Деньги в дом

В большинстве стран мира, особенно в крупных городах, происходит эффектный рост цен на недвижимость. Это объясняется сверхмягкой политикой центробанков, энтузиазмом получателей ипотечных кредитов и спекулянтов.

Сергей Минаев

В июне нынешнего года МВФ заявил, что цены на недвижимость в мире растут слишком быстро, и призвал власти всех стран ограничить этот рост. Одновременно ЕЦБ отметил, что особенно в этом отношении отличаются Бельгия и Финляндия. Рейтинговое агентство Moody's в свою очередь заявило, что Великобритания выказывает все признаки очередного ценового пузыря на рынке недвижимости и рано или поздно этот пузырь лопнет.

В Швеции цены на недвижимость выросли с 1996 года более чем в три раза, и задолженность шведов по ипотечным кредитам составляет 174% их годового дохода. В Норвегии цены на недвижимость за это время выросли в четыре раза, а задолженность норвежцев по ипотечным кредитам в два раза превышает их годовой доход. В странах еврозоны в среднем граждане должны за свои дома 110% годового дохода, в США — 105%.

Обычно инвесторы рассматривают недвижимость как обычный финансовый актив вроде акций. В случае с акциями они смотрят на отношение цены к дивидендам, в случае с недвижимостью — на отношение цены к арендной плате, которую недвижимость может принести владельцу. По этому показателю сейчас в Норвегии цена недвижимости завышена на 65%, в Финляндии — на 44%, в Великобритании — на 43%. В Новой Зеландии завышение цены составляет 74%, в Канаде — 76%, в Гонконге — вообще 79%.

Особенно эффектным выглядит рост цен на недвижимость в столицах. В Дублине цены за год выросли на 23%, в то время как в остальной Ирландии — только на 5%. Цены в Стокгольме за год выросли на 11% в дополнение к росту на 9% за предыдущий год. В Лондоне за год цены выросли на 19% — в основном за счет покупок иностранных инвесторов и спекулянтов.

В целом в большинстве государств цены за год очень заметно выросли (см. таблицу на стр. 48). Исключение составляют такие страны, как Франция, Испания и Италия, где слабый рост экономики отразился и на рынке недвижимости. Россия (во всяком случае, Москва и Санкт-Петербург) в целом соответствует общемировой тенденции (см. таблицу на стр. 48).

Обращает на себя внимание тот факт, что по сравнению с докризисным январем 2008 года цены в США, на ипотечном рынке которых и начался глобальный финансовый кризис, сейчас ниже, хотя за год и показали рост. Американские граждане, наученные опытом, стали проявлять осторожность. В Германии цены выше на 27,7%, в Южной Африке — на 32,2%, в Австрии — на 39%. Абсолютным рекордсменом в этом отношении является Гонконг, где цены превысили докризисный уровень в два раза.

Что касается Гонконга, то власти этой страны имеют большой опыт в области роста цен на недвижимость — и их последующего падения. Один из бывших руководителей гонконгского ЦБ Дун Хэ отмечает следующее. В ходе восточноазиатского финансового кризиса 1997-1998 годов ЦБ успешно противостоял спекулянтам на местном рынке акций. В августе 1998-го ЦБ провел на этом рынке интервенцию. К тому времени инвестиционные фонды вели игру против гонконгского доллара с целью повысить процентную ставку в стране, обрушить курс акций и скупить эти акции по низкой цене. Чтобы поддержать курс, ЦБ скупил акций на 118 млрд гонконгских долларов. Падение удалось остановить, и операция даже оказалась для ЦБ прибыльной: в 2001-м он продал акции значительно дороже, чем купил.

Однако если падение курса акций удалось остановить, падение цен на недвижимость продолжилось — они упали на 66%. Производство в Гонконге упало на 9% за пять кварталов и оставалось на низком уровне в течение последующих семи лет, уровень безработицы вырос с 2% экономически активного населения до 7%, потребительские цены снизились в течение шести лет на 16%.

Инвесторы и спекулянты рассчитывают на то, что цены продолжат расти и недвижимость останется привлекательным финансовым активом

Отличительной особенностью кризиса в Гонконге был очень низкий уровень невозврата кредитов, взятых под залог недвижимости. Несмотря резкое падение цен на эту недвижимость, только 1,4% из оформивших эти кредиты не расплатились по ним в срок. В Гонконге не произошло банковского кризиса, и властям не пришлось оказывать банкам финансовую помощь. Эта ситуация разительно отличалась от того, что происходило в США и Европе в ходе кризиса 2008-2009 годов, где цены на недвижимость упали значительно меньше, зато уровень невозврата в срок ипотечных кредитов был неизмеримо выше. В США, например, цены на недвижимость снизились на 30%, а уровень невозврата кредитов достиг 10%, в Ирландии цены на недвижимость упали на 50%, а невозвращенными оказались 11% кредитов.

Гонконгская ситуация с ипотечными кредитами объяснялась тем, что ставка процента по этим кредитам в ходе кризиса падала, а у граждан был высокий уровень сбережений. Однако главным фактором стало то, что до кризиса ЦБ запрещал банкам выдавать кредиты, размер которых превышал 70% стоимости покупаемого заемщиком жилья, служившего залогом по кредиту.

До мирового финансового кризиса 2008-2009 годов органы банковского надзора в индустриальных странах придерживались следующей позиции. Деятельность современных финансовых институтов настолько сложна и многообразна, что со стороны полностью понять ее невозможно. Поэтому каждый банк или инвестиционная компания должны сами следить за тем, чтобы избегать излишнего финансового риска — это дело советов директоров и специальных комитетов по управлению риском. Если они приняли какое-то решение, то надзорные органы не должны подвергать его сомнению. Кризис показал, что эта позиция ошибочна: в итоге выяснилось, что за риском не следил никто — ни советы директоров, ни комитеты по управлению риском, ни надзорные органы.

В ЦБ Гонконга, напротив, всегда считали, что обязанностью банков является полностью разъяснять ЦБ каждый свой шаг и показать, к каким последствиям должны привести их рискованные действия. В сущности, вся ответственность за поддержание финансовой стабильности в Гонконге лежит на одном человеке — главном управляющем ЦБ.

Особое внимание ЦБ Гонконга направлено на рынок недвижимости. ЦБ всегда следил за тем, чтобы банки не вкладывали слишком много денег в этот рынок, чтобы не вызывать спекулятивный рост цен на недвижимость, который неизбежно сменится их падением. При этом ЦБ требовал, чтобы и банки, и их клиенты при кредитных операциях под залог недвижимости всегда имели достаточные резервы, чтобы компенсировать нестабильность цен на недвижимость и не допустить ситуации, при которой в случае падения цен банк требует немедленной выплаты кредита из-за обесценивания залога.

Гонконгский рынок недвижимости является важным элементом экономики. В 2010 году на связанные с ним услуги приходилось 32% ВВП. В то же время ипотечные кредиты являются одной из главных статей кредитного риска для банков — с 1991 года их доля в общем объеме выдаваемых банками кредитов ни разу не падала ниже 20%, а максимума в 37% достигла в сентябре 2002-го. Цены на жилье с начала 2009 года быстро росли и к 2012-му удвоились. Причиной стали низкие проценты по ипотечным кредитам и нехватка предложения на рынке жилья. Кредит на покупку жилья в 2009 году можно было получить всего под 1% годовых, и с тех пор он подорожал всего до 2,5% годовых. Начиная с 2006 года предложение квартир в Гонконге меньше спроса. Между тем американская ФРС уже объявила о том, что ставка процента в США останется нулевой до 2015 года, поэтому кредит будет дешевым во всем мире, и на рынке жилья Гонконга все ожидают дальнейшего роста цен. В связи с этим ЦБ уже несколько лет отмечает, что опасается возникновения на рынке спекулятивного пузыря, который рано или поздно лопнет.

ЦБ, который с 1990-х годов ограничивает отношение выданных кредитов к стоимости недвижимости в 70%, последние годы еще сильнее ужесточает это ограничение для отдельных видов недвижимости и кредитов: в 2009-м норматив в среднем составлял 64%, а в 2012-м — уже 52%. В свою очередь, местные власти по просьбе ЦБ ускоряют строительство нового жилья, а правительство ввело специальный налог в 20% от стоимости перепродаваемого жилья, если она происходит в течение трех лет после покупки. Кроме того, если покупателем является компания или иностранец, то они должны заплатить еще налог на покупку в размере 15%.Такие ограничения уже дали результат: темпы роста ипотечного кредитовании в Гонконге снизились с 14,1% в 2010 году до 6,7% в 2011-м и до 7,9% в 2012-м.

"Ключевым вопросом в обеспечении финансовой стабильности является способность центральных банков противостоять росту цен на отдельные виды активов. Для ЦБ Гонконга целью было сдержать рост задолженности частного сектора, но не регулировать цены на недвижимость. Эти цены зависят от многих факторов, которые находятся вне власти центральных банков (например, рыночного предложения земли и квартир). Для финансовой стабильности важно, чтобы граждане и банки сумели выдержать падение цен, когда спекулятивный пузырь на рынке недвижимости лопнет",— считает Дун Хэ.

Ясно, что бурный рост цен на недвижимость объясняется прежде всего сверхмягкой денежной политикой ФРС, ЕЦБ и других центробанков, которые делают все, чтобы оживить экономику. Экономика не хочет оживляться, и дешевые деньги направляются на рынок недвижимости. Задолженность граждан по ипотечным кредитам бьет все новые рекорды именно потому, что проценты по этим кредитам очень низки, и граждане полагают, что могут себе позволить в области покупки жилья гораздо больше, чем раньше. Возможности центробанков охладить рынок жилья с помощью денежной политики ограничены. Шведский ЦБ в 2010 году сделал такую попытку, повысив процентную ставку, однако это привело к тому, что безработица в стране перестала сокращаться, и возникла опасность дефляции, поэтому в 2011-м банк снова снизил ставку.

Отличительной особенностью кризиса в Гонконге был очень низкий уровень невозврата кредитов, взятых под залог недвижимости

Так что власти, как в Гонконге, пытаются ограничить рост цен с помощью банковского регулирования. В Нидерландах, где в 2011 году выдаваемые ипотечные кредиты составляли 112% от стоимости недвижимости, власти обязали банки ограничить этот показатель 106% и пообещали, что доведут его до 100%. Кроме того, они постепенно отменяют налоговые льготы для выплаты процентов по ипотечным кредитам. Поэтому цены на недвижимость начали падать, и сейчас они на 17,9% ниже, чем в январе 2008-го (хотя за последний год снова выросли). В Канаде власти снизили максимальный срок ипотечных кредитов с 40 до 25 лет. В Сингапуре по гонконгскому примеру ввели налоги на перепродажу и покупку недвижимости — в результате Сингапур оказался в числе немногих стран, где за год цены не выросли, а упали.

Разумеется, важную роль играет физический дефицит недвижимости. Типичен он не только для Гонконга, но и, к примеру, для Стокгольма, где население к 2030 году должно вырасти на 50% и куда ежегодно приезжают на жительство 30 тыс. человек, при этом новых домов строится очень мало. В Дублине при ежегодной потребности в 8 тыс. новых домов, в прошлом году было построено всего 1400.

В любом случае инвесторы и спекулянты рассчитывают на то, что сверхмягкая политика центробанков в мире продолжится, цены продолжат расти и недвижимость останется привлекательным финансовым активом.