Туманные перспективы коммерческого девелопмента
Рынок торгового девелопмента постепенно замедляется. Первая половина 2014 года не принесла вообще новых проектов, в третьем квартале в городе открылись лишь два новых торговых центра — ТРК "Монпансье" и ТЦ "Адмирал". На прошлой неделе состоялась главная торговая премьера — открытие ТРК "Европолис", но даже с ней объемы ввода по итогам 2014 года составят почти в полтора раза меньше, чем вводилось ежегодно в 2011-2013 годах. Еще более удручающая картина ожидается в последующие годы.
Аналитики говорят: торговым операторам сейчас важно не упустить момент, ведь ситуация на рынке рано или поздно стабилизируется, что приведет к выходу отложенного потребительского спроса, но к тому моменту площадок для развития в новых торговых центрах может не остаться
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Как говорят в Colliers International, после ввода новых комплексов объем рынка качественных торговых центров в Петербурге достиг 2,6 млн кв. м. Суммарный ожидаемый объем ввода торговых центров в этом году составит около 130 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков компании, в 2015-2016 годах объемы строительства новых торговых центров составят около 250 тыс. кв. м.
Некоторые аналитики еще более пессимистичны. Так, в Astera полагают, что в 2015 году прогноз объемов ввода качественных торговых площадей составляет чуть менее 50 тыс. кв. м. "Перспективы реализации многих проектов даже в среднесрочном периоде пока не определены, ведь в активной стадии строительства из объектов, намеченных на 2016 год, находится лишь ТРЦ "Охта Молл"", — говорят в Astera.
В Astera говорят, что, несмотря на открытие новых комплексов, в третьем квартале не произошло существенного изменения рейтинга районов города ни по одному из показателей. По-прежнему лидером по количеству торговых площадей на 1 тыс. жителей является Московский район, позиция которого еще более укрепится в 2015 году, когда будут введены два торговых центра суммарной арендуемой площадью 48,8 тыс. кв. м. Приморский опережает другие районы Петербурга по общему объему качественных площадей в торговых центрах (его доля составляет чуть более 20%).
Ситуация на рынке аренды площадей в торговых центрах остается неоднородной, иллюстрируя важность качества проекта, умения управляющей компании договариваться с текущими арендаторами и привлекать новых. В целом по рынку по итогам третьего квартала диапазон арендных ставок для арендаторов различного профиля остался на прежнем уровне, однако высокая вакансия в ряде проектов вынуждает собственников идти на серьезные скидки для сохранения арендаторов в торговом центре.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, прокомментировал: "Сегодня арендаторы глубже и тщательнее изучают каждую отдельную площадку, и те недостатки, на которые раньше закрывали глаза, сейчас подвергаются детальному анализу. Новые проекты торговых центров оцениваются более детально, чем уже действующие и "проверенные" объекты. Сейчас принятие решений по аренде занимает гораздо более продолжительный период, чем раньше. Связано это и с динамикой товарооборота: по данным официальной статистики, обороты розничной торговли за январь — август 2014 года выросли всего на 0,2% по сравнению с предыдущим годом, тогда как обороты оптовой торговли снизились на 5%, общественного питания — на 8%".
Реакцией со стороны ритейлеров и девелоперов на снижение покупательной способности потребителей является ориентация на товары массового спроса, а также увеличение интереса к таким форматам недвижимости, как дисконт-центры и аутлет-центры.
В третьем квартале 2014 года уровень вакантных площадей в торгово-развлекательных центрах города остался на уровне 5,5%. Следует отметить, что в наиболее качественных торговых комплексах объем свободных помещений по-прежнему остается близким к нулю, в некоторых есть лист ожидания.
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Санкт-Петербурге, отметила: "С учетом сравнительно небольшого объема новых проектов, которые будут реализованы в течение 2014-2016 годов, мы уверены, что они будут пользоваться спросом со стороны ритейлеров, ведь последние по-прежнему заинтересованы в рынке Петербурга. Торговым операторам сейчас важно не упустить момент, ведь ситуация на рынке рано или поздно стабилизируется, что приведет к выходу отложенного потребительского спроса, но к тому моменту площадок для развития в новых торговых центрах может не остаться, либо коммерческие условия в них будут значительно выше текущих".
Рынок Санкт-Петербурга остается одним из наиболее насыщенных с точки зрения обеспеченности торговыми площадями (всего торговая площадь современных объектов составляет 3,4 млн кв. м, из них на качественные торговые центры приходится 2,57 млн кв. м площадей), и конкуренция здесь по-прежнему высока.
"Ситуация на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сохраняется неоднородной. На рынке присутствуют как торговые центры с высоким уровнем вакансии, так и объекты, которые пока не испытывают проблем с заполняемостью. На текущий момент доля свободных площадей в торговых центрах в среднем по рынку не превышает 4%, хотя в отдельных проектах она достигает 15-25%. Стоит отметить, что такой высокий уровень вакансии в ряде проектов наблюдается уже продолжительное время", — говорит Анна Никандрова, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International в России.
Она отметила, что наблюдается удлинение сроков ведения переговоров, так как собственники и арендаторы стараются искать компромиссные решения по коммерческим условиям. В объектах, где арендная кампания находится в активной стадии, девелоперы идут на расчет арендной ставки по системе steprent, а также предоставляют скидки до 10-15% для основных арендаторов. Есть примеры, когда собственники готовы предоставлять ключевым арендаторам скидки на шесть-девять месяцев с дальнейшими переговорами либо убирать индексацию ставки на год или два, при этом оставляя базовые ставки на прежнем уровне.
"По качественным торговым площадям ожидаем снижения темпов индексации арендных ставок при пролонгации договоров до уровня 2-4% вместо 5-7% прогнозируемых ранее. Что касается менее ликвидных объектов, то очевидна тенденция снижения ставок. Количество вакантных площадей будет увеличиваться", — уверен директор УК Prior Development (управляет мебельным центром Mebelwood) Алексей Попов.
"Приходится усиленно конкурировать за потребителей сегменту развлечений, прежде всего кинотеатрам: сокращение спроса замедляет развитие этих операторов. Развлекательный сектор также не проявляет ожидавшейся активности. Новые уникальные проекты, которые мы видим на локальном рынке, зачастую реализуются с участием самого девелопера торгового центра и находятся под его управлением. В ряде случаев анонсировавшие выход на петербургский рынок операторы развлечений так и не вошли в проекты. Продолжают развиваться операторы магазинов детских товаров — в качестве яркого примера можно привести открытие Hamleys в ТК "Невский центр" и "Детского мира" в ТРК "Галерея"", — говорит госпожа Никандрова.
Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, отмечает: "Напряженная внешнеполитическая ситуация и применение к Российской Федерации экономических санкций оказали значительное влияние на темпы развития рынка торговых помещений. Сложившаяся ситуация приводит к тому, что арендаторы торговых комплексов все чаще инициируют изменение условий аренды, выходя к собственнику с уже сформированным предложением. Чаще всего арендаторы настаивают на переводе арендной ставки в рубли либо договариваются о фиксации валютного курса или об отмене индексации арендной ставки на период от полугода до двух лет. В случае потокообразующих арендаторов собственники готовы также предоставлять скидку с арендной платы в размере от 10 до 30%. Также в последние месяцы собственники помещений в торговых центрах готовы по просьбе арендаторов уменьшить размер залогового депозита до одномесячной арендной ставки вместо обычных двух-трехмесячных".