Игра предместий
Памятники
Город стандартен, загород индивидуален. С известными оговорками это верно для любой локации. Но, пожалуй, нигде вторая часть утверждения не проявляется так явно, как в пригородах Лондона. Особенно если речь идет о самом верхнем ценовом срезе рынка.
Фото: Savills
Фото: Savills
Фото: Savills
Фото: Savills
Сто лет не срок
Но сначала о Подмосковье. В окрестностях российской столицы найдется практически все, что только можно себе представить. Роскошные дома в классическом стиле невообразимой площади — от 1 тыс. кв. м и много более. Шедевры из дерева, кирпича или каррарского мрамора. Стильные образчики внешне незатейливой "курортной" архитектуры на берегах подмосковных водоемов. В конце концов, дома-яхты или дома--воздушные шары. Насчет последнего я, правда, слегка пофантазировал, но легко могу назвать несколько архитекторов и девелоперов, которые готовы будут построить дом--воздушный шар по первому требованию.
Однако есть такой вид недвижимости, которого вы ни при каких обстоятельствах и ни за какие деньги не найдете в Подмосковье, как, впрочем, и вообще в России. Вы не найдете большого красивого дома, который был построен более 100 лет назад и в котором (это важно) жили все это время. Не хочется произносить слово "аутентичный", но, видимо, без него не обойтись. Конечно, еще сохранилось в том или ином виде большое количество барских усадеб и некоторые из них перестроены в соответствии с современными стандартами и даже выставлены на продажу. Но в любом случае вынужденный почти столетний перерыв в "жилой" биографии делает их произведениями современной архитектуры, точнее, произведениями современного девелопмента, в лучшем случае — памятниками. Зато в пригородах Лондона (ближних и дальних) предложение старинных домов если не превалирующая, то существенная часть рынка.
Оранжерейный памятник
Дом, который называется Soames House, по английским меркам не такой уж и старый: он построен в 1920-е годы. Точнее, полностью перестроен. Но одна его часть, в которой прежде располагалась оранжерея, сохранилась нетронутой с XIX века, и ей присвоен статус памятника архитектуры.
Этот дом, расположенный в самом центре поселка Coombe Hill Estate между Уимблдоном и Кингстоном-на-Темзе в 16 км от центра Лондона, выставлен на продажу агентством Savills за £12 млн.
И не подумайте, что статус памятника налагает какие-то серьезные ограничения на жилой функционал дома. Охраняемая государством бывшая оранжерея — это не какой-то музей, а просторная комната, в которой принимают гостей, играют с детьми или смотрят телевизор. То есть занимаются тем же, чем и все предыдущие владельцы в течение почти 100 лет. И вот то, что эта комната никогда не была музеем, создает особую ауру: здесь можно не изучать историю, а жить в ней.
Территория, прилегающая к особняку Soames House, более половины гектара, столь же примечательна, сколь и сам дом. Позади основного здания располагается лужайка, а слева — пейзажный парк с подогреваемым бассейном и купальней. Купальня построена в средиземноморском стиле, с портиком, выходящим к бассейну. Кроме того, на территории особняка находится еще один памятник — стена старинного поместья Coombe Warren Estate. А в парке вам обязательно покажут дерево, которое то ли высадила собственноручно королева Виктория, то ли прислала для этого своего министра, то ли просто бывала поблизости.
Неважно, как было на самом деле. Главное, что в этом парке, который культивируется более полутора сотен лет, действительно могло происходить все перечисленное.
Поместье с оленями
Полтора-два акра (то есть 0,6-0,8 га) — стандартный размер участка в элитных пригородах Лондона. Однако если отъехать подальше, можно приобрести и настоящее поместье на двух десятках гектаров и, конечно, с историей в несколько веков.
Поместье Tyringham Hall в графстве Бакингемшир (72 км от Лондона) было спроектировано в 1792 году архитектором Джоном Соуном для банкира и депутата Уильяма Прида. Tyringham Hall занял достойное место в целой серии загородных домов, дизайном которых занимался Джон Соун, считающийся одним из величайших архитекторов неоклассического периода. Естественно, поместье является памятником архитектуры. Сейчас оно выставлено на продажу через международное агентство недвижимости Savills за £18 млн.
Дом окружен парками и садами на участке общей площадью чуть меньше 60 акров (24 га). На территории также находится крупнейший в Европе зеркальный пруд, один из шедевров ландшафтного дизайнера сэра Эдвина Лаченса.
Нынешние владельцы, которые приобрели дом 12 лет назад, провели масштабную реконструкцию совместно с English Heritage (Комиссия по историческим зданиям и памятникам Англии), которая превратила особняк в жилье мирового класса для семейного проживания и отдыха. Дом неоклассического стиля XVIII века включает в себя четыре гостиные, кухню, комнату для завтрака и кабинет, которые располагаются на втором этаже. СПА-салон, игровая комната, кинозал и спортзал — на первом этаже. В особняке десять спален и девять ванных комнат. Расположенный по соседству второй дом, в котором прежде были конюшни, предназначен для гостей. Здесь также есть СПА и бассейн с "эффектом бесконечности".
Криспин Холбороу, руководитель департамента загородной недвижимости Savills, говорит: "Tyringham Hall сочетает лучшие работы Соуна и Лаченса и по праву может быть назван одним из величайших архитектурных шедевров Англии. К тому же он находится в исключительном состоянии после реконструкции".
Интересная деталь: на огороженной части парка неподалеку от главного дома пасется стадо из пары сотен оленей. Это тоже собственность хозяина поместья и продается вместе с ним. Не то что парнокопытные включены в цену, но хозяину просто некуда их забрать. Так что можно считать это своеобразным бонусом. Кстати, земля находится в частной собственности и владелец имеет право охотиться в своих угодьях на любую дичь, включая пролетающую над территорией птицу. Никаких специальных разрешений или лицензий для этого не требуется.
Запрет на элиту
Снова сравню пригородный рынок Лондона с Подмосковьем. У нас на самых популярных направлениях, прежде всего Рублево-Успенском и Новорижском, каждый год выходит на рынок до десятка новых элитных поселков. В окрестностях Лондона за последние 20 лет не появилось ни одного. Логично предположить, что причина этого в нехватке земли. Действительно, это одна из причин. Вся земля находится в частной собственности, кроме того, существует зеленый пояс вокруг Лондона, где вообще запрещено строить, так что найти просторный участок для элитного строительства очень тяжело. Но главная причина, как мне объяснили в агентстве Savills, все-таки не в этом. Против элитного строительства выступают местные власти. Они заинтересованы в первую очередь в решении жилищной проблемы, а на полутора акрах можно комфортно поселить два десятка семей в таунхаусах, вместо того чтобы отдавать эту площадь одной-единственной семье под элитный дом.
В Великобритании имеется острая нехватка жилья. В будущем году предстоят выборы, и вопрос жилищного строительства присутствует в программе всех партий. Так что до этого времени новые элитные проекты в окрестностях столицы точно не появятся. Те же, кто хочет поселиться за городом в элитном доме, могут рассчитывать или на вторичный рынок, или на покупку нового дома в старых загородных поселках.
Вокруг Лондона в так называемых домашних, то есть ближайших к городу, графствах существует около двух десятков элитных поселков (пользуясь московской терминологией, их можно было бы назвать "стародачными". Исторически сложилось так, что самые элитные — St George`s Hill в Суррее и Wentworth Estate в Беркшире. Там нередки домовладения площадью 10 и более акров (то есть от 4 га). Иногда владельцы земли отрезают часть территории и выставляют на продажу. Обычно участки выкупают девелоперы и продают их уже с построенным домом. Как правило, это двух-трехэтажный особняк площадью от 400 кв. м с полной отделкой. Стоимость такой недвижимости составляет £8-12 млн.
Очевидно, дефицит эксклюзивной недвижимости создает предпосылки для роста цен. Правда, по свидетельству специалистов Savills, традиционно в год выборов, а также во второй половине предвыборного года роста цен на недвижимость не происходит. Что касается прогноза на премиальную загородную недвижимость в перспективе на ближайшие пять лет, то рост цен составит более 22%.
Миграция среднего класса
Обратим, однако, внимание на предложение загородной недвижимости для лондонского среднего класса. Покупка недвижимости в самом Лондоне остается для большинства недостижимой мечтой. В поисках альтернативы все больше лондонцев стремится обосноваться в пригородах, где цены на дома и квартиры в среднем в два раза ниже.
Согласно данным, опубликованным в феврале Государственным кадастровым регистром, в 2013 году средняя цена на недвижимость в британской столице впервые перевалила за £400 тыс. Цены на лондонские дома за прошлый год выросли на 10,9% — таких темпов роста рынок недвижимости не показывал с июля 2010 года, когда Лондон стал потихоньку отряхиваться от последствий глобального финансового кризиса.
Исследование, проведенное Financial Times, показало, что рыночная цена лондонской недвижимости в 17 раз превышает годовую зарплату учителя. Неудивительно, что если раньше типичными клиентами риэлторских фирм были преподаватели и инженеры, то теперь позволить купить для себя домик в столице могут лишь предприниматели и менеджеры высшего звена.
Обладателям более скромных профессий и материальных возможностей приходится все чаще приглядываться к рынку недвижимости в пределах лондонского пригородного пояса, периметр которого определяется возможностью доехать на поезде до центральной станции метро за час или менее. Это означает, что в пригородный пояс попадают не только маленькие городки на периферии, но и такие населенные пункты, как Кембридж, Оксфорд и Брайтон, соединенные со столицей скоростными линиями.
"Загородный дом с двумя спальнями в два раза дешевле аналогичного жилья на периферии столицы и зачастую в несколько раз дешевле жилья в центральных районах Лондона,— говорит Денис Климчук, представитель английского агентства по продаже недвижимости Aston Reed.— Например, средняя цена недвижимости в полюбившимся семьям Эйлсбури составляет £203 678, а в менее гламурном Свиндоне, городе на юго-западе от столицы,— £162 733".
Цены в исторически более привлекательных Ридинге и Сант-Албансе несколько выше — £246 676 и £394 485 соответственно, но риэлторы отмечают, что в среднем качество и площадь загородной недвижимости отличаются от лондонских в лучшую сторону. Кроме того, пригороды привлекают средний класс более разумными ценами на услуги в частных школах, ресторанах и развлекательном секторе.
Правда, пригородная жизнь имеет и свои недостатки. В первую очередь это ежедневные поездки на работу в офис и обратно, которые будут занимать в среднем три часа в день с учетом времени в электричках и метро (к тому же пригородные поезда печально известны тем, что опаздывают). Издержки будут также и финансовыми: цена годового абонемента на электричку колеблется от £3208 из Сант-Албанса до £8000 из Свиндона.
Но это все мелочи, и они не останавливают постепенную миграцию среднего класса за пределы столицы, подстегиваемую недавним появлением государственной инициативы Help to Buy, которая облегчает взятие ипотечного кредита в банке британцам, впервые совершающим покупку жилья.
По мнению Дениса Климчука, благодаря повышению спроса цены на недвижимость в пределах лондонского пригородного пояса впервые будут расти быстрее, чем в столице, и должны подняться на 25,1% к 2018 году. Средний класс делает вывод: или покупай сейчас, или останешься без своей крыши над головой.
Три этажа, площадь более 400 кв. м, участок от полугектара: стандарт элитного дома в пригородах Лондона
Олени — неотъемлемая часть поместья Tyringham Hall
Левая сторона Soames House — памятник XIX века