Кому нужны апартаменты

Рынок апартаментов все больше отвоевывает позиции у традиционного жилья. По оценкам экспертов, апарт-проекты сейчас уже занимают 5-7% от всех новостроек. Появился и постоянный покупатель — как это ни странно, но три четверти всех апартов покупаются именно для постоянного проживания, а не с инвестиционными целями.

Павел Никифоров

Рынок апартаментов Санкт-Петербурга начал формироваться только в 2013 году. До этого он просто не существовал. Общая полезная площадь 20 проектов апартаментов Петербурга на сегодняшний день оценивается почти в 300 тыс. кв. м (2,2 тыс. лотов). Еще несколько проектов апарт-отелей девелоперы планируют вывести на рынок Северной столицы в ближайшее время. Проекты представлены практически во всех классах. Элитные проекты — "Плаза Лотус Групп" на Конюшенной площади, "Охта-групп" на улице Моисеенко, дом "Монферран". Бизнес-класс: Dockland компании "Балтийский монолит" (проспект КИМа), "С.?Э. Р." (на Поклонной горе), "Файв Стар" (переулок Антоненко), "Бестъ" (улица Академика Павлова). Сдача большинства из них намечена на 2014-2016 годы. В этом году введены в эксплуатацию комплексы YE'S от ГК "Пионер" на пересечении проспекта Просвещения и улицы Хошимина, Vertical от Becar на Московском проспекте.

Факторы роста

Как отмечают эксперты, ключевым моментом развития рынка стала масштабная рекламная кампания проекта YE'S группы компаний "Пионер", когда этот формат был анонсирован для широкой аудитории. Интерес покупателей, а также ограниченные возможности строительства жилых проектов в привлекательных локациях привели к достаточно активному развитию сегмента в городе. Сейчас, уверены опрошенные эксперты, этот сегмент выходит на новый количественный уровень — от единичных объектов к достаточно широкому предложению в разных районах города. "При проектировании и строительстве подобных объектов в связи с отсутствием требований есть возможность не закладывать социальную инфраструктуру. Кроме того, к этому жилью применяются более низкие нормы по инсоляции, меньшие нормативы по санитарно-защитным зонам. В условиях, когда регистрация проживания и права собственности являются разными институтами, невозможность регистрации в апартаментах является определенным условием отсечения для тех покупателей, которые планируют регистрацию проживания в новом жилье. Отсутствие необходимости в регистрации — общая черта покупателей апартаментов", — считает директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Екатерина Немченко.

В то же время какой-то серьезной конкуренции между рынком строящейся недвижимости и апартаментов пока нет. "За рубежом апартаменты в большей степени ориентированы на конкретную локацию — если человеку важно именно место проживания или оказываемый арендодателем сервис, он выберет апартамент, жизнь в котором в каком-то смысле похожа на жизнь в гостинице. У нас это чаще всего жилье, в котором нельзя прописаться — без каких-то особых плюсов. В ряде случаев девелоперу проще построить апартаменты, чем жилой дом, так как в этом случае многие нормативы оказываются более мягкими, а при наличии конкретного инвестора (будущего собственника и арендодателя) девелоперу не надо привлекать дольщиков. Если такого инвестора нет, то строительство и реализация апартаментов могут оказаться более проблемными, чем реализация жилищного проекта", — говорит директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая.

Портрет покупателя

Покупателями апартаментов могут быть люди самые разные: жители Петербурга и регионов с доходом выше среднего, также возможны единичные случаи покупки апартаментов управляющими компаниями, говорят участники рынка. "Как правило, апартаменты приобретают не для проживания, а с целью дальнейшей сдачи в аренду, поэтому у инвесторов данного бизнеса уже есть собственная квартира. Приобретая апартаменты, собственники в основном хотят добиться дополнительного финансового обеспечения для себя, так и для своей семьи", — уверена Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar.

С ней не согласна Светлана Петрова, директор ГК "Балтийский монолит". "По нашим оценкам, более половины покупателей апартаментов приобретаются для постоянного проживания. Покупая апартаменты для постоянного проживания, клиент все равно держит в голове возможность коммерческого использования этого помещения. Но каким образом в конечном итоге будут использоваться площади в апарт-отелях, покажет время, когда большинство из них будет сдано в эксплуатацию", — считает она.

По словам Елены Плахтий, руководителя отдела маркетинга ГК "Бестъ", среди покупателей апартаментов можно выделить несколько основных типов. "Первый — это люди, которые инвестируют в апарты для сдачи их в аренду. Это покупатели 35-55 лет с доходом выше среднего, очень часто из регионов. Продажи идут дистанционно, люди даже не приезжают, — говорит Елена Плахтий. — Второй вариант — апартаменты нужны для временного проживания как первая квартира. Обычно для этих целей берут студии. Их приобретают петербуржцы 25-30 лет. Покупатели третьего типа выбирают жилье для себя и ориентируются на длительное проживание, поэтому им важно место, где расположен дом, окружающая инфраструктура. Это петербуржцы 40-55 лет. Клиенты четвертого типа приобретают жилье для родителей-пенсионеров. Они предпочитают подбирать апартаменты недалеко от своей квартиры. Пятый тип — иногородние студенты, для которых недвижимость покупают родители. Чаще всего они приезжают из Сибири, Казахстана, с Урала, из нефтяных регионов. И, наконец, есть категория клиентов, которым нужно корпоративное жилье для менеджеров высшего и среднего звена крупных компаний".

Например, Андрей Вересов, директор центра продаж новостроек АН "Гагарин", выделяет клиентов, которым требуется так называемая "пиджачная квартира": "То есть место, где можно передохнуть, переодеться, провести деловую встречу. Их приобретают бизнесмены с высоким доходом. Для этих целей квартира должна располагаться в центре".

В остальном целевая аудитория для каждого проекта формируется уникальным образом и в первую очередь зависит от локации проекта, его качественных характеристик, существующей инфраструктуры, предлагаемых дополнительных опций. Например, апартаменты в спальном районе, возле метро, с достаточной социальной инфраструктурой по привлекательной цене (ниже жилья) в равной степени покупают для последующей сдачи в аренду и для личного проживания. Апартаменты в центре города, вблизи деловой и культурной жизни города будут востребованы в меньшей степени для постоянного проживания, но будут пользоваться спросом у бизнесменов, проживающих с семьей за городом под так называемые "пиджачные квартиры". Их будут приобретать инвесторы для последующей сдачи в аренду и состоятельные люди для своих взрослых детей-студентов. Также этот формат интересен компаниям в качестве служебного жилья для экспатов или для командировочных. На Крестовском или Каменном островах апартаменты с продуманными планировками будут однозначно востребованы для жилья.

"В зависимости от локации проекта, его окружения и предполагаемого потребителя определяется классность апартаментов, квартирография, размеры апартаментов, уникальные планировочные решения и последующая стоимость продаж. Заботясь об успешной реализации проектов, застройщики, как правило, различными способами повышают привлекательность апартаментов: обеспечивают объектами социальной инфраструктуры, выполняют уникальную дизайнерскую отделку, предлагают интересные варианты последующего обслуживания", — поясняет госпожа Немченко.

Все эксперты отмечают, что с каждым годом покупатели становятся более требовательными и более образованными. Уже на стадии заключения сделки клиентов волнуют и стоимость технического обслуживания, и тарифы по коммунальным услугам, и способы выгодного владения имуществом с точки зрения налогового законодательства.