Между небом и землей
Квартиры на последних этажах в типовых многоэтажках, как правило, спросом не пользуются. Другое дело — мансарды и пентхаусы в старинных особняках и элитных комплексах.
Этот чердак будет нашим
Чердачный бум начался в Москве несколько лет назад. После выхода распоряжения мэра #49/1 от 2 июля 1996 года "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах Москвы" многие горожане отправились штурмовать чиновничьи кабинеты с единственной целью — увеличить площадь своей квартиры за счет пространства под крышей. Оказалось, что приобщиться к мансардному строительству не так-то просто.
Для начала надо присмотреть дом, под крышей которого вы хотели бы построить симпатичное жилье. Для этого придется совершать длительные прогулки по Москве с гордо поднятой головой. Для строительства мансарды годятся только дома с шатровой крышей. Такие можно найти в центре Москвы: на Арбате, Остоженке или Патриарших прудах.
Предположим, что владельцы квартир на последнем этаже понравившегося дома еще не присоединили чердачные метры к своему жилищу. Тогда можно приступать к следующему этапу: надо выяснить, не значится ли дом в списке на реконструкцию. Для этого надо обратиться к владельцу здания (как правило, это Москомимущество). Получить нужные сведения можно и в одном из государственных унитарных предприятий (ГУП), которые уполномочены информировать о планах сноса и реконструкции домов в Центральном округе столицы. За услугу придется заплатить 300 рублей.
После этого надо собрать пакет документов БТИ: выписка их техпаспорта дома, справка о состоянии строения, поэтажные планы и экспликации на квартиру и чердачное помещение. Эти бумажки на сегодняшний день стоят около 1 тыс. рублей, но цены в БТИ постоянно растут.
Если вы претендуете на кусок крыши, расположенный непосредственно над вашей квартирой, нужно предоставить еще и копию документа, подтверждающего право собственности на жилье и выписку из домовой книги. При этом каждый совершеннолетний обитатель квартиры должен в письменном виде одобрить планы обустройства дополнительного пространства. Но если с домочадцами можно договориться без особых проблем, то переговоры с соседями по дому могут осложнить дело. Согласие всех жильцов дома требуется в нескольких случаях: если вы намерены занять площадь, выходящую за пределы потолка вашей квартиры, если вы живете не на последнем этаже или претендуете на "чужую" крышу. Несогласные соседи могут подать на вас в суд и выиграть дело. Такой прецедент уже был. В сентябре 1999 года городской суд Санкт-Петербурга отменил распоряжение губернатора, разрешающее заниматься мансардным строительством без согласования с собственниками квартир. Комитет управления государственным имуществом (КУГИ) попытался обжаловать этот вердикт в Верховном суде РФ. Но тщетно: осенью прошлого года Верховный суд отказался поддержать точку зрения городских властей и подтвердил, что строить мансарды в домах на территории России можно только с согласия собственников квартир. Так что теперь не только чиновники, но и соседи решают, быть или не быть мансарде. Уступчивость жильцов, надо сказать, стоит недешево. Они могут потребовать оплатить ремонт подъезда, заменить коммуникации, обустроить территорию возле дома. На это придется потратить $1500-2000.
Собранные документы надо предоставить в оценочную комиссию при префектуре, которая определит стоимость прав инвестирования. Но это скорее ритуал. Давно известно, что городские власти продают чердаки в ЦАО по $500 за 1 кв. м, в других районах — по $250-350 за 1 кв. м.
Затем следует получить заключение о том, выдержит ли дом задуманное вами строительство. Такое заключение уполномочен выдавать МосжилНИИпроект. Стоимость работ — 60-100 рублей за 1 кв. м. И не исключено, что на этом этапе на ваших планах будет поставлен крест. Ведь большинство домов в центре не выдержит надстройки. Но если диагноз будет утешительным, начнется длительный этап согласований. Надо получить "добро" в управлении по охране памятников Москвы (если дом находится в центре), в Москомархитектуре, СЭС, Госпожнадзоре и ДЕЗе. За каждую подпись придется заплатить минимум 0,5% от сметной стоимости проекта (примерно $150). Затем надо утвердить чертежи, за разработку которых с вас возьмут еще 10-20% от сметной стоимости работ. Чтобы избежать волокиты, можно поручить все "бумажные" дела юристу или сотруднику ГУПа, специализирующегося на оформлении мансард в частную собственность. Они возьмут за услуги чуть меньше — около $5 тыс.
По условиям борьбы за "лишние" метры собравший документы инвестор должен принять участие в конкурсе. За неделю до него в конкурсную комиссию префектуры надо внести залог — 30% от суммы инвестирования. В случае победы инвестор оплачивает оставшуюся часть суммы, и с ним заключается инвестиционный договор на девять месяцев. Расходы на строительство мансардного этажа ложатся на собственника.
Таким образом, стоимость квадратного метра в мансарде вполне сопоставима с ценой квадратного метра в элитном доме — в среднем $1100-3000.
По оценкам экспертов, сделки купли-продажи чердачных помещений под строительство мансард носят единичный характер. Дмитрий Кузнецов, начальник отдела элитного жилья компании МИАН: "Человек попадает в квартиру из подъезда, и что бы ни делали на крыше, в старом и неухоженном доме элитную мансарду построить не удастся. Поэтому сейчас спрос на чердачные помещения резко сократился". Этот факт подтверждают и столичные чиновники. Чтобы активизировать покупателей, в Мосгордуме решили разработать закон "О создании новых помещений в жилых домах". Основная цель законодателей — разработка механизма привлечения внебюджетных средств для ремонта и реконструкции жилых домов. Согласно законопроекту, разрешение на строительство мансард должно выдаваться по упрощенной схеме, а несговорчивые соседи могут рассчитывать на компенсацию, сумма которой будет оговорена в документе.
Сделать мансарды доступными для горожан со средним достатком обещают столичные архитекторы. Как сообщил председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин, в Москве начался эксперимент по надстройке пятиэтажек. Ожидается, что квартиры в мансардах будут продаваться по $150-200 за 1 кв. м.
Дом на последнем этаже
Что касается готовых мансардных квартир и пентхаусов (двухъярусное жилье в мансарде), то они до сих пор являются в Москве штучным товаром. По данным экспертов рынка недвижимости, на долю мансардных этажей приходится лишь 10% площади элитных новостроек.
Пожалуй, главное требование, которое предъявляют к пентхаусам потенциальные покупатели,— живописный вид из окон. За это удовольствие приходится доплачивать. По словам директора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость" Натальи Тихановской, квартиры в одноуровневых мансардах и пентхаусы в среднем на 20% дороже, чем жилье на средних этажах. Это и понятно: владельцам приходится платить за "два объема", так как высота потолков в пентхаусах — 6-7 метров. Как сообщил Олег Кузнецов, эксперт отдела элитного жилья Московской центральной биржи недвижимости, пентхаусы в центре стоят от $2500 до $6000 за 1 кв. м. Скажем, мансарда в доме на Малой Бронной улице продается по $6 тыс. за 1 кв. м, пентхаусы в доме "Патриарх", в особняке в Старомонетном переулке, на Фрунзенской набережной — по $5 тыс. за 1 кв. м, в Казачьем переулке — по $3 тыс. за 1 кв. м. По мере удаленности от Садового кольца цены несколько снижаются. Департамент внебюджетной политики строительства Москвы предлагает пентхаусы на Долгоруковской по беспрецедентно низким для такого класса жилья ценам — $1200-1300 за 1 кв. м. Коммерческие застройщики такого себе не позволяют. В жилом комплексе "Кунцево" мансардные этажи продаются по $2500 за 1 кв. м. Аналогичные цены у компании "Дон-строй": одноуровневая мансарда в комплексе "Алые паруса" стоит порядка $375 тыс., пентхаус площадью 318 кв. м — $795 тыс. Как сообщили нам в "Дон-строе", владелец пентхауса может при желании прикупить еще и часть эксплуатируемой кровли: метр крыши стоит на 10-20% дешевле, чем жилые "квадраты".
В строящемся на Ленинградском проспекте доме "Помидор" квадратный метр пентхауса стоит $1200, но эта дешевизна обманчива. Дело в том, что "помидорные" пентхаусы четырех- или пятикомнатные (их площадь — 360-485 кв. м), таким образом, покупка обойдется в $432-582 тыс. Продажи идут вяло. Некоторые риэлтеры считают, что это обстоятельство заставит застройщиков снизить цены до $900-950 за 1 кв. м.
Если приобрести пентхаус на стадии строительства, то можно сэкономить 15-20%. Так, кстати, поступает большинство сегодняшних покупателей нестандартных квартир на верхних этажах. Уже через полгода после сдачи дома "под ключ", утверждает Дмитрий Кузнецов, стоимость пентхаусов вырастает на 10-15%.
ИРИНА ШВЕДОВА
Квартиры на последних этажах в типовых многоэтажках, как правило, спросом не пользуются. Другое дело — мансарды и пентхаусы в старинных особняках и элитных комплексах.
Этот чердак будет нашим
Чердачный бум начался в Москве несколько лет назад. После выхода распоряжения мэра #49/1 от 2 июля 1996 года "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах Москвы" многие горожане отправились штурмовать чиновничьи кабинеты с единственной целью — увеличить площадь своей квартиры за счет пространства под крышей. Оказалось, что приобщиться к мансардному строительству не так-то просто.
Для начала надо присмотреть дом, под крышей которого вы хотели бы построить симпатичное жилье. Для этого придется совершать длительные прогулки по Москве с гордо поднятой головой. Для строительства мансарды годятся только дома с шатровой крышей. Такие можно найти в центре Москвы: на Арбате, Остоженке или Патриарших прудах.
Предположим, что владельцы квартир на последнем этаже понравившегося дома еще не присоединили чердачные метры к своему жилищу. Тогда можно приступать к следующему этапу: надо выяснить, не значится ли дом в списке на реконструкцию. Для этого надо обратиться к владельцу здания (как правило, это Москомимущество). Получить нужные сведения можно и в одном из государственных унитарных предприятий (ГУП), которые уполномочены информировать о планах сноса и реконструкции домов в Центральном округе столицы. За услугу придется заплатить 300 рублей.
После этого надо собрать пакет документов БТИ: выписка их техпаспорта дома, справка о состоянии строения, поэтажные планы и экспликации на квартиру и чердачное помещение. Эти бумажки на сегодняшний день стоят около 1 тыс. рублей, но цены в БТИ постоянно растут.
Если вы претендуете на кусок крыши, расположенный непосредственно над вашей квартирой, нужно предоставить еще и копию документа, подтверждающего право собственности на жилье и выписку из домовой книги. При этом каждый совершеннолетний обитатель квартиры должен в письменном виде одобрить планы обустройства дополнительного пространства. Но если с домочадцами можно договориться без особых проблем, то переговоры с соседями по дому могут осложнить дело. Согласие всех жильцов дома требуется в нескольких случаях: если вы намерены занять площадь, выходящую за пределы потолка вашей квартиры, если вы живете не на последнем этаже или претендуете на "чужую" крышу. Несогласные соседи могут подать на вас в суд и выиграть дело. Такой прецедент уже был. В сентябре 1999 года городской суд Санкт-Петербурга отменил распоряжение губернатора, разрешающее заниматься мансардным строительством без согласования с собственниками квартир. Комитет управления государственным имуществом (КУГИ) попытался обжаловать этот вердикт в Верховном суде РФ. Но тщетно: осенью прошлого года Верховный суд отказался поддержать точку зрения городских властей и подтвердил, что строить мансарды в домах на территории России можно только с согласия собственников квартир. Так что теперь не только чиновники, но и соседи решают, быть или не быть мансарде. Уступчивость жильцов, надо сказать, стоит недешево. Они могут потребовать оплатить ремонт подъезда, заменить коммуникации, обустроить территорию возле дома. На это придется потратить $1500-2000.
Собранные документы надо предоставить в оценочную комиссию при префектуре, которая определит стоимость прав инвестирования. Но это скорее ритуал. Давно известно, что городские власти продают чердаки в ЦАО по $500 за 1 кв. м, в других районах — по $250-350 за 1 кв. м.
Затем следует получить заключение о том, выдержит ли дом задуманное вами строительство. Такое заключение уполномочен выдавать МосжилНИИпроект. Стоимость работ — 60-100 рублей за 1 кв. м. И не исключено, что на этом этапе на ваших планах будет поставлен крест. Ведь большинство домов в центре не выдержит надстройки. Но если диагноз будет утешительным, начнется длительный этап согласований. Надо получить "добро" в управлении по охране памятников Москвы (если дом находится в центре), в Москомархитектуре, СЭС, Госпожнадзоре и ДЕЗе. За каждую подпись придется заплатить минимум 0,5% от сметной стоимости проекта (примерно $150). Затем надо утвердить чертежи, за разработку которых с вас возьмут еще 10-20% от сметной стоимости работ. Чтобы избежать волокиты, можно поручить все "бумажные" дела юристу или сотруднику ГУПа, специализирующегося на оформлении мансард в частную собственность. Они возьмут за услуги чуть меньше — около $5 тыс.
По условиям борьбы за "лишние" метры собравший документы инвестор должен принять участие в конкурсе. За неделю до него в конкурсную комиссию префектуры надо внести залог — 30% от суммы инвестирования. В случае победы инвестор оплачивает оставшуюся часть суммы, и с ним заключается инвестиционный договор на девять месяцев. Расходы на строительство мансардного этажа ложатся на собственника.
Таким образом, стоимость квадратного метра в мансарде вполне сопоставима с ценой квадратного метра в элитном доме — в среднем $1100-3000.
По оценкам экспертов, сделки купли-продажи чердачных помещений под строительство мансард носят единичный характер. Дмитрий Кузнецов, начальник отдела элитного жилья компании МИАН: "Человек попадает в квартиру из подъезда, и что бы ни делали на крыше, в старом и неухоженном доме элитную мансарду построить не удастся. Поэтому сейчас спрос на чердачные помещения резко сократился". Этот факт подтверждают и столичные чиновники. Чтобы активизировать покупателей, в Мосгордуме решили разработать закон "О создании новых помещений в жилых домах". Основная цель законодателей — разработка механизма привлечения внебюджетных средств для ремонта и реконструкции жилых домов. Согласно законопроекту, разрешение на строительство мансард должно выдаваться по упрощенной схеме, а несговорчивые соседи могут рассчитывать на компенсацию, сумма которой будет оговорена в документе.
Сделать мансарды доступными для горожан со средним достатком обещают столичные архитекторы. Как сообщил председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин, в Москве начался эксперимент по надстройке пятиэтажек. Ожидается, что квартиры в мансардах будут продаваться по $150-200 за 1 кв. м.
Дом на последнем этаже
Что касается готовых мансардных квартир и пентхаусов (двухъярусное жилье в мансарде), то они до сих пор являются в Москве штучным товаром. По данным экспертов рынка недвижимости, на долю мансардных этажей приходится лишь 10% площади элитных новостроек.
Пожалуй, главное требование, которое предъявляют к пентхаусам потенциальные покупатели,— живописный вид из окон. За это удовольствие приходится доплачивать. По словам директора управления новостроек компании "Миэль-недвижимость" Натальи Тихановской, квартиры в одноуровневых мансардах и пентхаусы в среднем на 20% дороже, чем жилье на средних этажах. Это и понятно: владельцам приходится платить за "два объема", так как высота потолков в пентхаусах — 6-7 метров. Как сообщил Олег Кузнецов, эксперт отдела элитного жилья Московской центральной биржи недвижимости, пентхаусы в центре стоят от $2500 до $6000 за 1 кв. м. Скажем, мансарда в доме на Малой Бронной улице продается по $6 тыс. за 1 кв. м, пентхаусы в доме "Патриарх", в особняке в Старомонетном переулке, на Фрунзенской набережной — по $5 тыс. за 1 кв. м, в Казачьем переулке — по $3 тыс. за 1 кв. м. По мере удаленности от Садового кольца цены несколько снижаются. Департамент внебюджетной политики строительства Москвы предлагает пентхаусы на Долгоруковской по беспрецедентно низким для такого класса жилья ценам — $1200-1300 за 1 кв. м. Коммерческие застройщики такого себе не позволяют. В жилом комплексе "Кунцево" мансардные этажи продаются по $2500 за 1 кв. м. Аналогичные цены у компании "Дон-строй": одноуровневая мансарда в комплексе "Алые паруса" стоит порядка $375 тыс., пентхаус площадью 318 кв. м — $795 тыс. Как сообщили нам в "Дон-строе", владелец пентхауса может при желании прикупить еще и часть эксплуатируемой кровли: метр крыши стоит на 10-20% дешевле, чем жилые "квадраты".
В строящемся на Ленинградском проспекте доме "Помидор" квадратный метр пентхауса стоит $1200, но эта дешевизна обманчива. Дело в том, что "помидорные" пентхаусы четырех- или пятикомнатные (их площадь — 360-485 кв. м), таким образом, покупка обойдется в $432-582 тыс. Продажи идут вяло. Некоторые риэлтеры считают, что это обстоятельство заставит застройщиков снизить цены до $900-950 за 1 кв. м.
Если приобрести пентхаус на стадии строительства, то можно сэкономить 15-20%. Так, кстати, поступает большинство сегодняшних покупателей нестандартных квартир на верхних этажах. Уже через полгода после сдачи дома "под ключ", утверждает Дмитрий Кузнецов, стоимость пентхаусов вырастает на 10-15%.
ИРИНА ШВЕДОВА