Клуб, в котором мы живем
В начале 90-х элитными считались разрисованные граффити "сталинские" дома и охраняемые пожилыми консьержками дома ЦК и Совмина. Со временем их сменили кирпичные и монолитные дома улучшенной планировки. Сегодня элитное жилье — это так называемый клубный дом. В нем не больше 30 квартир, но при этом у него свои системы жизнеобеспечения и своя инфраструктура, включая зоны отдыха.
Концепция клубного дома в Москве формировалась в течение нескольких лет. Состоятельные покупатели искали нечто исключительное, застройщики, пытаясь угадать их желания, состязались между собой в реализации оригинальных строительных проектов. Взаимное влияние спроса и предложения в конце концов и сформировало столичные стандарты элитного жилья категории hi end.
Территориальные предпочтения, ранее распыленные по всему Центру и Западу Москвы, в последние годы сконцентрировались в радиусе так называемой золотой мили от центра города. В число самых престижных районов попали переулки Арбата, Остоженка, Большая и Малая Никитские улицы, часть Замоскворечья, Фрунзенские улицы. Клиенты не отказываются от приобретения дорогих квартир и в других районах города, но только в том случае, если достоинства дома искупают недостатки его месторасположения.
Другой несомненной тенденцией стала приверженность состоятельных покупателей к дворцовым интерьерам. Огромные вестибюли, мраморная отделка, фонтаны и экзотические растения стали неотъемлемой частью большинства домов категории hi end. Существует и альтернатива в виде домов, построенных в стиле high tech, однако большинство покупателей по-прежнему предпочитает им роскошь дворянских усадеб.
Многоквартирные дома в глазах состоятельных клиентов уже превратились в признак дурного тона. Сейчас наибольшим спросом пользуются небольшие особняки, рассчитанные не более чем на 30 квартир. Помимо несомненного признака элитарности спрос на небольшие клубные дома обусловлен вполне понятным стремлением добившегося успеха человека жить в узком кругу себе подобных. Немаловажным фактором, определяющим конъюнктуру малоквартирных домов, стала также ориентация покупателей на корпоративные интересы: предприниматели все чаще предпочитают селиться рядом с людьми, работающими в дружественных компаниях. Но нередки случаи, когда владельцы дома, проверив покупателя силами своей службы безопасности и придя к выводу о его возможной нелояльности к другим собственникам квартир, отказывают в продаже. Иногда сами покупатели отказываются от покупки квартиры по аналогичным причинам.
Что касается конструкционных особенностей и технических параметров зданий, то здесь расхождений во мнениях почти нет. Каркас элитного дома должен быть возведен из монолитного железобетона, внешние стены — из кирпича. Здание должно быть оборудовано центральной системой кондиционирования, автономными системами водоснабжения и отопления (желательно, чтобы их было несколько), а также системой пожаротушения. Ну и какой же элитный дом без подземного паркинга, бесшумных скоростных лифтов и тройных стеклопакетов, причем обязательно в деревянных рамах.
Одной из отличительных черт клубных домов стало внедрение интеллектуальных систем управления: все технические элементы интегрируются в единую сеть, датчики передают данные об их функционировании на центральный пульт управления, диспетчер которого имеет возможность менять заданные параметры в зависимости от внешних условий. В некоторых домах также устанавливаются интеллектуальные системы управления квартирами. В этом случае помимо систем жизнеобеспечения в единую сеть управления включаются и бытовые приборы, а владелец квартиры имеет возможность управлять ими не только дома, но также по телефону или через Интернет.
Инфраструктура должна обязательно включать собственные службы безопасности и эксплуатации здания. Что касается зон релаксации, то здесь мнения расходятся. Большинство покупателей предпочитают дома, в которых около половины площадей занимают бассейны, тренажерные залы, сауны, косметические салоны, бары и рестораны. В этом случае дом становится похожим на пятизвездный отель, в котором обслуживающего персонала больше, чем жильцов. В то же время изобилие сервисных служб, сосредоточенных непосредственно в доме, позволяет его жильцам сэкономить массу времени.
Тем не менее немалая часть покупателей вполне спокойно относится к отсутствию зон релаксации, поэтому небольшие дома на пять--десять квартир, несмотря на минимальное количество предоставляемых жильцам услуг, также пользуются повышенным спросом.
Цены на клубные дома впечатляют. Например, квадратный метр в "Агаларов Хаус" или "Торрис" стоит $10 тыс. Нижний порог цен на квартиры категории hi end в последнее время не опускается ниже $2,5-3 тыс. за 1 кв. м. При этом на рынке наблюдается превышение спроса над предложением, что не только обозначило тенденцию к росту цен, но и привело к успешной продаже квартир в клубных домах не только на этапе строительства, но даже до проведения работ нулевого цикла.
Появление клубного сегмента рынка недвижимости со своим специфическим кругом покупателей и продавцов привело к образованию принципиально новых риэлтерских фирм. Такие компании, как Kalinka Realty и BAUT-L, вообще не занимаются ничем, кроме домов категории hi end. Во многих фирмах появились специальные отделы, занимающиеся клубными домами.
При этом компании зачастую применяют различные методики классификации клубных зданий. Например, Kalinka использует заимствованную из рынка офисной недвижимости классификацию, подразделяя дома на категории А, В и С. Компания BAUT-L делит дома на категории "люкс", "бизнес" и "эконом".
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ
В начале 90-х элитными считались разрисованные граффити "сталинские" дома и охраняемые пожилыми консьержками дома ЦК и Совмина. Со временем их сменили кирпичные и монолитные дома улучшенной планировки. Сегодня элитное жилье — это так называемый клубный дом. В нем не больше 30 квартир, но при этом у него свои системы жизнеобеспечения и своя инфраструктура, включая зоны отдыха.
Концепция клубного дома в Москве формировалась в течение нескольких лет. Состоятельные покупатели искали нечто исключительное, застройщики, пытаясь угадать их желания, состязались между собой в реализации оригинальных строительных проектов. Взаимное влияние спроса и предложения в конце концов и сформировало столичные стандарты элитного жилья категории hi end.
Территориальные предпочтения, ранее распыленные по всему Центру и Западу Москвы, в последние годы сконцентрировались в радиусе так называемой золотой мили от центра города. В число самых престижных районов попали переулки Арбата, Остоженка, Большая и Малая Никитские улицы, часть Замоскворечья, Фрунзенские улицы. Клиенты не отказываются от приобретения дорогих квартир и в других районах города, но только в том случае, если достоинства дома искупают недостатки его месторасположения.
Другой несомненной тенденцией стала приверженность состоятельных покупателей к дворцовым интерьерам. Огромные вестибюли, мраморная отделка, фонтаны и экзотические растения стали неотъемлемой частью большинства домов категории hi end. Существует и альтернатива в виде домов, построенных в стиле high tech, однако большинство покупателей по-прежнему предпочитает им роскошь дворянских усадеб.
Многоквартирные дома в глазах состоятельных клиентов уже превратились в признак дурного тона. Сейчас наибольшим спросом пользуются небольшие особняки, рассчитанные не более чем на 30 квартир. Помимо несомненного признака элитарности спрос на небольшие клубные дома обусловлен вполне понятным стремлением добившегося успеха человека жить в узком кругу себе подобных. Немаловажным фактором, определяющим конъюнктуру малоквартирных домов, стала также ориентация покупателей на корпоративные интересы: предприниматели все чаще предпочитают селиться рядом с людьми, работающими в дружественных компаниях. Но нередки случаи, когда владельцы дома, проверив покупателя силами своей службы безопасности и придя к выводу о его возможной нелояльности к другим собственникам квартир, отказывают в продаже. Иногда сами покупатели отказываются от покупки квартиры по аналогичным причинам.
Что касается конструкционных особенностей и технических параметров зданий, то здесь расхождений во мнениях почти нет. Каркас элитного дома должен быть возведен из монолитного железобетона, внешние стены — из кирпича. Здание должно быть оборудовано центральной системой кондиционирования, автономными системами водоснабжения и отопления (желательно, чтобы их было несколько), а также системой пожаротушения. Ну и какой же элитный дом без подземного паркинга, бесшумных скоростных лифтов и тройных стеклопакетов, причем обязательно в деревянных рамах.
Одной из отличительных черт клубных домов стало внедрение интеллектуальных систем управления: все технические элементы интегрируются в единую сеть, датчики передают данные об их функционировании на центральный пульт управления, диспетчер которого имеет возможность менять заданные параметры в зависимости от внешних условий. В некоторых домах также устанавливаются интеллектуальные системы управления квартирами. В этом случае помимо систем жизнеобеспечения в единую сеть управления включаются и бытовые приборы, а владелец квартиры имеет возможность управлять ими не только дома, но также по телефону или через Интернет.
Инфраструктура должна обязательно включать собственные службы безопасности и эксплуатации здания. Что касается зон релаксации, то здесь мнения расходятся. Большинство покупателей предпочитают дома, в которых около половины площадей занимают бассейны, тренажерные залы, сауны, косметические салоны, бары и рестораны. В этом случае дом становится похожим на пятизвездный отель, в котором обслуживающего персонала больше, чем жильцов. В то же время изобилие сервисных служб, сосредоточенных непосредственно в доме, позволяет его жильцам сэкономить массу времени.
Тем не менее немалая часть покупателей вполне спокойно относится к отсутствию зон релаксации, поэтому небольшие дома на пять--десять квартир, несмотря на минимальное количество предоставляемых жильцам услуг, также пользуются повышенным спросом.
Цены на клубные дома впечатляют. Например, квадратный метр в "Агаларов Хаус" или "Торрис" стоит $10 тыс. Нижний порог цен на квартиры категории hi end в последнее время не опускается ниже $2,5-3 тыс. за 1 кв. м. При этом на рынке наблюдается превышение спроса над предложением, что не только обозначило тенденцию к росту цен, но и привело к успешной продаже квартир в клубных домах не только на этапе строительства, но даже до проведения работ нулевого цикла.
Появление клубного сегмента рынка недвижимости со своим специфическим кругом покупателей и продавцов привело к образованию принципиально новых риэлтерских фирм. Такие компании, как Kalinka Realty и BAUT-L, вообще не занимаются ничем, кроме домов категории hi end. Во многих фирмах появились специальные отделы, занимающиеся клубными домами.
При этом компании зачастую применяют различные методики классификации клубных зданий. Например, Kalinka использует заимствованную из рынка офисной недвижимости классификацию, подразделяя дома на категории А, В и С. Компания BAUT-L делит дома на категории "люкс", "бизнес" и "эконом".
ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ