Премиальный сегмент остается на плаву

Несмотря на серьезный спад в экономике, отток капитала и сокращение спроса, ситуация на рынке элитной недвижимости Санкт-Петербурга остается пока сравнительно стабильной. Кроме того, есть и определенные позитивные тренды. По итогам трех кварталов большинство наблюдателей отмечают увеличение числа покупок элитной недвижимости.

Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН "Итака", подсчитала, что на данный момент на рынке премиальной недвижимости Санкт-Петербурга строится 42 новых жилых комплекса, в состав которых входят 113 домов. Площадь жилой застройки составляет 1,288 млн кв. м. "Темп роста площади строительства жилой элитной недвижимости к началу года составила 2,4%. Доля объектов бизнес-класса в общем объеме элитной застройки превалирует над долей объектов элит-класса — 62 и 38% соответственно".

Эти цифры сходятся с подсчетами Colliers International. По данным аналитиков компании, сейчас на рынке элитной недвижимости продажи квартир осуществляются в 26 объектах. Общая площадь квартир в них составляет около 425 тыс. кв. м. За девять месяцев 2014 года предложение на рынке увеличилось на 103 тыс. кв. м. В экспозиции находится примерно 1,5 тыс. квартир суммарной площадью около 193 тыс. кв. м (около 45% от общего объема рынка элитной недвижимости).

"При этом сложная внешняя конъюнктура и большой объем ввода оказывали давление на цены. Средние темпы роста стоимости квадратного метра в элитных проектах оцениваются в пределах 2-3%. Примерный диапазон цен составляет $5-10 тыс. за кв. м", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Без снижения темпов

В Colliers International говорят, что по итогам третьего квартала снижения темпов продаж элитных квартир в связи с усиливающейся конкуренцией со стороны бизнес-класса не произошло. Средняя цена квадратного метра элитной квартиры по итогам третьего квартала 2014 года составляет около 305 тыс. рублей, что на 12% выше цены по итогам аналогичного периода 2013 года и на 17% выше, чем в третьем квартале 2012 года. По итогам продаж в июле — сентябре 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 70%. Доля продаж квартир стоимостью от 30 млн рублей сохранилась практически на уровне второго квартала (33% против 35% кварталом ранее).

Другие данные приводит Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Она оценивает среднюю стоимость жилья в сегменте премиум-класса в 255 тыс. рублей за кв. м.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит: "Всплеск продаж, наблюдавшийся во втором квартале, обусловлен в том числе и реализованным отложенным спросом на элитное жилье на Крестовском острове, где в течение продолжительного времени не появлялось новых проектов".

Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, считает, что и в третьем квартале наблюдался рост продаж: "В связи с нестабильной экономической ситуацией, введением санкций и падением рубля на рынке элитной недвижимости Петербурга отмечается увеличение спроса. Квартиры покупают как для собственного проживания, так и с целью сохранения средств. Так, доля покупок с целью инвестиций увеличилась более чем на 5%. При этом, несмотря на высокий спрос, цена на квадратный метр в жилых комплексах элит-класса остались стабильной".

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова подтверждает: "На сегодняшний день рынок вошел в фазу замедления, а до этого на протяжении последних 2,5-3 лет находился в фазе роста". Впрочем, госпожа Денисова не связывает стагнацию с макроэкономикой. По ее мнению, это естественная цикличность: "Невозможно расти, устремляясь в бесконечность. Циклы подъемов неизбежно сменяются циклами плато или некоторым снижением активности. Несомненно, геополитическая и экономическая ситуация, которая сейчас сложилась, влияет на новую фазу рынка. В начале года эта ситуация стимулировала активность. Покупатели стремились сберечь свои деньги от обесценивания в период бурного изменения курса национальной валюты. Ресурс накопленных средств и отложенного спроса был реализован за достаточно короткий период: в первом и начале второго квартала текущего года. Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости продиктована не только сложившимися политико-экономическими реалиями, а отчасти, подъемом, который рынок переживал на протяжении последних лет. В продажу выводилось беспрецедентно много объектов, и объем предложения достиг максимума за все время существования рынка. Я думаю, что новый цикл продлится достаточно долго. Наши аналитики говорят о периоде около двух лет".

Две большие разницы

При этом госпожа Денисова уверена, что ситуации 2008 года — года тотального кризиса — и сегодняшнего дня, когда речь идет о санкциях, сильно отличаются. "Сейчас нет мировой кризисной тенденции. То, что происходило после 2008 года, во многом оздоровило рынок, ушли слабые и ненадежные компании. 2008 год многому научил игроков рынка, и сейчас застройщики ведут себя более осмотрительно. Главным актуальным риском является удлинение сроков строительства из-за общеэкономической ситуации. В потребительском поведении представлены две разные тенденции: ожидание удешевления и желание спасти свои средства. Вопрос в том, какая из этих тенденций возобладает, и к чему склонится предпочтение покупателей. Недвижимость остается незыблемой тихой гаванью. Во время кризиса 2008-2010 годов все, кто имели возможность и терпение занять выжидательную позицию, не оказались внакладе. Дальнейший рост цен обеспечил не только сохранность средств, но и прибыль от вложений в недвижимость. Думаю, что и в этот раз ситуация повторится", — предполагает она.

Владимир Скигин отмечает: "Учитывая негативную политическую и экономическую ситуацию, девелоперы не торопятся выводить на рынок новые объекты, следовательно, на настоящий момент доля элитного жилья уменьшается, а доля объектов бизнес- и экономкласса, наоборот, увеличивается".

В ожидании

Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, говорит, что и продавцы занимают выжидательную позицию, по его мнению, скорее всего, в дальнейшем спрос может стать несколько ниже.

Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО "Группа Прайм", согласен: "Девелоперы, даже если обладают перспективным участком, не спешат запускать проект. Придерживать начало строительства заставляет нестабильная внешнеэкономическая и политическая ситуация, ведущая к неясности с кредитованием".

Тем не менее пока девелоперы верят, что им удастся удержать цены. Светлана Денисова говорит: "Мы не видим особых предпосылок для снижения цен. Во-первых, ограничителем для уменьшения стоимости служит снижение курса национальной валюты. Существует некая психологическая привязка по доходности бизнеса к валютной составляющей, хотя рынок функционирует в рублевой зоне. Во-вторых, недвижимость в Петербурге не может стоить дешевле, чем в других, не таких крупных, но все же больших городах России, в которых рынок менее насыщен. Там на этапе роста рынка цены почти сравнялись с петербургскими. Петербург — второй город в России по значимости и привлекательности, он также является центром регионального спроса, который не даст нашему рынку снизить цены до уровня провинциальных городов. Наши аналитики говорят, что в пределах небольших колебаний цены будут сохраняться на текущем уровне".

По мнению госпожи Анисимовой, по итогам третьего квартала на рынке элитного жилья прослеживаются следующие тенденции: "Во-первых, происходит укрупнение объектов элитного строительства. Отдельно стоящие малоквартирные дома в престижных районах города постепенно сменяются масштабными жилыми комплексами с множеством корпусов и собственной инфраструктурой. Во-вторых, наблюдается переход некоторых объектов из статуса элитных в статус комфортного жилья из-за отсутствия тех критериев элитарности, на которые рассчитывает потенциальный покупатель (необходимое количество парковочных мест, социальное окружение, транспортная доступность, развитая инфраструктура, многоквартирность дома). В-третьих, появление на рынке элитного жилья квартир-студий и апартаментов".

Алексей Берников констатирует, что с конца 2013 года наблюдается тенденция к снижению средней продаваемой площади апартаментов: "Если раньше превалировали площади далеко за 200 "квадратов", то сейчас наиболее популярны квартиры площадью в среднем 120-130 кв. м. Более половины продаж составляют квартиры с двумя и тремя спальнями".

Роман Русаков