Предложение пополняется на фоне снижения спроса
В третьем квартале 2014 года в Петербурге ввели в эксплуатацию шесть бизнес-центров. До конца года ожидается ввод еще шести офисных центров. Участники рынка в следующем году ожидают увеличения уровня вакансии и снижения ставок аренды. Уже сегодня, говорят эксперты, в некоторых бизнес-центрах пустует половина площадей.
По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в период с июля по октябрь в Санкт-Петербурге ввели в эксплуатацию шесть бизнес-центров (БЦ) арендопригодной площадью 69,7 тыс. кв. м. До конца года ожидается ввод еще шести офисных объектов.
В течение третьего квартала в Петербурге ввели в эксплуатацию два бизнес-центра класса А — БЦ "Пассаж" и БЦ "Тринити Плейс", один объекта класса В+ — БЦ "Стачек 59" — и три объекта класса В — БЦ "Мегапарк", БЦ в Финском переулке, 4, и БЦ Setl Center. На четвертый квартал запланирован ввод в эксплуатацию еще шести бизнес-центров арендопригодной площадью 54,45 тыс. кв. м.
Открытие БЦ "Формида" арендопригодной площадью 7,6 тыс. кв. м и БЦ "Серебряные зеркала" арендопригодной площадью 2,8 тыс. кв. м, ранее запланированное на третий и четвертый кварталы 2014 года соответственно, было перенесено на 2015 год.
По оценкам Astera, объем ввода офисных площадей во втором полугодии 2014 года составит 124,155 тыс. кв. м. В случае реализации заявленных планов предложение на рынке офисной недвижимости Петербурга за 2014 год вырастет на 8,8% и достигнет 2,2 млн. кв. м.
Безусловными лидерами по вводу офисных площадей в третьем и четвертом кварталах станут Петроградский и Московский районы города, в которых будут введено 39,85 и 33,8 тыс. кв. м арендопригодных площадей соответственно. "Это почти две трети нового предложения, ввод которого запланирован на вторую половину 2014 года", — отмечает Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Третий квартал традиционно является периодом низкого спроса на рынке офисных площадей, что обусловлено периодом летних отпусков, однако в 2014 году ситуацию на рынке осложнили внешнеполитическая конъюнктура и введенные экономические санкции.
Эксперты Astera отмечают, что большинство бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в 2014 году, не выполняют составленные ранее планы заполнения. Во многих новых объектах уровень вакансии к моменту ввода достигает 50%. Это связано с уходом из Петербурга в 2014 году ряда иностранных компаний, с неопределенностью на рынке и с завышенными арендными ставками.
"Уровень вакансии в бизнес-центрах класса А в третьем квартале остался на уровне предыдущего квартала и составил 16,4%. При этом в классах В+, В и С зафиксировано некоторое увеличение объема свободных площадей на 7; 9,2 и 4,4% соответственно", — говорят в NAI Becar.
По словам управляющего директора PM NAI Becar Натальи Скаландис, в последние месяцы тенденция к неравномерному заполнению помещений в зависимости от объекта сохранилась. "Что касается коммерческих условий на аренду офисной недвижимости, то третий квартал охарактеризовался снижением арендных ставок на помещения всех классов. В классах А и В стоимость аренды уменьшилась пока незначительно, на 2-3%, в то время как в классе В+ в условиях обострения конкуренции понижение средней арендной ставки составило 8,5% относительно второго квартала 2014 года", — отмечает эксперт.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, заявил: "Постепенное снижение девелоперской активности, которое ожидается в 2015 году, связано с ограниченным спросом, наблюдающимся в настоящий момент. С учетом высокого уровня вакантных площадей прогнозируемые сроки заполнения новых объектов оказываются достаточно длительными. В связи с этим девелоперы будут вынуждены либо снижать арендные ставки для обеспечения заполняемости помещений, либо смириться с длительными сроками экспонирования. Если в 2015 году мы ожидаем окончания строительства объектов, которые были начаты еще в прошлом году и находятся в высокой степени готовности, то реализация ряда проектов, запланированных на 2016 год, уже отложена. Ввиду данного тренда в дальнейшем мы ожидаем еще более существенного снижения ввода".
"Можно констатировать, что спрос на офисы изменился, оптимизировался. Компании либо арендуют меньшую площадь, чем планировали изначально, либо переезжают в офисы с более низкой арендной ставкой, либо остаются в текущем бизнес-центре, но часть площадей сдают в субаренду или отказываются от них, если такая возможность предусмотрена договором аренды", — полагает Алексей Гулевский.
По данным Astera, наиболее востребованными в третьем квартале стали офисы площадью от 100 до 200 кв. м (37% заявок) и помещения площадью от 200 до 500 кв. м (31% заявок), в то время как во втором квартале наибольшим спросом пользовались помещения площадью от 200 до 500 кв. м (78% заявок).
По данным NAI Becar, наиболее крупной сделкой в классе А стала аренда почти 1,2 тыс. кв. м офисных площадей компанией CSBI в бизнес-центре Technopolis Pulkovo. Такую же площадь занял Северо-Западный филиал ФГУП "УВО Минтранса России" в реконструированном в прошлом году бизнес-центре "Терминал" класса В+ в Кировском районе. Самая крупная сделка состоялась в бизнес-центре "Базен", где компания "Вымпелком" арендовала свыше 1,6 тыс. кв. м для своей технической дирекции. В сегменте С страховая группа "Уралсиб" взяла в аренду 1,35 тыс. кв. м в бизнес-центре "Красная заря" для размещения отдела продаж, центра урегулирования и бэк-офиса.
Другие параметры спроса в настоящий момент не претерпели изменений. Наиболее востребованными у арендаторов остаются Центральный, Адмиралтейский и Петроградский районы города. "Мы отмечаем, что, несмотря на нехватку парковочных мест, а также высокие арендные ставки, потенциальных арендаторов интересует в первую очередь центр города. Следующий по популярности у арендаторов район Петербурга — Московский", — комментирует Алексей Гулевский.
Ключевыми параметрами офисного объекта для клиентов остаются локация и арендная ставка. "Класс бизнес-центра имеет гораздо меньшее значение, чем пешая доступность от метро. Также большинство клиентов отдают предпочтение офисам с полной отделкой, что позволит им переехать в короткий срок без дополнительных затрат", — добавляет Гулевский.
По данным анализа заявок, поступивших в Astera в течение отчетного периода, основной спрос на офисные площади в третьем квартале создавали предприятия сферы услуг, поставщики оборудования, строительные и транспортные компании. Среди предприятий сферы услуг наибольший удельный вес в общем объеме заявок имеют IT-компании.
Эксперты Astera отмечают, что арендные ставки на офисные помещения в третьем квартале оставались стабильными. Собственники продолжали декларировать их на уровне второго квартала. Таким образом, средняя арендная ставка в классе А осталась на уровне 1300 рублей за кв. м в месяц (без НДС), в классе В — на уровне 900 рублей.
"Однако собственники готовы идти на определенные уступки в случае заинтересованности в арендаторе. Крупные клиенты могут рассчитывать на индивидуальные условия аренды, причем преференции могут выражаться и не только в денежном эквиваленте. Например, собственник может предоставить якорному арендатору льготный период на время переезда в бизнес-центр, до окончания ремонта помещений, либо установить льготную ставку аренды парковочных мест. Вариантов много. В то же время для маленьких компаний условия аренды, скорее всего, будут стандартными", — констатирует Алексей Гулевский.
"В ближайшей перспективе офисные центры класса А будут предоставлять дисконт от существующих арендных ставок до 5%. Ожидаем, что рынок готовится к ротации арендаторов, связанной с переездами арендаторов в бизнес-центры с более низкими ставками аренды, возможно с понижением класса бизнес-центра. При этом при пролонгации существующих договоров аренды арендаторы будут не готовы к индексированию ставок арендной платы на фоне увеличившегося количества вакантных площадей", — считает директор УК Prior Development (управляет мебельным центром Mebelwood) Алексей Попов.
В четвертом квартале эксперты Astera не ожидают значительного спада активности в сегменте офисной недвижимости. Однако клиенты продолжат оптимизацию бюджетов на аренду помещений, что, скорее всего, приведет к корректировке арендной ставки по ряду действующих и новых договоров аренды.
В то же время объем предложения офисных площадей, анонсированных к вводу в 2015 году, скорее всего, не претерпит изменений. Вместе с тем реализация анонсированных проектов будет зависеть от дальнейшего развития политической и экономической ситуации в стране.