Стремление к середине
На территории Петербурга практически не осталось территорий, на которых бы реализовывались проекты по строительству жилья с высотой менее 10-15 этажей. Девелоперы стараются "выжать" из земельных участков максимум квадратных метров. Тем не менее в городе есть и среднеэтажные проекты. Пока доля их крайне мала, но, как отмечают участники рынка, в последнее время она стала постепенно расти.
Большинство покупателей при прочих равных предпочтут купить квартиру в среднеэтажном корпусе, стремясь проживать в подъезде на 24 или 32 квартиры, с тремя или четырьмя квартирами на одной лестничной клетке
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", доля среднеэтажных комплексов (четыре этажа и мансарда) в общем объеме строящегося жилья составляет всего 2,4%. В пригородной зоне Ленобласти эта доля чуть больше — 6,4%. В перспективе такая застройка будет появляться как в границах Петербурга, так и в пригородной зоне Ленинградской области.
Весной представители городского правительства заявили, что в Петербурге есть потенциал малоэтажного строительства и на него взят курс для будущих проектов комплексного освоения. В частности, подобные участки есть в Пушкинском районе. И чиновники сейчас решают вопрос, какие льготы они могут предоставить инвесторам и где конкретно будут расположены перспективные участки, предназначенные для строительства малоэтажного жилья.
При этом в городе есть участки, где законодательно можно строить только малоэтажное жилье. Например, это территории, близкие к аэропорту Пулково, где действуют строгие высотные ограничения. Такие участки находятся на границе Пушкинского и Московского районов, и там планируется реализовать крупнейший малоэтажный проект "Планетоград" (владелец земли — "Моргал Инвестментс"). На участке 239,71 га в районе Пулковских высот в Московском районе появится восемь кварталов: пять жилых, два квартала предприятий торговли и сервиса и один — культурный центр. К 2022 году здесь запланировано 1,5 млн кв. м жилья, 276,5 тыс. кв. м коммерческих помещений, девять детсадов, восемь школ, поликлиника, объект культуры и искусства. Соинвестор проекта — Setl Group. Холдинг заключил договор аренды с правом выкупа одного квартала площадью 40 га. Там появится 400 тыс. кв. м жилья. Начало строительства первой очереди ожидается в 2014 году.
"Также, например, в Красносельском районе города, вблизи Петергофского шоссе, в ближайшем будущем компания Setl City начнет реализацию крупного проекта под брендом "Солнечный город" от Setl City. Здесь появится 1,3 млн кв. м жилья комфорт-класса невысокой этажности — до 12 этажей. Причем один из кварталов будет полностью малоэтажным — высотой до четырех этажей плюс мансарда", — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость".
В Ленобласти также строятся малоэтажные квартирные проекты. Это "Новое Сертолово" от КВС, "Воздух" от ДСК "Сертолово", "Золотые купола" от компании "Росстройинвест". Все эти проекты реализуются на территории пригорода Петербурга — Сертолово. Они относятся к комфорт-классу. В четырехэтажных домах запроектированы лифты, планируются школы, детсады, ТРК, спортивные объекты, большой объем озеленения.
По прогнозам "Петербургской недвижимости", малоэтажными пригородами с современной застройкой квартирного типа вполне могут стать такие населенные пункты, как Юкки, Порошкино, Агалатово, Скотное.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", считает, что малоэтажные и среднеэтажные комплексы становятся новой тенденцией загородного жилья. "Объем этого рынка за последние несколько лет значительно увеличился. Данный формат жилья до 2012 года практически не существовал, если и реализовывали такие проекты, то в виде элитных малоквартирных комплексов в Петербурге или в наиболее престижных местах пригорода", — говорит господин Васильев. По его словам, на сегодняшний день большая часть объектов малоэтажного многоквартирного жилья представлена комфорт-классом.
По словам господина Васильева, на стадии строительства и реализации находится около 15 проектов, не считая квартирных объектов в составе крупных коттеджных поселков, анонсируются к выходу на рынок еще пять-семь комплексов, три из которых представляют собой проекты комплексного освоения территорий площадью 200-300 тыс. кв. м, что является новым для этого рынка. В основном данный формат недвижимости возводится в приграничных к мегаполису районах Ленинградской области. ГК "Унисто Петросталь" в текущем году также начнет строительство масштабного малоэтажного проекта, который будет возводиться во Всеволожском районе Ленинградской области. Первая очередь будет состоять из двенадцати четырехэтажных домов общей площадью около 60 тыс. кв. м.
Сегодня среднеэтажное строительство активно развивается в приграничных зонах Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидерами по объему предложения малоэтажных проектов в этом году являются Всеволожский, Ломоносовский, Гатчинский и Тосненский районы. Среди этих районов большая часть предложений малоэтажного жилья сосредоточена во Всеволожском районе — более 30% от общего объема строительства в данном сегменте. За последние два года объем многоквартирного строительства в этом районе Ленинградской области вырос почти втрое. Ожидается, что Ломоносовский район, который сегодня активно привлекает застройщиков, может приблизиться к показателям Всеволожского района уже через год. На территории административных районов Санкт-Петербурга малоэтажные дома возводятся в крайне ограниченном количестве — это Приморский район (Коломяги), Выборгский район (Шувалово-Озерки), а также пригородные районы — Пушкин, Сестрорецк, Петродворец.
Среднеэтажные жилые комплексы стали самым динамично развивающимся сегментом рынка загородной недвижимости Петербурга. Рынок среднеэтажного жилья растет достаточно высокими темпами, и в среднем за квартал спрос увеличивается на 10-15% в течение последних полутора лет.
Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН "Итака", отмечает, что малоэтажные дома в черте города строятся преимущественно кирпично-монолитными или кирпичными.
Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж проекта "Триумф Парк", говорит: "Стоимость такого жилья зависит от местоположения объекта и его позиционирования застройщиком. Так, например, квартира в строящемся корпусе Duderhof Club со сроком заселения во втором квартале 2016 года и площадью 80 кв. м обойдется в 120 тыс. рублей за кв. м при стопроцентной оплате. А в ЖК Inkeri от компании YIT, строящемся в городе Пушкин, стоимость квадратного метра квартиры такой площади составляет порядка 90 тыс. рублей за кв. м, правда, и срок заселения объекта на полгода позже".
Екатерина Никандрова, начальник отдела маркетинга компании "Петрополь", говорит, что средняя цена предложения в среднеэтажных комплексах в административно подчиненных районах города в классе комфорт составляет 78,7 тыс. рублей за кв. м, в сегменте эконом — 57,3 тыс. рублей за кв. м.
По ее мнению, малоэтажные объекты у покупателей очень популярны. "Большинство покупателей при прочих равных предпочтут купить квартиру в таком корпусе, стремясь проживать в подъезде на 24 или 32 квартиры, с тремя или четырьмя квартирами на одной лестничной клетке. Поэтому скорость продаж таких квартир, несомненно, выше, они всегда востребованы, а стоимость квадрата, соответственно, дороже, чем у аналогичной квартиры, расположенной в высотной многоквартирной секции", — утверждает госпожа Жалеева.
"По данным недавно проведенного компанией "Петрополь" исследования, примерно двадцать процентов петербуржцев, планирующих купить новую квартиру, отдают предпочтение малоэтажным комплексам", — говорит госпожа Никандрова.
Впрочем, Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что пока малоэтажное строительство обеспечено в первую очередь не потребностями покупателей, а преимущественно высотным регламентом застройки той или иной территории. "Понятно, что для застройщика этот формат не так экономически эффективен, как другие, но для потребителя он является очень комфортным. Поскольку все большее число покупателей предпочитает загородное жилье, именно такого камерного свойства, то малоэтажный формат — при его более широком распространении — был бы действительно очень популярен".
Как говорят в "Петрополе", потребители выделяют несколько весомых преимуществ малоэтажных жилых комплексов. Среди них, например то, что такое жилье быстрее вводится в строй, квартиры в малоэтажных комплексах практически не сдают в аренду (мало инвестиционных покупок). Это создает большую заинтересованность жителей в сохранении чистоты и порядка в домах и на придомовых территориях. К минусам среднеэтажки в компании "Петрополь" относят меньшую по сравнению с многоэтажными жилыми комплексами рентабельность.