрести земельный участок и впоследствии заниматься там самостоятельным строительством», — говорит господин Демкин. «Также вопросы с инженерными сетями индивидуального объекта не такие простые, как кажутся на первый взгляд. Даже если рядом расположена линия электропередач с высоким напряжением и проходит газопровод высокого давления, это не гарантирует возможности подключиться к этим сетям. После линии высокого напряжения, например, надо поставить каскад трансформаторов, чтобы в дом завести напряжение 400 В. А затраты на это для ресурсоснабжающей организации составят десятки миллионов рублей», — поясняет он. Поэтому в ПЗСП считают, что конкурентным преимуществом поселка является наличие централизованных сетей.
Цена комфорта Условно все предложения загородной недвижимости делятся на четыре группы: эконом-, комфорт-, бизнес- и премиум-класс. По данным господина Ананьева, средняя цена 1 кв. м загородной недвижимости сейчас колеблется от 30 тыс. руб., а средняя цена «сотки» земли в коттеджном поселке зависит от доступной инфраструктуры. «Если поселок обладает инфраструктурой, то средняя цена от 50 тыс., — говорит господин Ананьев, — если нет, то цены может и не быть, поскольку востребована земля не будет».
В определении стоимости земельного участка, по словам госпожи Шеломенцевой, значительную роль играют его правовые характеристики. «Цены на земельные участки увеличиваются по мере подключения коммуникаций, строительства и обустройства дорог», — считает она. По оценке Алексея Демкина, затраты на обеспечение инженерной инфраструктурой варьируются от 3 тыс. до 20 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от возможностей технического присоединения и от конфигурации самого поселка.
По данным профильного ресурса «Метросфера», в большинстве районов Перми, таких как Дзержинский, Кировский и Свердловский, в период с мая по июнь 2014 года средняя цена за один квадратный метр загородной недвижимости поднялась до 40 тыс. руб., в Пермском крае ситуация та же самая, рост цен наблюдается в Добрянском и Краснокамском районах.