Торгуются все
Москва
Октябрь на рынке столичных и подмосковных новостроек отметился шквальным ростом покупательского спроса, который, согласно данным Росреестра, существенно превысил даже февральские показатели. Эксперты отмечают повышенный интерес на самые дешевые объекты, а также те, что находятся в высокой стадии готовности. При этом сделок без торга практически нет.
Стимуляция рублем
В октябре покупатели московских новостроек сделали, что называется, новый рывок. Столичное управление Росреестра свидетельствует, что в этом месяце было зарегистрировано 2894 договора долевого участия в строительстве, а это на 46% превышает показатели сентября и даже на 34,2% — показатели марта, который до этого был самым результативным месяцем 2014 года. Интересно, что число зарегистрированных ипотечных договоров по сравнению с сентябрем увеличилось всего на 2,5%, до 3921, и лишь на скромные 8,4% превышает мартовские значения.
Застройщики и риэлторы также рапортуют об успешных продажах. "По итогам месяца совокупное предложение на рынке снизилось на 7,6% и составило порядка 6200 квартир",— говорит Мария Литинецкая, генеральный директор "Метриум групп". При этом, добавляет эксперт, большая часть застройщиков отреагировала на активизировавшийся спрос ростом цен на свои проекты. Значительно повышать стоимость квартир они, правда, не решились, а некоторые практически не меняли ценовую политику или даже предлагали скидки, чтобы поддержать спрос. В результате, как свидетельствуют аналитики компании, средняя цена квадратного метра в массовом сегменте выросла на 0,9% и достигла 146 360 руб.
Происходит все это на фоне стремительно падающего рубля и в ожидании роста ипотечных ставок, говорят эксперты. Ноябрьские продажи, видимо, будут еще более впечатляющими, поскольку 31 октября Центробанк снова, уже в четвертый раз за этот год, поднял ключевую ставку, и, следовательно, перспективы удорожания ипотеки становятся все более очевидными.
При этом, как отмечают специалисты, получить ипотечный кредит становится все сложнее, а предлагаемые банками условия сильно отличаются от тех, что можно увидеть в рекламе кредитных учреждений, и не в лучшую сторону. "Многие заемщики отказываются от тех условий, которые предлагают андеррайтеры после рассмотрения заявок",— делится наблюдениями генеральный директор компании "Континент" Галина Гараева.
Глядя из Лондона
Другая картина в высокобюджетных сегментах. И в премиум, и в бизнес-классе зафиксировано очередное снижение долларовых цен, что вполне логично, ведь доллар в октябре продолжал расти. Как подсчитали аналитики IntermarkSavills, в премиум-классе среднерыночная цена составила $18 150 за 1 кв. м, это на 1,5% ниже, чем в сентябре. В проектах бизнес-класса средняя цена опустилась на 2% и достигла $7130 за 1 кв. м. При этом, как говорит управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов, размер дисконта на отдельные квартиры может достигать 20%.
При этом инвестиции в элитные объекты снизились до минимума. В корпорации "Баркли" рассказывают, что год назад по итогам третьего квартала доля инвестиционных сделок составляла 15-20%, а в аналогичном периоде текущего года уменьшилась до 10%. Одной из причин этого процесса стало политическое противостояние между Россией и Западом.
Санкции в отношении российских чиновников, а также многочисленные публикации в европейской прессе, благодаря которым даже в лояльном Лондоне начало формироваться негативное отношение к русскоязычному населению, сделали свое дело, замечает госпожа Могилатова. Именно поэтому большая часть высокопоставленных клиентов приобретает жилье для себя. "Теперь состоятельные россияне, которые жили за границей или имели намерение туда переехать, меняют планы и присматриваются к московской недвижимости,— рассказывает эксперт.— Причем те, кто под санкции еще не попал, предпочитают играть на опережение, ведь это может произойти в любой момент".
Интересно, что соотношение объемов продаж на первичном и вторичном рынке распределилось примерно поровну, замечает управляющий партнер Tweed Ирина Могилатова. Она сравнивает текущую ситуацию с кризисом 2008 года, когда покупатели практически отвернулись от строящихся объектов. "В отличие от того времени сейчас интерес к таким проектам значителен",— говорит эксперт.
В IntermarkSavills, правда, замечают, что по сравнению с октябрем прошлого года число сделок по элитным новостройкам снизилось на 25%. Однако если учитывать новые обороты валютного ралли, а также стойкое желание отдельных застройщиков получать оплату за строящиеся квартиры в валюте, то эта цифра легко объяснима. Дмитрий Земсков, генеральный директор Strategy & Development, отмечает увеличение среднего периода выхода на сделку по объектам, цены в которых привязаны к курсу доллара: по его словам, время принятия решения выросло с пяти-шести до семи-восьми недель. По всей видимости, покупатели ждут, когда рынок перейдет на рубли окончательно.
Вместо инвестиций
Одной из характерных примет октябрьского рынка новостроек стало усилившееся расслоение покупательского спроса. Одни объекты раскупались с опережением плана продаж, другие существенно отставали от него, причем эти процессы наблюдались даже внутри одной компании. "Объекты разделились на те, где идут продажи, и те, которым остается надеяться на новогоднее чудо",— резюмирует Дмитрий Земсков.
В ликвидных проектах падения продаж не произошло, подтверждает Мария Литинецкая. Например, в новом городском квартале комфорт-класса "Ривер Парк" план продаж за сентябрь и октябрь был перевыполнен почти вдвое: вместо запланированных 4 тыс. кв. м было реализовано 7,3 тыс. кв. м. Другие жилые комплексы на начальной стадии строительства также пользовались популярностью — главным образом те, в которых отмечен наиболее доступный бюджет покупки, например, микрорайоны "Царицыно-2" и "Некрасовка-Парк".
Вместе с тем, по наблюдениям многих экспертов, неуклонно растет доля покупателей, стремящихся приобретать квартиры в домах на высокой стадии готовности. "Покупатели опасаются затягивания сроков строительства из-за нестабильности в мировой экономике",— объясняет Ольга Кузнецова, вице-президент RED Development. В проектах ее компании наилучшая динамика продаж отмечается именно в тех жилых комплексах, которые находятся на финальном этапе.
Кроме того, покупатели стали более внимательно относиться к юридической стороне сделок, замечает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж "Лидер Групп". Он связывает эту тенденцию с ожиданием кризиса: "Люди хорошо помнят, как замораживалось строительство в 2009 году".
Как считает руководитель аналитического центра ОПИН Денис Бобков, тенденция приобретения квартир в качестве инвестиций начинает сокращаться и в низкобюджетных сегментах. По его данным, доля сделок с однокомнатными квартирами (они наиболее популярны среди инвесторов по причине высокой ликвидности) сократилась с 67% до 57% от общего числа приобретений. "Доля инвесторов в наших жилых комплексах не превышает 5%",— добавляет Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group.
Надо полагать, что в случае принятия Госдумой недавно внесенных поправок к Налоговому кодексу, предусматривающих существенный рост налоговой нагрузки на доходы от продажи недвижимости, которая пробыла в собственности продавца менее семи лет, инвестиционные сделки и вовсе сойдут на нет.
Без подарка не уходи
Как девелоперы, так и операторы вторичного рынка московского жилья дружно отмечают, что сделки с недвижимостью без торга ушли в прошлое. "Покупатель, приходя на встречу, по умолчанию ожидает получить скидку и начинает торговаться, ожидая услышать как минимум про дисконт в 5-10%",— рассказывает Иван Татаринов, коммерческий директор Glincom.
В массовом сегменте скидки в октябре доходили до нехарактерных 17%, говорят в Strategy & Development. Это значительно выше показателей прошлых периодов, исключая 2008 год, когда скидки достигали 25%. "Обычно октябрьская скидка укладывается в рамки 2-7%",— утверждают аналитики компании.
Более требовательными стали и клиенты в премиальном сегменте. "Запрашиваемый дисконт вырос с 5-7% до 10-12% и более",— говорит господин Земсков. Если не удается получить желаемую скидку, покупатели иногда соглашаются на другие выгоды, например, бесплатная отделка квартиры или машино-место в подарок.
Вообще, этой осенью не получить подарок или дисконт при покупке квартиры довольно сложно, поскольку акции объявляют практически все, а к Новому году их число возрастет многократно. Среди подарков этой осенью встречаются стиральные машины, внедорожники премиальных марок, кладовые помещения на цокольных этажах здания.
Помимо скидок и подарков многие застройщики ввели или увеличили рассрочки, рассказывают в "Метриум групп". Если раньше в условиях стабильной экономической и политической ситуации рассрочки действовали максимум год и на сумму остатка в обязательном порядке начислялись проценты, то сейчас предлагаются уже беспроцентные на срок от года и более. "На рынке можно встретить даже предложения с рассрочками до трех лет",— добавляют аналитики компании. Пожалуй, еще немного — и рассрочки от застройщика успешно заменят ипотеку, которая собирается снова стать недоступной.