Происходящее на рынке недвижимости похоже на пир во время чумы: сделки с реальными квартирами срываются, зато еще не построенное жилье раскупается ускоренными темпами. Застройщики даже не повышают цены, боясь спугнуть граждан, решивших отдать им все до последнего дешевеющего рубля.
Инвестиции в недостроенное жилье могут оказаться не такими выгодными, как кажется
Фото: Илья Питалев, Коммерсантъ / купить фото
Выехав из Москвы по любому шоссе, сразу же натыкаешься взглядом на скопления 25-этажных высоток, похожих на муравейники. Именно так выглядит большинство новых жилых комплексов, которым девелоперы так любят давать благозвучные названия. Впрочем, название покупателей, как правило, волнует в последнюю очередь. Москвичка Дарья сейчас ютится с тремя детьми и своими родителями в столичной двушке на Щелковской. Ей нужна еще одна двухкомнатная квартира, но денег на нее пока нет. В феврале Дарья решила сберечь от обесценения рубля имеющиеся накопления, вложив их в недвижимость. Собрав все сбережения и получив одобрение ипотечного кредита, она купила однушку в строящемся ЖК с романтическим названием "Южное Кучино 2" в городе Железнодорожном.
"Зря язвите — место отличное, я эту квартиру потом продам за 4,5 млн рублей",— говорит она друзьям. Квартира в 40 кв. м обошлась ей в 3,2 млн руб. Ипотеку в размере 1 млн руб. на 12 лет она планирует выплатить за год. За изменениями в налоговой политике государства по отношению к инвесторам в недвижимость Дарья особенно не следит, а просто верит, что легко продаст однушку в Кучино и спасется от девальвации. Для покупателей вроде Дарьи, которые никогда не учитывали ни налогов, ни вообще каких-то трат на содержание квартир, купленные метры, пока только в теории, стоят многие миллионы. Как выяснили недавно эксперты "Левада-центра", более 40% граждан вообще не знают о введении с 2015 года нового налога на недвижимость. По факту Дарья, которой нужна двушка в Москве, повесила себе на баланс актив, стоимость которого плохо прогнозируема, а обслуживать его придется.
Тем не менее так же, как Дарья, если следовать статистике Росреестра за девять месяцев этого года, рассуждают десятки тысяч человек. В октябре ведомство отчиталось о количестве зарегистрированных сделок с недвижимостью в России: снижение составило 3,2% по сравнению с тем же периодом прошлого года. При этом на сжимающемся рынке отмечен бурный рост заключаемых договоров долевого участия, в народе это называется строительством на стадии котлована. Народ бросается в эти котлованы как в омут с головой, потому что по статистике прошлых лет, когда на его месте появится дом, цена квартиры вырастет минимум на 30%.
За девять месяцев число таких сделок выросло почти на 43% по сравнению с прошлым годом — с 392 тыс. до 560 тыс. И основной всплеск продемонстрировал столичный регион. В октябре риэлторы зафиксировали рекордные объемы продаж на рынке новостроек. По данным "Инком-Недвижимости", количество сделок по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросло на 38%. "Народ хватает все!" — потирают руки риэлторы.
Замороженные цены
Казалось бы, таяние рублевых накоплений подстегивает все выше и выше продажи строящихся квартир, что теоретически должно толкать цены вверх. Но этого не происходит. Цены в рублях не растут. "Ситуация все больше напоминает 2008 год",— написали в своем октябрьском обзоре эксперты портала "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.ru. По их наблюдениям, несмотря на повышенный спрос этой осенью, цены на недвижимость в Москве и Подмосковье почти перестали расти вслед за падением рубля. "Если весной квадратный метр отыгрывал ослабление рубля примерно наполовину, то сейчас прирост рублевых цен стал минимальным, а цены в долларовом выражении покатились вниз почти в той же пропорции, что вырос доллар. При этом еженедельный индекс достиг к последней неделе октября отметки $4552. До такого уровня индекс цен ни разу не опускался за все посткризисные годы",— отметили эксперты IRN.
При этом фактически весь спрос покупателей сосредоточен в одних и тех же активах — однушках и двушках, которые исторически считаются наиболее ликвидным жильем. Причем это касается не только рынка Подмосковья. То же самое происходит и в Москве даже в сегменте дорогого жилья.
Спрос постепенно перетекает из высокого сегмента в низкий, бюджет покупки сокращается. "Это естественная антикризисная стратегия, часто вынужденная. Я вас удивлю: реализованный спрос в бизнес-классе на сегодня фактически заканчивается на уровне 20 млн рублей. Выше — чуть более 1% в сделках. Это мизер, такого никогда не было! Львиная доля сделок в Москве в бизнес-классе сейчас происходит до 15 млн рублей",— говорит заместитель гендиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков.
Рынок престижного жилья фактически просто стоит. "В премиальном сегменте люди, которые действительно хотели купить для себя, выбирали, долго шли к сделке,— отказываются. Они просто перевели деньги в валюту и ушли снимать дорогое арендное жилье. Сейчас много факторов сошлось в одной точке, волатильность плюс новый налог",— рассказывает Луцков. На прошлой неделе этот тренд подтвердил в своем интервью и глава РЖД Владимир Якунин, который рассказал, что продал дом в Акулинино (Одинцовский район) и переехал в служебное жилье, а вырученные деньги хранит в банке.
Прогноз по рынку
"Мы проходили не один кризис, и каждый раз в такие экстремальные моменты люди пытались перекрутиться и выйти из денег в недвижимость. Потому что, по сути, больше некуда идти",— говорит один из риэлторов. С этим утверждением трудно спорить, если речь идет о реальной квартире, которую можно, к примеру, сдавать. Но в случае с недостроенным жильем, которое продается по договорам долевого участия, такого сказать нельзя, ведь это, по сути, фьючерсы — одни из самых рискованных биржевых инструментов.
"По большому счету инвестиции в недвижимость обладают большим риском, чем инвестиции в доллар,— говорит директор Центра структурных исследований ИЭП имени Гайдара Михаил Хромов.— Потому что доллар по крайней мере остается ликвидным. На него всегда понятно, сколько чего можно купить. Пусть не у нас, так за границей". С квартирой же — не известно. Формально цена на нее может вырасти. "Но удастся ли продать именно эту квартиру именно по этой цене, мы сейчас сказать не можем. И самое главное, мы не знаем, сколько времени потребуется, чтобы продать ее по той цене, которую за нее хочет получить продавец",— говорит Михаил Хромов.
С проблемой ликвидности квартир уже столкнулись владельцы жилья в Москве, где цены росли столько, сколько москвичи себя помнят. Например, в октябре аналитики "НДВ-недвижимости" отметили на рынке вторичного жилья Москвы заметный рост числа предложений — плюс 12,3% по сравнению с сентябрем. Но платежеспособного спроса на многие из этих квартир просто нет.
Показательны и истории инвесторов предыдущей волны, которые тоже выходили на рынок недвижимости с целью сохранения своих денег. Так, банковский работник Олег покупал несколько лет назад квартиру в Москве, взяв ипотеку в долларах, потому что тогда его курс был стабилен, а ставка — ниже в три раза, чем в рублях. Недавно из-за роста курса доллара сумма его долга в рублях вернулась к той сумме, с которой он начинал, как будто все эти годы ничего не выплачивал. Он, кстати, быстро продал квартиру и теперь счастлив, что ни кредит, ни квартира на нем больше не висят.
"На первичке продавцы чаще всего работают с объемами, поэтому им выгодно движение, оборот. Особенно это выражено при продаже относительно недорогих квартир. Дополнительный стимул — снижение курса рубля, который продавцы, собственно, получают. Причем серьезно повысить цены в соответствии с этим падением не получается. Остается только быстро продавать, чтобы ускорить оборачиваемость средств. Поэтому идут на скидки: продать сегодня, чтобы не потерять завтра",— объясняет управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Логику девелоперов легко понять с учетом масштабов строительства жилья в Московской области. По данным, которые обнародованы правительством МО, речь идет о тысячах проектов общим объемом 21 млн кв. м жилья. Согласно обзору рынка жилой недвижимости МО, подготовленному специалистами департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, предложение экономкласса на территории области растет. В третьем квартале 2014 года из всех новых предложений такие новостройки составляли уже 58% от общего количества пополнивших рынок.
Все это очень напоминает ситуацию, которая сложилась в Китае, где несколько лет назад начался бум строительства жилья экономкласса. Очень многие инвесторы вкладывались на стадии строительства в этот рынок, цены росли как на дрожжах. Но, когда рынок уперся в отсутствие платежеспособного спроса, этот пузырь лопнул. В результате в Китае появились целые города-призраки, где вся недвижимость скуплена, стоит она дорого, но продать ее невозможно.
Девелоперы уверены, что нам до китайцев еще далеко. "В московском регионе колоссальный накопленный спрос и огромный "багаж" — у каждого есть какие-то квадратные метры. Люди продают свое, что-то докупают, прибавляя 10, 20, 30 метров. Или те же пресловутые покупки 20-метровых квартир. Сейчас, когда на людей давит ситуация, этот спрос всего лишь реализуется с опережением. Сегодня спрос не спекулятивный, просто человеку, который имеет за душой квартиру, не так страшно, как тем, кто с обесценивающимися деньгами сидит. В предкризисной ситуации люди пересматривают свои пожелания и страхуются от всех рисков, покупая квартиры по 20 квадратных метров. Лучше меньше, но сейчас",— говорит Владимир Луцков. Нынче это единственный очевидный плюс. Но продавцы им успешно пользуются.
В прошлый пик кризиса цены на недвижимость в рублях падали на 10%. В долларовом эквиваленте цены падали на 35-40%. Даже сегодня крупнейшие на рынке застройщики рекламируют скидки 10%, как, например, группа ПИК. "Не пугайте людей! По сути, у нас удешевления недвижимости не происходило никогда. Мы такого в истории не знаем. В отличие от падения фондового рынка, валютного и т. д. Даже когда во время первого кризиса цены снизились, они все равно потом восстановились",— говорит один из риэлторов. Сам он, впрочем, не торопится ничего покупать, ожидая, что будут еще большие скидки и распродажи.