История индустрии паевых фондов в России насчитывает менее 20 лет. История паевых фондов недвижимости еще короче — менее 12 лет, если считать с момента создания первого фонда. Однако за столь малый срок этот сектор превратился в самый крупный сегмент на рынке российских ПИФов. Управляющим компаниям пришлось преодолеть немало трудностей, чтобы этот финансовый инструменты стал действительно востребованным инвестиционным продуктом. Этапы развития закрытых ПИФов недвижимости — в совместном проекте «Тринфико» и «Ъ».

Контракты и реестры

Фонды для классических инвесторов

Зачем в них приходят банки, пенсионные фонды и страховые компании

Начало рынку коллективных инвестиций положил указ президента РФ №765 «О дополнительных мерах по повышению эффективности инвестиционной политики Российской Федерации». Он был подписан 26 июля 1995 года. В указе определялся порядок создания и функционирования нового инвестиционного института — паевого инвестиционного фонда. Тогда фонды могли создаваться двух типов — открытые и интервальные. В указе уже была заложена возможность инвестировать имущество фонда не только в депозиты и ценные бумаги, но и в недвижимость. Согласно временному положению о составе и структуре активов ПИФов, выпущенному Федеральной комиссией по ценным бумагам (ФКЦБ), в недвижимость и имущественные права на недвижимость можно было вкладывать средства интервального фонда. Впрочем, без детализации этой возможности. Тем не менее в ноябре 1999 года управляющая компания «Менеджмент-Центр» приступила к формированию интервального фонда смешанных инвестиций «Недвижимость», в декларации которого была записана возможность работы с такими активами. Однако до практической реализации тогда дело не дошло. В связи с изменением законодательства сам фонд был переименован в «Инвест-Проект», а его инвестиционная декларация была изменена.

Институциональные предпочтения

Как уживаются ЗПИФы и офшоры на рынке недвижимости

Фонды, инвестирующие средства в низколиквидные активы, в том числе объекты недвижимости, должны были отличаться от фондов, размещавших средства в ликвидных финансовых инструментах. Поэтому в вышедшем в ноябре 2001 года законе «Об инвестиционных фондах» был введен новый тип фонда — закрытый. И именно закрытые ПИФы наряду с акционерными инвестиционными фондами получили возможность инвестировать в недвижимость. Однако нормативные документы, прежде всего типовые правила доверительного управления закрытыми ПИФами, а также положения о составе и структуре их активов появились лишь к осени 2002 года. Кстати, в начале 2002 года проект создания паевого фонда недвижимости готовила компания «ПиоГлобал Эссет Менеджмент». Она собиралась преобразовать инвестфонд «ПиоГлобал», в собственности которого находится бизнес-центр «Меридиан», в закрытый паевой фонд. Однако при такой трансформации необходимо было заплатить высокий налог ($10 млн), что, естественно, не устроило его акционеров. В настоящее время этот фонд находится под управлением «Тринфико Пропети Менеджмент».

Фонды недвижимости сегодня
По данным Национальной лиги управляющих, на 1 сентября 2014 года количество фондов недвижимости, в том числе рентных, составляло почти 640, или 45% от общего числа паевых фондов. Стоимость чистых активов фондов, по которым раскрывается информация (не для квалифицированных инвесторов), достигла 350 млрд руб., что составляет 60% от СЧА таких паевых фондов. Более 220 компаний управляют фондами недвижимости, причем у некоторых из них — «Тринфико Пропети Менеджмент», «Эверест Эссет Менеджмент», «Ак Барс Капитал», «Брокеркредитсервис-Фонды недвижимости», «Инвестстрой», «Промсвязь», «Универ Менеджмент» — в управлении находится более десятка подобных фондов. Только в первом полугодии 2014 года Банк России зарегистрировал правила 49 фондов недвижимости (в том числе и рентных), что составило 45% от общего числа фондов, зарегистрировавших правила в этот период.

Первый паевой фонд недвижимости появился спустя полгода после утверждения нормативных документов. В начале марта 2003 года завершил формирование ПИФ «Первый инвестиционный фонд недвижимости» под управлением «Конкордия — Эссет Менеджмент». Как было записано в его инвестиционной декларации, основной целью является строительство объектов недвижимости для продажи или сдачи в аренду. Впоследствии фонды стали появляться чаще, в среднем один раз в месяц. Однако слабо проработанная нормативная база тормозила их создание. В частности, это касалось так называемых инвестиционных контрактов — обобщенной формы договоров участия в строительстве, которые некоторые управляющие компании активно использовали в ПИФах.
Осенью 2004 года Федеральная служба по финансовым рынкам (правопреемница ФКЦБ) в ответ на запрос Первого российского специализированного депозитария сообщила о запрете использования таких контрактов в составе активов фондов. Формально контракты (как имущественные права) не входили в состав активов ПИФов, однако до того времени регулятор не придавал этому значения. В начале 2005 года в нормативные документы были внесены изменения, уточняющие, что в активы фондов недвижимости смогут входить договоры участия в долевом строительстве (заключенные в соответствии с ФЗ №214), а также договоры инвестирования строительства, на которое получено разрешение, а земельные участки под строительством находятся в собственности или на правах аренды у застройщика.

Еще одним больным вопросом для управляющих компаний в первые годы становления рынка оставалась регистрация недвижимости на паевой фонд. В Москве эта проблема остро не стояла — регистрирующие органы в качестве владельца указывали паевой фонд. Однако в регионах нередко требовали указания всех организаторов доверительного управления, то есть пайщиков, количество которых исчислялось десятками. Эта коллизия была разрешена в самом конце декабря 2004 года, когда в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены соответствующие поправки. Теперь в качестве владельца недвижимости выступают собственники паев ПИФа без указания их имен и размеров их долей в фонде.

Долгое время нерешенными оставались и вопросы налогообложения. С налогом на прибыль дело обстояло проще всего. Если получаемая в процессе работы фонда прибыль оставалась в фонде, уходила на инвестиции, то налог с нее не взимался. Если она направлялась на выплату пайщикам, то с нее платился налог. Аналогичная ситуация происходила при прекращении деятельности фонда — при погашении паев пайщики платили налог с разницы в цене покупки и погашения пая. Что же касается налога на добавленную стоимость, возникающего при купле-продаже объектов недвижимости, а также налога на имущество и земельные участки, то они длительное время оставались лакуной для инвесторов. Этим пользовались и управляющие компании, таким способом популяризируя новый финансовый инструмент.

Кризисы и квалы

«Положение на рынке недвижимости в разгар финансового кризиса было довольно напряженным»

Андрей Жуйков, руководитель направления управления активами группы компаний «Регион»

В результате снятия ограничений и установления более понятных правил игры 2005 год стал годом резкого подъема рынка. Уже к осени на рынке появились крупные фонды, в активах которых была московская недвижимость, в том числе элитная и бизнес-класса. Так, часть офисных площадей в башне «Федерация» в «Москва-Сити» принадлежала ПИФ «Фонд “Федерация”» под управлением «Конкордия — Эссет Менеджмент». Недвижимость в жилых комплексах «Северный парк», «Коперник», «Шуваловский», «Дом на Мосфильмовской» находилась в фондах «Северный парк» и «Наш город» (оба ПИФа под управлением УК «Старый город»), ЖК «Елена», «Мичуринский» — в ПИФе «Строительные инвестиции» (УК «Аккорд Эссет Менеджмент»). Фонды активно финансировали жилищное строительство и в других крупных городах — Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Красноярске, Казани, Уфе, Перми.

Тогда же на инвестиционные возможности паевых фондов недвижимости обратили внимание в Ханты-Мансийском автономном округе (ХМАО). В строительство жилой недвижимости через ЗПИФы инвестировались пенсионные резервы крупнейшего регионального Ханты-Мансийского НПФ. При этом администрация ХМАО планировала развивать в округе ипотечные программы. Пилотный проект осуществила управляющая компания «Регион Девелопмент», завершив его в 2009 году. Впоследствии НПФ начал работать через компанию «Юграфинанс».

Сургут, микрорайон 20А «За ручьем»

Фото: ctx.su

Строительство отдельных жилых домов и целых микрорайонов было развернуто в нескольких городах округа — Сургуте, Ханты-Мансийске, Нижневартовске, Урае, Лангепасе, Нягани. Однако последствия кризиса 2008 года не позволили «Юграфинансу» завершить многочисленные проекты. В результате они были переданы управляющим компаниям «Ореол» и «Нимбус», которые в настоящее время продолжают их реализацию.

Стремительно росли и фонды, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду (тогда еще законодательно рентные фонды не были выделены в отдельную категорию). Среди арендованных объектов стали появляться торговые, офисные и складские помещения, рестораны и гостиницы, трансформаторные подстанции и даже газопроводы низкого и среднего давления. Среди объектов, в которые были инвестированы средства фондов, были рестораны «Тинькофф», магазины сетей «Спорт-Мастер», «Копейка», «Аптечная сеть 36,6».

В моду входили и земельные фонды, которые, приобретая оптом земли сельскохозяйственного назначения, впоследствии переводили их в другую категорию для продажи небольшими участками частным лицам. Садовые товарищества и коттеджные поселки, созданные на землях ПИФов, появились в Московской области (в Истринском, Можайском, Раменском районах), в Калужской и Тверской областях, в Татарстане и Пермском крае. Активными участниками этого сегмента стали компании «Велес Менеджмент», «Солид Менеджмент», «Ар Си Эф Кэпитал Траст», «Ак Барс Капитал», «Витус», «НИК Развитие», «Виктори Эссет Менеджмент» и другие.

поселок «Павлово» в Подмосковье

Фото: pavlovo.info

Например, фонд «Новый дом» под управлением УК Росбанка проинвестировал несколько коттеджей в поселке «Павлово» в Подмосковье. Одним из проектов ПИФа «Эй Джи Капитал Интерра» (в последствие «АГ Капитал Интерра») под управлением «Эй Джи Эссет Менеджмент» («АГ Капитал») было строительство коттеджного поселка «Папушево» в престижном и популярном районе Подмосковья на Рублево-Успенском шоссе. Еще более амбициозный проект (загородные поселки Millennium Park и Monteville) собиралась воплотить в жизнь компания «Инком» через фонд «Вилладжо Инвест — элитная недвижимость». Однако быстро реализовать проекты не удалось, тем более в условиях разразившегося осенью 2008 года финансового кризиса. В результате проект «Вилладжо» был прекращен, а ПИФ «АГ Капитал Интерра» перешел под управление компании «Велес Менеджмент», однако уже в виде фонда для квалифицированных инвесторов. В этих примерах площадь земельных угодий, как правило, редко превышала 5 тыс. га. Однако некоторые управляющие компании приобретали в фонды крупные сельскохозяйственные наделы для сдачи их в аренду сельхозпроизводителям. Крупнейшими из таких проектов являлись «Регион земельный фонд» под управлением «Регион Девелопмент», а также ныне существующий ПИФ «Капитальные вложения» под управлением «Бин Финам Групп». Здесь уже площадь земельных участков составляла десятки и даже сотни тысяч гектаров.

В 2005–2007 годах ежегодно происходило утроение объема рынка закрытых паевых инвестиционных фондов. Он уже достиг 190 млрд руб., а количество фондов недвижимости превысило 230. Новый, 2008 год обещал стать еще более урожайным. Тем более что в конце 2007 года были приняты поправки к закону «Об инвестиционных фонда», который вводили в этот инструмент понятие квалифицированного инвестора. Фонды для этой категории инвесторов получали более широкие возможности, в частности по привлечению средств, в том числе за счет кредитов, частичной оплаты паев, использования инструментов срочного рынка и т. д. Однако паи таких фондов были ограничены в обороте — их нельзя было предлагать широкому кругу инвесторов, а информацию по этим фондам законодательно было запрещено публично раскрывать. Одновременно из фондов недвижимости была выделена категория рентных фондов с более узким набором активов. Удлинились и сроки формирования ПИФов — с трех месяцев до полугода.

«Мы предложили девелоперу приобрести коммерческие помещения на стадии строительства на средства ПИФа»

Виталий Баланович, управляющий директор инвестиционной группы «Тринфико» (ООО «ТРИНФИКО Пропети Менеджмент»)

Однако очередные задержки с появлением нормативных документов привели к тому, что более полугода не регистрировались ни новые фонды, ни изменения в правилах старых фондов. В результате новые возможности фондов стали реализовываться лишь осенью 2008 года, то есть в разгар финансового кризиса. Первым фондом, изменившим правила в пользу квалифицированных инвесторов, стал «Мегаполис Инновэйтив Проперти Девелопмент» под управлением «Мегаполис Эссет Менеджмент». К концу года число таких фондов достигло десятка, а через год превысило 120 (с учетом вновь образованных). На начало сентября 2014 года число фондов недвижимости (включая рентные), ориентированных на квалифицированных инвесторов, составляет 380, что в 1,5 раза превышает число фондов, рассчитанных на широких круг инвесторов. Как отметил управляющий директор инвестиционной группы «Тринфико» Виталий Баланович, фактически расцвет фондов недвижимости можно связывать с принятием законодательства, регулирующего создание фондов для квалифицированных инвесторов. Гендиректор «Велес Траст» Екатерина Черных отмечает, что фонды для квалифицированных инвесторов добавили уверенности клиентам. В таких фондах возможно наличие инвестиционного комитета, в который входят сами пайщики или их представители. К компетенции инвестиционного комитета относятся права по одобрению сделок с имуществом фонда. Можно создать такие правила доверительного управления, что без разрешения инвестиционного комитета управляющая компания «чихнуть не сможет». Это в целом повышает уровень доверия к паевым фондам и увеличивает количество новых проектов, отмечает госпожа Черных.

Налоги и перспективы

В результате кризиса 2008 года основными потребителями услуг фондов стали банки, у которых в результате банкротства заемщиков оказалось много объектов недвижимости в виде залогов по кредитам. Держать на балансе эти активы для банков было обременительно — они требовали существенных отчислений в резервы. И структура паевого фонда первоначально помогала облегчить эту нагрузку. Передав в фонды недвижимость, банк получал паи, которые выводились на биржу и получали признаваемые котировки. При этом реальная оценка недвижимости могла и не совпадать с биржевой стоимостью паев.

Банки — крупные владельцы фондов недвижимости
По оценке “Ъ”, основанной на отчетности по МСФО, по состоянию на конец 2012 года российские банки владели паями как минимум в 136 фондах недвижимости. Причем 87 фондов были фондами для квалифицированных инвесторов. В 91 фонде доля владения составляла 99–100%. В 2013 году ситуация мало изменилась, большинство фондов, которыми ранее владели банки, осталось в их собственности. Точных данных по инвестированию средств в фонд недвижимости нет. Однако если принять во внимание, что средний СЧА фонда недвижимости составляет 1,3 млрд руб., то активы банков можно оценить почти в 180 млрд руб.

Для ограничения этого «творчества» ЦБ принял решение с 1 июля 2014 года повысить нормы резервирования по вложениям в закрытые паевые фонды. Это требование касается прежде всего банков, которые могут осуществлять контроль над управлением этими фондами или оказывать на них существенное влияние. Требование ЦБ для ряда банков сделает нерентабельной операцию по использованию ПИФов для вывода непрофильных активов для поддержки уровня собственного капитала. Впрочем, существенного сжатия рынка пока незаметно.

Сильнее по рынку ударили действия другого регулятора, Минфина. До поры до времени управляющие компании нередко трактовали в свою пользу возможность сэкономить на налогах, прежде всего на налоге на имущество. Тем более что некоторые из них были готовы поместить в паевые фонды целые регионы. Однако тезис о том, что налог на имущество можно не платить, в условиях напряженных местных бюджетов оказался несостоятельным. В конце 2010 года были внесены соответствующие изменения во вторую часть Налогового кодекса РФ. И с 2011 года управляющие компании стали обязаны платить налог на имущество фонда, хотя и за счет средств фонда. Если в состав активов входили земельные участки, то управляющие компании уплачивали земельный налог также за счет имущества, составляющего ПИФ. До этого времени на рынке процветала нездоровая конкуренция. «К нам приходили клиенты, которые собирались упаковать свои активы. Стоимость своих услуг мы оценивали из условий, что будем управлять этими активами. Однако нам говорили, что другие компании берут в два-три раза меньше»,— рассказывает господин Баланович.

Теперь закрытые ПИФы лишились привлекательности как схемные продукты, в которых владельцы недвижимости могли экономить на этих налогах. Это заметно отразилось на объемах рынка. По оценке “Ъ”, в 2011 году была прекращена деятельность 57 действующих фондов недвижимости, стоимость чистых активов которых превышала 17 млрд руб. Ни в предыдущие годы, ни в последующие два года такое количество фондов не прекращало своей деятельности. В частности, в 2012 году прекратили деятельность 30 фондов, в 2013 году — 38 фондов. Однако это лишь способствовало очищению рынка, использованию фондов как полноценного инвестиционного продукта.

Екатеринбург, ул. Маршала Жукова, д.13

Фото: panaramio.com

В конце 2012 года начала набирать силу новая тенденция в сегменте фондов, инвестирующих в строительство жилой недвижимости. Этот сегмент всегда был одним из крупнейших, по оценке “Ъ”, до 50% стоимости чистых активов фондов недвижимости приходится на такие фонды. Жилищным строительством через ЗПИФы занимаются такие компании, как «Капиталъ ПИФ», «РФЦ-Капитал», «Стратегия», «Аверс-Капитал», «Сибиряк», «Управляющая компания», «Инвестстрой», «Сбережения и инвестиции», «Меркури Эссет Менеджмент», «Уралсиб Эссет Менеджмент», «Арсагера», «Свиньин и партнеры», «Финансовые бизнес системы». Однако этот сегмент был преимущественно нацелен на узкий круг инвесторов, число которых редко превышало один десяток. Теперь в моду стали входить фонды, рассчитанные на привлечение десятков и даже сотен розничных инвесторов. Такие фонды создавались с участием УК «Промсвязь», «Сбербанк Управление активами», «Евразия». Пока они занимают малую долю рынка. Год назад их чистые активы составляли чуть более 2% от фондов недвижимости, раскрывавших свою отчетность. В настоящее время их доля достигла 5%. Тем не менее они представляют определенный интерес для состоятельных частных инвесторов, выбирающих альтернативу банковским вкладам.

«Недовольный клиент явился к нам, эмоционально доказывая, что он является налоговым резидентом РФ»

Екатерина Черных, генеральный директор УК «Велес Траст»

Представители управляющих компаний отмечают и новые факторы, которые будут содействовать развитию сегмента фондов недвижимости. Так, с 1 января 2015 года вступают в силу некоторые положения закона по деофшоризации. В результате будет расти интерес к внутренним офшорам — паевым фондам, в которых реализован отложенный налог на прибыль, а также закрытость участников фонда. Скорее всего, власти будут менять подходы к упрощенному налогообложению. Так, в настоящее время для владельцев активов стоимостью менее 100 млн руб. и годовым доходом менее 60 млн руб. существует упрощенный режим налогообложения. Они уплачивают налог на доходы (6%) и налог на дивиденды (9%), но не платят налога на прибыль, на имущество, на добавленную стоимость. В сумме получается меньше, чем в паевом фонде, который является плательщиком НДС. Поэтому владельцы крупных объектов недвижимости разбивали владение ими между несколькими компаниями, которые применяли упрощенное налогообложение. Теперь пороговые значения для использования упрощенного налогообложения могут быть еще снижены. По словам Екатерины Черных, в результате для многих владельцев недвижимости может потеряться смысл использовать многочисленные компании, что приведет к увеличению спроса на закрытые паевые фонды.

В таких условиях повышается роль независимых управляющих компаний. Тем более что уже сейчас для многих инвесторов нет смысла создавать собственную управляющую компанию, так как издержки на ее содержание будут оправданны только при очень значительных инвестиционных проектах. В результате, как отмечает управляющий директор по доверительному управлению Промсвязьбанка Иван Гелюта, для инвесторов «определяющим фактором является опыт команды и результаты реализации подобных проектов в работающих фондах под управлением компании, трек-рекорд, доходность инвесторов по завершенным проектам».

Дмитрий Ладыгин