во весь экран  Неподвижные инвестиции

       В России рынок инвестиций в недвижимость практически неразвит, несмотря на его большие перспективы. Виной тому почти полное отсутствие законодательной базы и неготовность инвесторов к долгосрочному вложению средств. Правда, в последнее время появились надежды, что положение скоро изменится.

       В большинстве развитых стран недвижимость является одним из самых доходных инвестиционных объектов. По прибыльности он уступает, пожалуй, только акциям. Так, в США средняя годовая доходность от возведенного офисного помещения составляет 25-30%, жилого объекта — 15-20%. Это в три--пять раз больше, чем могут дать банковские депозиты или облигации казначейства США.
       При этом в США в последние два года приоритетом для инвесторов являются жилые объекты частного сектора, а в Европе предпочитают коммерческие постройки. Среди европейских стран наибольшую доходность от объектов недвижимости получают инвесторы в Ирландии, Швеции, Голландии и Великобритании.
       В России после кризиса 1998 года рынок недвижимости практически полностью лишился заемных средств. Вплоть до 2000 года было приостановлено большинство инвестиционных проектов, связанных с объектами недвижимости, не достигших стадии строительства.
       В прошлом году на рынке произошло некоторое оживление. В основном среди мелких и средних инвесторов, что, по мнению экспертов, связано с негативной динамикой отечественного фондового рынка на протяжении всего года. Основной российский фондовый индекс РТС за последний год упал на 20%. А возведение жилых, промышленных и административных объектов по-прежнему оставалось рентабельным. К тому же из-за того, что возможность быстро нажиться на спекуляциях на фондовом рынке в последние годы практически исчезла, в нашей стране стали появляться инвесторы, готовые вкладывать свои средства на два-три года.
       Правда, и требования, предъявляемые к объекту инвестиций, достаточно высоки. Доходность должна составлять как минимум 30-40% годовых в рублях, на протяжении всего инвестиционного срока должна существовать возможность входа-выхода из проекта, а также обналичивания части или всех вложенных средств. Кроме того, зачастую инвесторы требуют залог, в качестве которого далеко не всегда принимается возводимый объект.
       В целом инвестиции в недвижимость пока остаются уделом институциональных инвесторов. Простые граждане пока вовлечены в инвестиционный процесс на рынке недвижимости лишь для собственного обустройства. Речь идет главным образом об ипотечных кредитах. Рынок же ипотечных ценных бумаг пока остается в зачаточном состоянии в основном из-за отсутствия законодательной базы. До сих пор не принят Земельный кодекс, из-за чего у инвестора нет полной гарантии на право пользования объектом инвестиций. Лишь в середине февраля комиссия Госдумы по ипотеке внесла на рассмотрение законопроект "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Документ устанавливает виды ипотечных ценных бумаг, права их держателей, порядок и процедуру эмиссии и порядок раскрытия информации их эмитентами. Многие банкиры надеются, что после принятия закона число клиентов, пользующихся услугами ипотечного кредитования, вырастет во много раз. Емкость рынка, по некоторым оценкам, составляет $1-1,5 млрд, а кредитов пока выдано всего на $16 млн. Лишь 1-2% собственных средств вкладывают в недвижимость отечественные пенсионные фонды, предпочитая им вложения в государственные ценные бумаги.
       Относительно недавно — год назад — в России появились первые паевые инвестиционные фонды, которые намерены инвестировать вложенные пайщиками средства в недвижимость. По словам управляющего фондами компании "Менеджмент центр" Романа Шемендюка, рынок недвижимости в настоящее время растет, хотя и незначительными темпами — по 1-1,5% в месяц. Все сильно зависит от типа и расположения возводимого объекта. И доход фонда на этом рынке может составлять от 10 до 300% в год.
       Главной проблемой при этом является все тот же законодательный вакуум. Согласно действующему постановлению ФКЦБ "О структуре активов паевых фондов", в недвижимость фонду можно вкладывать лишь 5%. При том что активы одного из самых крупных фондов в России составляет $100 млн, по сути фонд может купить в Москве всего лишь десять квартир по средней цене $50 тыс. Не стоит также забывать, что, согласно действующему законодательству, недвижимостью называется построенный и эксплуатируемый объект. В то время как наиболее выгодным являются инвестиции на этапе закладки и строительства. При этом у ПИФов есть реальные длинные деньги, которые можно было бы использовать в многочисленных ипотечных программах правительства Москвы, например массовой застройки, реконструкции пятиэтажек и т. д.
       Абсолютно неразвитым остается такой инструмент, как жилищные сертификаты. Сама методика их выпуска является крайне сложной и дорогой. Пока таким способом было реализовано всего лишь два проекта в Санкт-Петербурге. Застопорилась связанная с ними программа правительства Москвы. А жилищные сертификаты Минфина для военных не являются ценными бумагами по определению.
       
       СЕВАСТЬЯН КОЗИЦЫН
       
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...