Все периоды экономического роста схожи между собой, все периоды рецессии имеют свои неповторимые особенности. Осень 2014-го с этой точки зрения войдет в историю как предкризисное состояние, сопряженное с покупательским бумом
И в тучные, и в кризисные времена недвижимость остается лучшим вложением денег
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ / купить фото
Повышенным спросом пользуется все, что может рассматриваться как инвестиция, прежде всего — автомобили и недвижимость. Впрочем, недвижимость, по крайней мере в Московском регионе, на порядок дороже любых других предметов массового спроса. О ней и пойдет речь.
Немного истории
Ну да если не прошлый, то позапрошлый кризис уже стал историей и изрядно стерся в памяти как минимум четверти ныне живущих россиян. Напомню. В 1998 году, когда рубль упал в четыре раза в рекордно короткие сроки, был праздник у тех, кто хранил свои сбережения в наличных долларах. Именно наличных, потому что банковские вклады, как рублевые, так и валютные, зависли всерьез и недолго. Так вот, был короткий период, пока продавцы недвижимости и автосалоны не успели очухаться и продолжали номинировать свою продукцию в рублях. Период был очень короткий, исчисляемый неделями, и узок круг рублевого ассортимента: отечественные автомобили, тут же сметенные, и немногочисленные тогда новостройки. Частные лица на вторичном рынке даже и не думали выставлять квартиры на продажу в рублях: отечественная валюта на рынке жилья вообще не котировалась. Так что потребительский бум тогда сошел на нет в течение месяцев, если не недель.
Во время кризиса 2008-2009 годов его — потребительского бума — и вовсе не было. Рубль стоял, как оловянный солдатик,— слегка гнулся, но не падал, банковские депозиты вполне себя оправдывали, а вот недвижимость на первичном рынке оказалась зоной повышенного риска: компании-застройщики банкротились одна за другой и доверия к новостройкам не было никакого. Те, кто решался на покупки во время кризиса конца нулевых, обращались в первую очередь на вторичный рынок: пусть там и подороже, зато надежнее. Готовая квартира — она и в Африке, пардон, готовая квартира, а вот этот скелет из железобетона может так и остаться скелетом на вечные времена. Впрочем, тут же появились соблазнительные предложения от застройщиков по суперцене от 65 тысяч рублей за квадратный метр на начальной стадии строительства. Это примерно треть от тех цен, которые были привычными в начале 2008 года. И народ, что называется, клюнул. В офисах застройщиков образовывались очереди — примерно как в советских универсамах за колбасой.
"На рынке экономкласса был повышенный спрос, поэтому то малое количество застройщиков, у кого все же были средства, сконцентрировались на строительстве панельного жилья экономкласса,— вспоминает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Софья Лебедева.— Такие компании, как "Ведис-групп" и "Мортон", заработали на кризисе за счет строительства дешевого жилья".
Заработали и частные инвесторы. За 3-4 года цены вернулись на докризисный уровень, то есть взлетели в три раза, так что две трети самые расторопные сумели записать себе в актив. В результате один из уроков прошедшего кризиса формулируется так: "На нем можно заработать". И, похоже, именно сейчас этот урок наиболее востребован. Вопрос лишь в том: насколько он соответствует современным реалиям?
Время новостроек
Реалии таковы, что спрос на рынке новостроек, прежде всего в дешевом сегменте, близок к ажиотажному. По данным столичного управления Росреестра, в октябре было зарегистрировано 2894 договора долевого участия в строительстве, а это на 46 процентов превышает показатели сентября и на 34,2 процента — показатели марта, который до этого был самым результативным месяцем 2014 года. При этом количество зарегистрированных ипотечных договоров по сравнению с сентябрем увеличилось всего на 2,5 процента и на 8,4 процента превышает мартовские значения. Это означает, что граждане стали активно снимать деньги с депозитов и вкладывать их в недвижимость, при этом, впрочем, не обходя своим вниманием и возможность воспользоваться ипотекой по нынешним ставкам, которые наверняка вырастут в обозримом будущем. То есть ипотечный кредит сейчас — такой же предмет потребительского спроса, как и квадратные метры.
"За летне-осенний период ставки уже выросли почти на 2 процента, и по негативным оценкам нижняя планка для стандартного кредита может достигнуть к февралю 2015 года 15-16 процентов,— комментирует Евгений Клец, руководитель отдела продаж компании "Вектор Инвестментс".— Именно поэтому многие покупатели стремятся максимально быстро заключить договор по ипотеке уже сейчас, не откладывая покупку собственной недвижимости на потом".
Еще одна особенность нынешнего поведения покупателей, в отличие от прошлого кризиса,— полное доверие к новостройкам.
"В период кризиса 2008 года доверие к строящимся объектам было подорвано (слишком сильно девелоперы зависели от кредитных ресурсов). Напомним, что о заморозке объектов стало известно уже в начале октября 2008 года,— говорит Екатерина Фонарева, коммерческий директор компании "Баркли".— В настоящее время ничего подобного не происходит. Кроме того, новостройки являются наилучшим выбором для инвестиций. Сдерживающим фактором для массового роста цен на первичном рынке является высокая конкуренция. На этом фоне наибольший рост показывают строящиеся и востребованные на рынке качественные комплексы, которые, как и любая стройка, дорожают по мере строительства. Рост цен с начала строительства до завершения составляет около 20-30 процентов, а при условии приобретения в период специальных акций доходность инвестиций в недвижимость окажется еще выше".
Моральное старение
Нынешняя предкризисная ситуация, похоже, вносит новое ранжирование в сфере недвижимости. Раньше "устаревшими" называли разве что "хрущевки", а теперь это понятие может распространиться и на весь старый жилой фонд (даже пресловутые "сталинки").
"Пожалуй, единственная группа участников, которая может реально пострадать от кризиса,— это продавцы вторичной недвижимости,— говорит Евгений Клец.— С одной стороны, в этом секторе незначительный спад наблюдается уже сейчас. С другой стороны, наибольший удар по продавцам "вторички" будет нанесен именно из-за текущего роста инвестиционной активности покупателей. Через 2-3 года значительная часть купленной в инвестиционных целях недвижимости вернется на рынок. Возникшее перенасыщение неизбежно приведет к снижению цен, в особенности на "морально устаревшую" недвижимость".
Таковы современные реалии: продать жилье на вторичном рынке сложно, при том что покупатели буквально сметают квартиры в новостройках. Тут есть кроме всего прочего и психологический аспект. Продавец собственной частной квартиры, во-первых, зачастую рассматривает ее как свой главный капитал (что, конечно, верно) и стремится продать ее по максимально высокой цене, ожидая своего единственного и неповторимого покупателя. При этом чисто субъективный фактор ("я здесь всю жизнь прожил") он рассматривает как ценообразующий, что с точки зрения покупателя представляется уже полным недоразумением. Учитывая, что новостройки, как правило, имеют объективные преимущества по сравнению со старым жилым фондом, такая позиция обрекает продавца на неудачу.
"Вторичный рынок проигрывал, проигрывает сегодня и, вероятнее всего, очень сильно "просядет" через год-два, когда в продажу выйдут квартиры, купленные частными инвесторами в "горячий" период февраля — декабря 2014 года,— категорично утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК "Лидер Групп".— Резкое увеличение объемов вторичного предложения в 2015-2016 годах, безусловно, вынудит продавцов снижать цены. И если владельцы квартир во вчерашних новостройках пострадают несущественно или вовсе не пострадают, то собственники жилого фонда, который условно называется "советским" — это дома, построенные до 2000 года,— будут испытывать серьезные проблемы. В условиях жесткой конкуренции между продавцами реализовать "неликвид" будет непросто".
Кроме всего прочего это сигнал и нынешним инвесторам в новостройки. Они, конечно, не устареют за пару-тройку лет (ни морально, ни физически), но все-таки увеличение предложения после завершения активной фазы кризиса планируется очень значительное. И это стоит учитывать в долгосрочных планах. Впрочем, похоже, никто сейчас долгосрочным планированием и не озабочен. Вопрос в том, чтобы сохранить деньги в обозримом будущем.
Самое дорогое
Отдельная тема — элитная недвижимость. Есть несколько факторов, которые обеспечивают ей повышенный спрос. Это прежде всего санкции и, как бы помягче выразиться, определенное некомильфо касательно приобретения недвижимости за рубежом. В общем, пентхаус на Остоженке может каким-то образом заменить планировавшуюся покупку апартаментов в Найтсбридже. Тут все зависит, конечно, от конкретных обстоятельств, но, по наблюдениям участников рынка, отток туда примерно коррелируется с желанием прикупить здесь. Тем более что валютная ситуация вполне способствует патриотическим настроениям.
"Покупатели квартир в элитных новостройках также выиграют, поскольку уже сегодня ситуация на рынке демонстрирует небывалые скидки,— говорит Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate.— например, в ЖК "Садовые кварталы" можно купить квартиры по цене квадратного метра ниже 8 тысяч долларов, а в ЖК "Литератор" стоимость квадрата составляет около 12 тысяч долларов, что не характерно для построенных комплексов такого уровня. Специалисты отмечают, что приобретение элитной недвижимости, цена которой номинирована в рублях, сейчас как никогда доступно, что касается долларовых цен, то покупатели также могут рассчитывать на существенные дисконты, которые предоставляют застройщики, чтобы клиенты могли угнаться за ростом курса доллара. Уже сейчас размер скидок на долларовые объекты доходит до 20 процентов, в будущем можно ожидать дальнейшего снижения долларовой цены".
Спасти и сохранить
Итак, сухой остаток. Сейчас явно не время говорить о возможности заработать на кризисе. То, что реально возможно,— это сохранить сбережения в расчете на долгосрочную перспективу. Инвестиции в недвижимость хороши тем, что дают практически стопроцентную уверенность в росте в течение большого срока — от трех лет. Хотя, возможно, и меньшего.
"Если мы будем ориентироваться на кризисы прошлых лет, можно заметить, что стоимость квадратных метров возвращается на круги своя в течение года или двух. Думаю, к середине 2016 года все уляжется",— прогнозирует Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
Краткосрочные вложения также могут принести прибыль, особенно в самом дешевом секторе — он, как мы знаем, наиболее чувствителен к изменениям экономический ситуации и первым идет в рост при ее улучшении. Впрочем, в нынешней ситуации лучше ставить себе целью сохранение средств при инвестициях в недвижимость. А их возможное приумножение воспринимать как неожиданный и приятный бонус.