Финансовый бэкграунд

Правительство РФ планирует в течение ближайших пяти лет дополнительно ввести в эксплуатацию 25 млн кв. м жилья. Один из ключевых факторов успешного решения этой задачи — поиск источников финансирования. В планах по развитию жилищного строительства акцент делается в основном на ипотечные программы.

Ставка на ипотеку

Динамика жилищного строительст­ва напрямую зависит от покупательской способности населения. Единственным способом обеспечить стабильный платежеспособный спрос на жилье остается ипотека.

По данным Росреестра, покупки с привлечением ипотечного кредита составили в 2013 году 24,6% от общего числа сделок с жильем. С использованием кредитных средств был заключен каждый третий (33%) зарегист­рированный договор долевого участия в строительстве многоквартирных домов.

Согласно данным ЦБ за январь 2014 года, средневзвешенная процентная ставка по ипотечному жилищному кредиту составила 12,4%. Это все еще большая цифра, учитывая, что, по планам правительства РФ, к 2020 году ставка по ипотеке должна составлять от 4% до 4,6% (инфляция +2,2%, как сказано в майском указе президента РФ. Формированием условий для большей доступности жилья будут заниматься государство, банки и застройщики, причем каждый — со своей стороны.

Право на льготы

Для того чтобы привлечь дополнительное финансирование в ипотечный сегмент, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в настоящее время активно развивает рынок ипотечных ценных бумаг. Обязательства заемщиков по выданным кредитам конвертируются в бумаги, которые затем продаются на фондовом рынке. Деньги от их продажи банк может направить на новые ипотечные кредиты.

Еще одно направление деятельности АИЖК — субсидирование по различным госпрограммам банковских процентных ставок. Так, для молодых учителей ставка по кредиту с участием АИЖК составляет 8,5%, для молодых ученых — от 10%, для семей, в которых родился второй ребенок (материнский капитал),— от 7,65%.

Перечень льготных программ постоянно расширяется. Так, с 1 августа 2013 го­да в льготные программы АИЖК во­шли сотрудники организаций оборонно-промышленного комплекса и системообразующих организаций.

В сотрудничестве с АИЖК заинтересованы и банки, так как это дает им возможность наращивать ипотечный портфель. «Банк „Кубань Кредит“ накопил большой опыт работы с материнским капиталом. За семь лет работы банка с этой программой ею воспользовались несколько сотен клиентов, снизив сумму долга в среднем на 30% до 40%, что помогло им сущест­венно сократить размер ежемесячных платежей или срок кредита»,— рассказывает руководитель департамента розничного бизнеса ОАО КБ «Кубань Кредит» Александр Пышной. Эксперт добавляет, что за год рост числа кредитов, взятых в банке с использованием ипотечных программ, составил почти 30%:.

«В Банке Москвы есть специальные программы ипотечного кредитования. Например, в рамках программы „Люди дела“, предназначенной для сотрудников здравоохранения, образования, правоохранительных органов, таможни, налоговых органов, органов федерального и муниципального управления, действует специальное предложение для молодых семей. Также есть специальное предложение по ипотеке для сотрудников МВД»,— комментирует директор Ставропольского филиала Банка Москвы Татьяна Погорелова.

Управляющий директор по ипотеке регионального операционного офиса «Ростовский» ВТБ24 Евгений Посикун отмечает, что кредиты по социальным программам, которые работают при поддержке АИЖК , составляют порядка 10–15% в ипотечном портфеле банка, причем их число растет. Согласно статистике АИЖК, объем кредитов, выданных в 2013 году с ее участием, в финансовом выражении составляет свыше 200 млрд руб. Во второй половине 2014 года для ускоренного развития вторичного ипотечного рынка и увеличения количества выпусков ипотечных ценных бумаг в сфере сотрудничества с банками АИЖК продолжит поддержку секьюритизации (финансирование определенных активов при помощи выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов. Также АИЖК продолжит предоставление кредитов для отдельных категорий граждан по ставкам ниже рыночных.

В союзе с застройщиками

АИЖК приняло решение до 2015 года продлить программу «Стимул». Трехстороннюю схему работы программы агентство–банк–застройщик исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый объясняет следующим образом: банк подписывает с агентством соглашение, по которому получает право привлечь заем АИЖК под 8% годовых на два года под определенный строительный проект. Полученные деньги банк может направить на кредитование застройщиков и дольщиков, приобретающих квартиры в строящихся домах. Застройщик, в свою очередь, погашает кредит, выданный банком, продав все квартиры, построенные по проекту.

«Сегодня драйвером роста рынка ипотеки остается первичный рынок жилья, спрос на квартиры в новостройках продолжает расти, именно поэтому мы приняли решение улучшить условия в первую очередь для тех заемщиков, кому интересен первичный рынок жилья,— рассказывает Татьяна Начинова, заместитель директора по розничному бизнесу регионального центра «Южный» ЗАО «Райффайзенбанк».— Мы планируем и в дальнейшем расширять перечень партнеров-застройщиков, что позволит нашим клиентам приобретать квартиры в надежных компаниях на привлекательных условиях. Уже сегодня нашими партнерами являются 19 ведущих застройщиков в таких городах, как Краснодар, Ростов-на-Дону, Ставрополь, Волгоград, Анапа, Новороссийск. Аккредитовано 94 жилых объекта».

Совместно с застройщиками банки создают специальные программы, направленные на повышение доступности ипотеки. «Вместе с объединением застройщиков юга России «ВКБ-Новостройки» мы недавно запустили комплексную программу «Квартира для студента». Приобрести квартиру с существенной экономией по такой программе может практически каждая семья, в которой есть ребенок-старшеклассник или студент»,— говорит Александр Пышной.

Еще одна форма ипотечного кредита, который поддерживает развитие рынка первичного жилья,— кредит на приобретение жилья в стадии строительства. Во-первых, такой кредит выдается траншами для выплат застройщику, следовательно, процентная ставка с части суммы в абсолютных цифрах меньше, чем с общей стоимости квартиры. Во-вторых, сам застройщик продает жилье на стадии строительства на 10–15% дешевле, чем после сдачи дома.

По словам начальника центра ипотечного кредитования Ростовского филиала Банка Москвы Ольги Филиппович, такая форма кредита очень популярна. «Среди партнеров Банка Москвы более 50 строительных компаний по городу Ростову-на-Дону и Ростов­ской области. В настоящий момент банком аккредитовано больше 100 строящихся объектов»,— подчеркивает Ольга Филиппович. Преимущества сотрудничества с банками признают и застройщики. «В прошлом году с привлечением ипотечных средств было реализовано около 40% от общего количества всех купленных у нас квартир. В этом году число клиентов-ипотечников увеличилось до 60% и продолжает расти», — поясняет Виталий Богозов, руководитель отдела продаж строительной компании «Югспецстрой». О развитии сотрудничества с финансовым сектором в сфере ипотечных продаж говорят и представители Ассоциации строительных организаций «Комстрой». Сегодня в числе партнеров ассоциации — ВТБ24, Сбербанк, «Петрокоммерц», «УралСиб», МТС-банк, Банк Москвы и  другие.

Ипотечного кризиса не случится

>По мнению экспертов, меры, предпринимаемые в рамках общей стратегии всеми участниками процесса, помогут поддержать ипотечное кредитование и темпы строительства, несмотря на экономическую и политическую ситуацию. По данным АИЖК, доля ипотечных кредитов в общем объеме с начала 2014 года продолжает увеличиваться. В первом квартале нынешнего года она выросла до 24,29% — с 18,33% в  последнем квартале 2013 года. Что касается темпов ипотечного кредитования, то за первый квартал 2014 года, по статистике ЦБ РФ, было выдано 198 тыс. 82 ипотечных кредита на общую сумму 334,7 млрд руб., что на 40% превышает уровень аналогичного периода прошлого года. Однако вторая половина 2014 года будет более сложной. «Во второй половине года формируются заметные риски для индустрии ипотечного кредитования. Рост стоимости заимствований для банков негативно отразится на величине ставки ипотечного кредитования. По консервативному сценарию АИЖК, по итогам года рост на рынке ипотеки может снизиться до 11%»,— приводит данные аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. Тем не менее, аналитики считают, что повышение кредитной ставки не будет резким, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам по итогам года будет находиться на уровне 12,5%». Однако это не обрушит ипотеку, а лишь замедлит ее рост.