«Падение курса рубля может обернуться новой волной спроса на жилье»
ГК «Интеко» в ближайшие годы планирует вложить более 49,3 млрд руб. в развитие жилищного строительства и стройиндустрии в Ростовской области. О том, какие направления компания планирует развивать в первую очередь, как повлияет на реализацию проектов текущая рыночная ситуация, рассказал генеральный директора ЗАО «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Игорь Далаксакуашвили.
Генеральный директора ЗАО «Патриот» (входит в ГК «Интеко») Игорь Далаксакуашвили.
BUSINESS GUIDE: В рамках подписанного инвестиционного соглашения компания будет строить арендное жилье в Ростове-на-Дону. Чем для вашей компании интересно это направление?
ИГОРЬ ДАЛАКСАКУАШВИЛИ: Арендное жилье — это жилье эконом-класса, которое построено и укомплектовано для последующей сдачи в аренду либо для последующей передачи клиенту в лизинг.
Арендное жилье — это новое направление, как для девелопера, так и для покупателя. Появление арендного жилья на рынке недвижимости Ростова-на-Дону позволит многим людям, которые не могут купить собственное жилье, все-таки улучшить свои жилищные условия. Это и молодые семьи, которые хотят жить отдельно от родителей, и студенты вузов, и приезжие из других регионов. Кроме того, приобретая квартиру в жилом комплексе на стадии строительства, покупатель может снять другую квартиру из фонда арендного жилья в этом же жилом комплексе.
Отдельно стоит отметить, что арендное жилье можно приобрести в лизинг. Это адекватная альтернатива для людей, которые по каким-либо причинам не могут воспользоваться ипотекой. Лизинг предполагает более гибкий подход к клиенту: отсутствие первоначального взноса, быстрое рассмотрение заявки, снятие многих ограничений, в том числе связанных с подтверждением платежеспособности.
В то же время для девелопера арендное жилье предполагает увеличение объемов строительства и сбыта, освоение новых сегментов рынка.
Всего компания «Патриот» планирует построить в Ростове-на-Дону в период с 2014 по 2020 год около 800 тыс. кв. м жилья, из них в рамках соглашения с АИЖК, подписанного в мае 2014 года, 100 тыс. кв. м придется на арендное жилье. Планируемый объем инвестиций — 4,5 млрд руб.
BG: Не помешает ли реализации этих планов нестабильная ситуация в экономике?
И.Д.: Несмотря на экономическую ситуацию и усложнившуюся процедуру привлечения финансовых ресурсов, мы продолжаем реализовывать свои проекты в установленные сроки и в надлежащем качестве. Кроме того, собственное производство дает нам очевидные дополнительные преимущества, в частности независимость от сторонних производителей.
К тому же, эконом- и комфорт-класс, на которых специализируется наша компания,— это наименее уязвимый сегмент рынка. Такое жилье востребовано в любых условиях.
В качестве примера можно вспомнить 2009 год, когда мы выходили на рынок Ростова в условиях кризиса, без отрыва от производства модернизировали ККПД и начали возведение первого в городе проекта по комплексному освоению территорий — жилого района «Западные ворота».
Отмечу, что в этом году объемы ввода жилья на юге России достаточно высокие, предложение по сравнению с прошлым годом увеличилось. Тем не менее, спрос на жилье тоже остается высоким. Так, квартиры в сегменте эконом-класса практически полностью раскупаются уже на стадии строительства — этот факт говорит о том, что потребность покупателей в жилье не насыщена, спрос все еще превышает предложение, и рынку есть куда расти. В то же время рынок становится более конкурентным, а значит и качество проектов будет повышаться.
BG: Пришлось ли вашей компании столкнуться с ростом цен на стройматериалы, удорожанием кредитов и т. д.? Повлияет ли все это на конечную стоимость продажи жилых объектов?
И.Д.: Рынок недвижимости действительно в значительной степени зависит от экономической ситуации
в стране, однако пока никаких глобальных изменений на рынке не отмечается. Если макроэкономическая ситуация в стране останется более-менее стабильной, то цены на недвижимость останутся на текущем уровне. В то же время сегодняшнее падение курса рубля вполне может обернуться новой волной спроса. В условиях, когда на первый план выходит не умножение капитала, а его сохранение, недвижимость остается самым выгодным и разумным вложением.
Главные угрозы рынку сегодня связаны с увеличением ипотечных ставок, повышением требований банков к заемщикам, сокращением числа выданных ипотечных кредитов.
В связи с этим девелоперы могут столкнуться с уменьшением количества покупателей. Те застройщики, которые не имеют достаточного финансового ресурса, вынуждены будут переносить сроки реализации объектов, что повлечет увеличение срока окупаемости проекта.
BG: Существуют ли, с вашей точки зрения, какие-то специфические риски для тех девелоперов, которые участвуют в проектах комплексного освоения территорий, ведь им приходится нести дополнительные затраты на благоустройство?
И.Д.: На сегодняшний день при всех очевидных плюсах проектов КОТ множество вопросов остаются неурегулированными. Поэтому те, кто занимается подобными проектами, становятся в заведомо менее выгодное положение по сравнению с застройщиками, реализующими точечные проекты ввиду более длительного срока реализации и существенного влияния на проект инфляции.
Так, застройщик зачастую обязан в полном объеме и по рыночной стоимости (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов) оплачивать аренду не только тех территорий, которые предназначены для строительства жилых домов или коммерческих объектов, но и тех, которые предназначены для строительства социальных объектов, благоустройства территории и пр.
В то же время КОТ позволяет осуществить долгосрочное планирование и является привлекательным для покупателя. В нынешних условиях стабильность спроса важнее разовой прибыли на точечном объекте.
BG: Какой инвестиционной стратегии стоит в настоящее время придерживаться девелоперам?
И.Д.: В условиях непростой макроэкономической ситуации рынок недвижимости будет испытывать определенные сложности. Покупатель станет более требовательным. Безусловным фактором покупательского доверия в данной ситуации можно назвать надежность застройщика. Кроме того, выиграют те девелоперы, которые проявят определенную гибкость, будут оперативно реагировать на запросы рынка, держать высокую планку по качеству, предоставлять разнообразный продукт. Немаловажно и постоянное развитие. Компания «Патриот» сегодня работает над внедрением новых технологий. Начата вторая очередь модернизации Ростовского комбината крупнопанельного домостроения (ККПД), куда уже завезено практически все оборудование. Разработана новая серия жилых домов РБТА, которая позволит улучшить квартирографию и сделать планировочные решения более гибкими.