Всплеск спроса не повлиял на сегментацию

Весенний ажиотаж по скупке квартир в строящихся домах в целом не повлиял на расстановку сегментов проектируемого и строящегося жилья. Как говорят участники рынка, доли эконом-сегмента, бизнес-класса и премиального класса остаются неизменными последние годы и вряд ли стоит ожидать в ближайшее время какого-то существенного роста того или иного класса за счет сокращения другого. Разве что может произойти небольшое снижение доли дорогой недвижимости.

В общей структуре рынка доля низкого сегмента все равно остается доминирующей. Учитывая низкие темпы экономического роста и снижение спроса, в среднесрочной перспективе качественных изменений ожидать не приходится, говорят аналитики. "Смещение спроса в более высокие ценовые сегменты выглядит вероятным скорее в среднесрочной перспективе следующих пяти лет — по мере восстановления экономического роста, увеличения платежеспособности населения и расширения спроса на улучшение жилищных условий", — рассуждает Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Василий Вовк, генеральный директор ООО "Дудергофский проект" (входит в "БФА-Девелопмент"), говорит: "Если смотреть на рынок недвижимости комплексно, то заметны следующие причинно-следственные связи. Доли жилья разных классов в общем объеме предложения сопоставимы с долями в общем объеме спроса, который, в свою очередь, определяется соотношением групп населения с разными уровнями доходов. На рынке недвижимости всегда будет преобладать жилье экономкласса. Наиболее состоятельная часть населения города составляет, как правило, 5-7 процентов. Поэтому и жилье премиум-класса не будет превышать данного уровня. Весенний бум на рынке недвижимости, несомненно, несколько исчерпал ресурсы покупателей, в том числе и инвесторов. Но серьезного сдвига доли жилья экономкласса в общем объеме спроса этот факт вызвать не может. Движение возможно в пределах пяти процентных пунктов, что никоим образом не свидетельствует о кардинальном изменении структуры".

"Весенний ажиотаж вряд ли существенно повлияет на долю жилья класса масс-маркет. Это по-прежнему самый востребованный сегмент, и в ближайшие годы существенно ситуация не изменится. Остается огромное число петербуржцев, желающих улучшить свои жилищные условия. Продолжает расти население города и за счет приезжих из других регионов. Все эти категории потенциальных покупателей в рамках ограниченных бюджетов рассматривают преимущественно проекты экономкласса. Кроме того, растет и продолжит увеличиваться удельный вес проектов КОТ, которые почти все являются жильем экономкласса", — добавляет Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм".

В компании Colliers International подсчитали, что доля бизнес-класса в период с 2010 года по первую половину 2014 года снижалась как в процентном, так и в количественном выражении. Как полагают аналитики компании, это обусловлено в первую очередь возникшим в историческом центре города дефицитом пятен под застройку. Строительство в сегменте бизнес-класса перемещается из центра недалеко от него — прежде всего в локации, обладающие хорошими видовыми и транспортными характеристиками. Например, в окрестности станции метро "Фрунзенская", в Красногвардейский район вблизи акватории Невы, в Приморский район вблизи Крестовского и Каменного островов.

"В ближайшие годы, по нашим оценкам, доля бизнес-класса в общем объеме рынка может сократиться. Но в количественном выражении она, скорее всего, останется на прежнем уровне или незначительно увеличится. Сегмент элитного жилья практически исчерпал ресурс подходящих земельных участков, а платежеспособный спрос остается ограниченным. Рост объема жилья этого класса возможен за счет объектов реконструкции в центральной части города, а также за счет прироста апарт-отелей. Таким образом, доля элитного сегмента жилья в объеме предложения на первичном рынке снизится", — прогнозируют в Colliers International.

При этом господин Вовк отмечает, что качество строящегося жилья растет год от года. И тот уровень комфорта, который еще 10-15 лет назад предлагался в сегменте бизнес-класса, сейчас соответствует только масс-маркету: двухкамерные стеклопакеты, ламинат, кафель в санузлах, нормативное количество парковочных мест, бесшумные лифты.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", говорит: "Абсолютное большинство покупателей, 82 процента, по итогам первого полугодия ориентированы на бюджетный сегмент жилья. Квартиры комфорт-класса выбирают 17 процентов, бизнес и премиум-класс — 1 процент. На рынке недвижимости категории масс-маркет, максимально востребованной в Петербурге, в стадии строительства находится 85 комплексов, общая площадь которых составляет около 5 млн кв. м. 34 объекта относятся к экономклассу, 51 — к классу комфорт. Несмотря на численное превосходство проектов комфорт-класса, в общем объеме застройки они уступают эконом-жилью по количеству квадратных метров. Жилые объекты экономкласса составляют 53 процента от общего объема строящегося жилья с общей жилой площадью 2,659 млн кв. м, а комфорт-класса — 2,464 млн кв. м (или 47 процентов)", — говорит госпожа Бармашова.

Алексей Берников приводит свою статистику: "На сегодняшний день наиболее весомой остается доля жилья экономкласса, которая в общем объеме предложения составляет 45-50 процентов. Сегмент "комфорт" занимает 30-35 процентов рынка, "бизнес" — 12-15 процентов, а "элита" — 5-7 процентов. Из приведенных цифр очевидно, что постепенно увеличивается доля "комфорта": пять лет назад "эконом" стабильно занимал 70 процентов рынка, 20-25 процентов приходилось на "комфорт" и "бизнес", остальное на "элиту". Как раз доля последнего, премиального сегмента в общем объеме предложения была наиболее стабильна в последние годы. С развитием рынка, чтобы выделяться среди конкурентов, многие застройщики стали позиционировать свои проекты в классе комфорт, предлагая в них всевозможные улучшения: ремонт "под ключ", высокие потолки, отделка МОП, благоустроенные дворовые территории с детскими и спортивными площадками, выделяющиеся фасадные решения. Борьба за покупателя привела к необходимости повысить качество продукта и к росту доли комфорт-класса".

Впрочем, многие эксперты считают, что до реального улучшения качества жилья дело пока не дошло. Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад", говорит: "Сегодня мы находимся на том этапе развития рынка, когда срок экспозиции квартир в новостройках увеличивается, но, как ни странно, конкуренция еще не подвигла девелоперов массово заниматься качественным улучшением своих проектов. По большей части это все еще маркетинговая конкуренция — описание преимуществ проекта в большей степени, чем их создание. Другими словами, сегодня мы все еще находимся на пути к качественной конкуренции, но пока не дошли. Тем не менее какие-то подвижки в этом направлении имеют место. Девелоперы, которые начинают заниматься управлением продуктом сейчас, выиграют впоследствии, когда это станет жизненной необходимостью существования на рынке. У ряда проектов к этому моменту будут инструменты оптимизации, различные продуктовые опции, инструменты формирования различных продуктов".

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, дает такой прогноз: "До настоящего момента основным критерием выбора для большинства покупателей была цена. Однако в последние два года мы наблюдаем выход большого количества новых проектов в Петербурге и ближайших пригородах, что, как я предполагаю, повлечет определенное перенасыщение рынка в этом сегменте. С одной стороны, у наименее качественных проектов могут возникнуть сложности с продажами, с другой стороны, такое насыщение будет стимулировать покупателей к повышению требований к жилью. В Петербурге недвижимость дороже, чем во многих европейских странах, и люди, которые это понимают, хотят получить за свои деньги определенное качество жизни. Я думаю, что эта тенденция будет постепенно нарастать. Нельзя сказать, что это вопрос ближайших двух-трех лет, скорее это более долгосрочная перспектива. На данный момент можно говорить о том, что зимне-весенний ажиотажный спрос схлынул, объемы сделок уменьшились на фоне растущего объема предложений, и в этой ситуации выигрывают те, кто умеет создавать хорошую концепцию, качественно строить и грамотно продвигать на рынке свои продукты".

Впрочем, крупные девелоперы сохраняют оптимизм. Денис Бабаков, коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад", отмечает: "Мы не прогнозируем снижения покупательской активности этой осенью, и ожидать сокращения доли массового жилья также не стоит. Ажиотаж, наблюдавшийся весной, действительно прошел. Но спрос остается стабильным: по итогам семи месяцев этого года наша компания выполнила план продаж по всем показателям, а по сравнению с аналогичным периодом 2013 года рост составил более 30 процентов. Базовые показатели продаж по месяцам в течение периода могут смещаться. Например, у нас рост продаж в июле 2014 года по сравнению с июнем составил 51 процент. Мы оцениваем рынок как позитивный . С первого августа в продажу вышел наш новый проект — ЖК "Шуваловский". Только на открытие офиса продаж в Приморском районе, приуроченного к началу реализации "Шуваловского", пришло более тысячи человек. Продажи объекта идут успешно".

Начальника отдела маркетинга компании "Петрополь" Екатерина Никандрова прогнозирует: "Если заглядывать в среднесрочную перспективу, то единственная предпосылка для того, чтобы спрос на жилье в массовом сегменте иссяк — крупные изменения в экономике. Напряжение на мировой арене двояко влияет на внутренний потребительский спрос: кто-то ждет определенности, не решаясь приобрести квартиру, кто-то, наоборот, предпочитает вложить деньги в недвижимость".

Роман Русаков