Концептуальная треть
Когда в торговых центрах меняются собственники, чаще всего новые владельцы задумываются о повышении рентабельности объекта. Чаще всего самый простой способ достичь этого — провести реконцепцию объекта. Она может обойтись в сумму от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов. При этом, как говорят эксперты рынка, требованиям времени сегодня соответствует лишь треть петербургских торговых центров
По факту примеров масштабной реконцепции торговых комплексов в Петербурге пока не так уж много, практически единственным девелопером, решившимся на временное закрытие объекта для реконцепции, является Fort Group
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Цель реконцепции всегда одна — увеличение операционного дохода. Как правило, реконцепция подразумевает смену пула арендаторов, смену планировочных решений, а также разработку нового дизайна интерьеров.
Недолгая история
В начале 2000-х годов неизбалованные российские потребители начали "входить во вкус" шопинга. Так начался потребительский бум, повлекший за собой и бурное развитие рынка торговой недвижимости. Так, напоминает Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, с 2000 по 2012 год совокупный объем торговых площадей в Петербурге увеличился более чем на 1500% — со 150 тыс. до 3 млн. кв. м. Причем Петербург продолжает занимать в этом отношении лидирующие позиции в стране.
Естественно, что такой рост не может быть бесконечным. Конкуренция между торговыми центрами переходит с количественного уровня на качественный, а покупатели становятся все требовательнее и избирательнее и отдают предпочтение удобным проектам с современным составом арендаторов. У ТРК, оставшихся в аутсайдерах, поток посетителей резко снижается, а арендаторы переезжают в более привлекательные проекты.
"Главный признак необходимости реконцепции — это низкий либо нестабильный операционный доход ТРК. Низкий доход имеют проекты с плохой заполняемостью, несмотря на большие скидки на аренду помещений. Для ТРК с нестабильным операционным доходом характерна высокая ротация арендаторов и стойкая тенденция к снижению ставок аренды из года в год", — рассуждает госпожа Лежнева.
Но даже если объект изначально был удачным, естественный ход развития внешней среды все равно рано или поздно диктует необходимость реконцепции. "В среднем срок "жизни" даже удачного торгового комплекса — 5-15 лет. В дальнейшем для поддержания потока посетителей (а главное — покупателей) требуется что-то новое. Не всегда при этом нужно радикально подходить к изменениям торгового центра вплоть до конструктивных переделок. В ряде случаев достаточно провести ротацию арендаторов, возможно ребрендинг, перепозиционирование торгового комплекса — в общем, воспользоваться скорее маркетинговыми и управленческими инструментами, нежели архитектурными. Но иногда нужны более серьезные изменения. Строительство новых жилых кварталов, появление новых транспортных магистралей, возведение нового, более современного и качественного объекта в непосредственной близости — вот факторы, которые создают предпосылки для реконцепции", — рассуждает госпожа Лежнева.
По ее оценкам, концепция не более 30% петербургских торговых комплексов соответствует сегодняшним реалиям рынка. Остальные проекты пока спасает то, что они давно работают и имеют свою сложившуюся аудиторию покупателей.
Примеров мало
По факту примеров масштабной реконцепции торговых комплексов в Петербурге пока не так уж много, практически единственным девелопером, решившимся на временное закрытие объекта для реконцепции, является Fort Group с проектами ТРК "Академ Парк" и "Лондон Молл". Частично закрывался "Гранд Каньон" с тем, чтобы открыть детский развлекательный центр. В то же время незначительной реконцепции в рамках ротации арендаторов без закрытия объектов подвергаются практически все объекты. "Это работа управляющей компании, которая должна следить за актуальными тенденциями рынка и за тем, чтобы комплекс морально не устаревал и продолжал аккумулировать высокие потоки покупателей", — считает госпожа Лежнева.
Также она приводит пример реконцепции ТРЦ "Подсолнух", где планируется создать дисконт-центр, подобный ТРЦ "Румба" на юге города. "Аналогичным путем пошли собственники ТРК "Варшавский экспресс", создав на территории торгового комплекса вместо привычной fashion-галереи дисконт-центр", — рассказала госпожа Лежнева.
Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, отмечает при этом, что реконцепция комплекса "Подсолнух" вызвана не макроэкономической ситуацией: "Это вынужденная мера для объекта, однако она связана не столько с текущей ситуацией на рынке, сколько с локальными изменениями в транспортной инфраструктуре в районе расположения комплекса — после строительства развязки с ЗСД ухудшился подъезд к комплексу, а также его видовые характеристики, что существенно повлияло на его посетительские потоки".
"Пример реконцепта и ребрендинга в условиях действующего торгового комплекса также принадлежит "Экополису" (до ребрендинга — "Космополис") на Выборгском шоссе, 13. Точечные инвестиции в улучшение визуальных характеристик и функциональности поэтажных планов позволили создать совершенно иную атмосферу в торговых комплексах, что, в свою очередь, позволило привлечь новый пул арендаторов и увеличить на 40% посещаемость", — говорит управляющий партнер холдинга "Ай Би Групп" Юрий Борисов.
Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE, говорит, что стоимость реконцепции может разниться: "Все зависит от масштаба "бедствия". Если речь идет о внесении капитальных изменений, то стоимость может доходить до 50% стоимости нового строительства. Если речь идет о репозиционировании, замене арендаторов и незначительных изменениях внутри и снаружи (не меняя конструктив и планировочные решения), то стоимость может составлять от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов долларов".
По ее словам, в Москве известны случаи и полного сноса торговых центров: "Компания ЭНКА занимается полноценным редевелопментом проекта в Кунцево — вместо старого маленького "Капитолия" (бывший первый "Рамстор" в городе) компания строит МФК площадью более 200 тыс. кв. м".
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, говорит: "Примеры сноса крупных центров в нашем городе пока редки — рынок торговых центров современного формата сравнительно молодой. Наиболее крупным примером подобного подхода к развитию объекта является ТРЦ "Балканский", где много лет осуществлялось поэтапное строительство новых корпусов комплекса, которые создавались в том числе и на месте старых снесенных".
Он обращает внимание на то, что типичные форматы торговых центров являются отработанными и эффективными в текущий момент, но засилье очень похожих объектов на рынке, а также активное развитие онлайн-торговли способны изменить сложившийся облик торговых центров в будущем. "Вероятно развитие новых форматов торговых центров, ориентированных на свои ниши. Уход части торговли в интернет может стимулировать увеличение доли предприятий сферы услуг, в том числе досуга и развлечений, общепита. Из якорных арендаторов торговых центров слабо развит пока формат универмага, и появление подобного объекта с хорошим качеством и ассортиментом в составе торгового центра может помочь выделиться на фоне похожих друг на друга конкурентов", — рассуждает о путях реконцепции господин Кокорев.
Кризис как катализатор
При этом участники рынка не склонны связывать реконцепцию с кризисными явлениями в экономике.
По словам Юрия Борисова, начало реконцепции торговых центров в России до настоящего времени не зависело от кризисных явлений на рынке ритейла. "Отправным моментом, как правило, являлась и является по-прежнему смена собственника торговых центров", — отмечает он.
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, с ним согласен: "Реконцепция торговых центров — это постоянный процесс, который невозможно привязать к периоду кризиса или отсутствию кризиса в стране. Безусловно, реконцепция может проходить и сейчас, когда страна переживает не самый лучший экономический период, но сложная ситуация не является определяющим фактором при принятии решения о необходимости проведения такой работы. Что действительно важно и значимо — так это меняющиеся стандарты качества торговли. Рынок коммерческой недвижимости растет, постоянно происходит эволюционирование, стандарты качества объектов становятся выше или трансформируются, появляется необходимость в создании новых форматов. Именно это и становится причиной реконцепции существующих объектов, а вовсе не кризис. Хотя можно говорить о том, что в тяжелый экономический период именно некачественные объекты с плохо продуманной концепцией страдают больше всего, поэтому здесь кризис может выступать в качестве катализатора, а не основной причины".