Ипотечное плавание

Банки один за другим повышают ставки по базовым ипотечным продуктам. В этих условиях кредиты под комбинированные ставки остаются одним из вариантов экономии. На время фиксации ставки по ним ниже, чем по стандартным программам. Это, конечно, рискованно, но оправданно.

ЕЛЕНА МЕЛОВАНОВА

Стабильности нет

Ипотечные кредиты под комбинированные ставки пришли на смену популярным до финансового кризиса 2008-2009 годов ипотечным ссудам с плавающими ставками, полностью зависимыми от определенного рыночного индекса, например от ставок LIBOR, EURIBOR, MosPrime. В периоды стабильности ставки межбанковского рынка невысоки, и у заемщика есть возможность значительной экономии, однако во время кризиса ставки по таким кредитам резко и неконтролируемо растут.

Комбинированная ставка помогает избежать этого риска, поскольку на начальном этапе банк фиксирует ставку на срок, выбранный заемщиком. За это время ссуду можно погасить или выплачивать вплоть до наступления периода плавания — регулярного изменения в зависимости от колебаний установленного рыночного индикатора. В периоды стабильности на финансовых рынках такие кредиты выгоднее стандартных программ, поскольку и на этапе фиксирования, и на этапе плавания ставка по ним на 1-2% годовых ниже, чем по стандартным программам. В то же время заемщик принимает на себя риски резкого роста ставки, привязанной к стоимости средств на финансовых рынках.

Именно такая ситуация складывается сейчас, в условиях внешнеэкономического и политического давления и макроэкономической нестабильности. В конце октября ЦБ повысил ключевую ставку на полтора процентных пункта, до 9,5%, растут остальные ставки финансового рынка. При этом ссуды под комбинированные ставки — привычное предложение, они присутствуют в линейках как крупнейших банков, так и игроков второго и третьего эшелонов. Программы различаются и по выбранным индикаторам, и по способу расчета плавающей ставки. Большинство коммерческих банков привязывает рублевые кредиты к MosPrime Rate (Moscow Prime Offered Rate) — независимой индикативной ставке предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Для расчета плавающей составляющей ставок ипотечного кредитования банки применяют значение MosPrime Rate на три и шесть месяцев — MosPrime 3М и 6М.

Банк "Дельтакредит" фиксирует ставку на первые пять--семь лет жизни кредита, по истечении этого срока ставка раз в три месяца индексируется по формуле MosPrime 3М, увеличенной в диапазоне от 6,25% до 7,25% годовых. Юникредит-банк держит ставку по рублевым кредитам на покупку готовой недвижимости первые 7-15 лет, а затем вводит переменную — MosPrime 6M + 5%. Нордеа-банк разрешает фиксировать ставку в первые 10-15 лет погашения кредита на покупку квартир на вторичном рынке, а затем пересчитывает ставку как MosPrime 6M плюс надбавка в 4-4,5 процентных пункта.

Банк ВТБ 24 выдавал кредиты под комбинированные ставки с 2009-го вплоть до января текущего года, и ставки по его кредитам были привязаны к ставке рефинансирования ЦБ. Поначалу такой кредит можно было взять максимум на 50 лет с 20% первого взноса под 13,1% годовых в первый год фиксирования, а в последующие годы минимальная надбавка к ставке рефинансирования составляла 3-6% годовых (в зависимости от страховки).

В текущих условиях экономической и внешнеполитической нестабильности рыночные индикаторы, к которым привязаны кредиты, выросли. На 10 января ставка MosPrime 3М составляла 7,04%, MosPrime 6М — 7,2%, по состоянию на 31 октября — 10,97% и 11,24% соответственно. Кредиты с комбинированной ставкой "Дельтакредит" предлагает с 2008 года, первые кредиты по этой схеме выдавались под фиксированную на пять лет ставку 12,45-14,45%, переменная составляющая 6% + MosPrime3M. Таким образом, если взятый тогда кредит перешел в фазу плавающей ставки, ее размер сейчас составит 16,97% годовых до следующей индексации. Нордеа-банк начинал выдавать кредиты под комбинированные ставки с фиксацией на первые пять лет кредитования, а затем рассчитываемые по формуле MosPrime6M + 5 процентных пунктов. И сегодня ставка по таким кредитам составит порядка 16,24% годовых.

Оставить как есть

Единственный выход избежать дальнейшего роста выплат по кредиту, ставка по которому уже отправилась в плавание или готовится к отплытию,— перейти на фиксированную ставку. Именно такой вариант решения — фиксация ставки с дополнительной выплатой — банки предлагали во время стремительного роста плавающих ставок во время кризиса 2008-2009 годов.

Сегодня банкиры отмечают обращения заемщиков, желающих не допустить роста ставки. "Значение индекса MosPrime за последнее время изменилось в сторону увеличения, что привело к обращениям наших заемщиков по вопросам фиксирования ставки,— рассказывает заместитель руководителя центра клиента банка "Дельтакредит" Сергей Илюткин.— Для рассмотрения этого вопроса заемщику необходимо обратиться с письменным заявлением в центр клиента "Дельтакредита". Мы рассматриваем каждое заявление клиента в индивидуальном порядке. Условия, на основании которых принимается решение о возможности перехода на фиксированную ставку, индивидуальны, так как зависят от текущей ситуации клиента и его кредитной истории в банке".

Риски на потом

Впрочем, банкиры считают, что ипотека под комбинированные ставки все равно может быть оправданным инструментом даже в текущих неблагоприятных условиях. Основное преимущество — возможность значительной экономии на процентах на период фиксирования. МДМ-банк, например, фиксирует ставки на срок до пяти лет в размере 12,5-14% годовых, в то время как по классической программе ставка на все время погашения ссуды составляет 13,25-14,75%. Росбанк выдает стандартные ипотечные кредиты на покупку недвижимости на вторичном рынке минимум под 13-14,5% годовых. По программе с комбинированными ставками на период фиксации до пяти лет минимальные ставки устанавливаются в размере 12,25-13,75%.

Главная задача заемщика в таких условиях — погасить кредит до отправления ставки в плавание. "Стратегия всегда определяется индивидуально, на основании финансовых возможностей клиента,— поясняет зампред правления Нордеа-банка Андрей Мальцев.— Многие клиенты обращаются за вторым или третьим ипотечным кредитом с комбинированной ставкой, погасив первый кредит за пять--семь лет, а это по статистике банка средний срок жизни кредита". По словам господина Мальцева, при средней сумме кредита 4 млн руб. на срок 30 лет клиент может выбрать несколько вариантов. Например, при комбинированной ставке первые десять лет ставка фиксированная и составляет 13,75%, далее MosPrime Rate + 4%. Если заемщик решит зафиксировать ставку на весь период кредитования, то проценты будут начисляться из расчета 14,75% годовых. Таким образом, экономия на первые десять лет пользования кредитом составит 1% ежегодно или в абсолютном выражении составит порядка 40 тыс. руб. в первый год обслуживания кредита.