За два года подавления бума на рынке необеспеченного розничного кредитования банки успели заместить рискованные потребительские кредиты рискованными же ипотечными. Их доля пока 5% в общем портфеле ипотечных кредиторов, но ЦБ бьет тревогу. Потенциально рискованными при ухудшении экономической ситуации станут кредиты на 160 млрд руб.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Об обеспокоенности регулятора ситуацией в сегменте высокорисковой ипотеки — с небольшим первоначальным взносом (менее 10%) — вчера на встрече банкиров с ЦБ сообщил зампред Банка России Василий Поздышев. По оценкам господина Поздышева, при росте ипотеки порядка 33% в год значительная часть кредитов выдается с показателем LTV 90-95% (loan-to-value — соотношение суммы кредита к стоимости залога). Это высокорискованно, указал он, при малейшем колебании цен на недвижимость залог может перестать обеспечивать кредит в полной мере. Ситуация беспокоит ЦБ, хотя объем таких кредитов пока еще незначителен: по его оценкам, менее 5% портфеля ипотечных ссуд. По данным Банка России, на 1 сентября (самая актуальная доступная информация) задолженность населения перед банками по жилищным ипотечным кредитам составляла 3,2 трлн руб. Таким образом, потенциально рискованными являются ипотечные кредиты на 160 млрд руб.
Беспокойство регулятора вызывает то, что "банки активно начинают выбирать потенциал ипотечного рынка, в том числе за счет необеспеченных ипотечных кредитов", пояснил позднее "Ъ" господин Поздышев. Это заметно и по статистике самого ЦБ.
Так, судя по последнему выпуску "Обзора финансовой стабильности", еще на 1 июля, согласно распределению ссудной задолженности по ипотечным жилищным кредитам по уровню LTV, доля кредитов с LTV более 90% составляла всего 1%.
Судя по обзорам финансовой стабильности, ЦБ фиксирует тенденцию к росту выдачи высокорискованной ипотеки с 2013 года, как раз тогда, когда на фоне принудительного охлаждения регулятором перегретого рынка потребкредитования банки активизировались практически в единственном доступном для активного роста розничном сегменте — ипотеке. "С начала 2013 года отмечается существенное увеличение объема выдачи кредитов с LTV в размере 80-90% и, напротив, сокращение выдачи кредитов с LTV до 40%, что может свидетельствовать как о смягчении стандартов ипотечного кредитования банками, так и о повышении спроса на ипотеку со стороны заемщиков с повышенным кредитным риском",— отмечал ЦБ в обзорах еще в 2013 году. Однако тогда риск оценивался лишь как потенциальный. Теперь на фоне ухудшения общеэкономической ситуации риски становятся все более ощутимыми.
Опасения ЦБ разделяют и риэлторы. "По сути, подобные ипотечные программы (с минимальным взносом 10% и меньше.— "Ъ") появились в начале 2013 года, ранее минимальный первоначальный взнос составлял 15-20%",— рассуждает генеральный директор компании "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Ипотека с взносом в размере 10% сразу стала пользоваться популярностью. И по большому счету ситуация к текущему моменту не изменилась — около 50% спроса приходится на ипотеку с минимальным взносом 10%",— указывает госпожа Литинецкая. При этом, учитывая, что общие темпы роста ипотеки в третьем квартале стали замедляться (см. "Ъ" от 14 октября), доля высокорискованной ипотеки повышается автоматически. Дополнительно опасность представляет угроза падения цен на недвижимость по мере ухудшения экономической ситуации, как это случилось в кризис 2008-2009 годов.
Впрочем, банкиры не склонны драматизировать ситуацию. Более того, большинство из опрошенных "Ъ" лидеров ипотечного рынка (топ-5 по объему портфеля) утверждают, что не рискуют и не рисковали в ипотечном сегменте. В частности, как пояснили "Ъ" в Сбербанке, доля кредитов с LTV свыше 90% в банке — менее 0,01% от портфеля. При этом "доля кредитов с первоначальным взносом от 10% до 15% составляет 21% от общего объема ипотечных кредитов в 2014 году, с 2013 года данная доля принципиально не изменилась". В свою очередь, по словам старшего вице-президента — директора департамента ипотечного кредитования банка ВТБ 24 Андрея Осипова, "максимальный показатель LTV в портфеле ВТБ 24 находится на уровне 85%, доля таких ссуд на 1 октября — менее 5%". Данные за 2013 год он предоставить не смог. Максимальный размер LTV в банке "Дельта Кредит" установлен на уровне 85%, доля таких кредитов существенно не менялась на протяжении 2013-2014 гг., указывает член правления банка "Дельта Кредит" Денис Ковалев. Россельхозбанк и Газпромбанк не ответили на запросы "Ъ".
Ряд банкиров разделяют опасения ЦБ, но лишь отчасти. "Объем уже выданных кредитов с высоким LTV в целом по рынку довольно большой,— согласна с регулятором директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют-банка Елена Ковырзина.— Но сегодня банки, внимательно относящиеся к собственным рискам, не стараются активно наращивать портфель новых ипотечных кредитов с минимальным первоначальным взносом, ориентируясь на заемщиков с взносом в размере 25-40% от стоимости жилья".
Не важно, как обстоят дела сейчас, в случае резкого ухудшения экономической ситуации сработают риски по кредитам, выданным в течение предыдущих полутора лет, указывают эксперты — так, как это случилось в сегменте потребкредитования. Хотя бум на этом рынке наблюдался в 2011-2012 годах, активно охлаждать его регулятивными мерами ЦБ начал в 2013 году, на прибыли основного числа ведущих розничных игроков принятые в период кредитного бума 2011-2012 годов риски сказались лишь в конце 2013 года, а максимизировался негативный эффект сейчас. "В случае резкого замедления темпов развития рынка (возможно, в начале следующего года) можно ожидать ухудшения качества ипотечных портфелей банков",— считают в АИЖК. На 1 сентября просрочка по жилищным ипотечным кредитам составляла 4,4%.