"Встройка", которая меняет рынок
Алексей Клюев, исполнительный директор компании Legenda, рассказывает о принципиально новом подходе к коммерческим помещениям и о том, почему это в интересах владельцев квартир.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
GUIDE: Ваша компания ориентирована на жилищное строительство, как возникла эта "коммерческая история"?
АЛЕКСЕЙ КЛЮЕВ: Коммерческая составляющая — необязательная часть для обычных жилых домов. Но мы понимаем, что ее появление целесообразно для полноценной и удобной жизни современного жилого комплекса, и подходим к проектированию коммерческих площадей так же вдумчиво, как и к созданию квартир.
G: В чем новизна вашего подхода?
А. К.: Обычно коммерческую недвижимость формируют по остаточному принципу: сначала проектируется жилая часть, далее девелопер "режет" первый этаж на какие-то помещения. То, что получилось на выходе, "обзывают" различными назначениями и, со словами "дизайнер обыграет", выводят в продажу. Мы поступаем иначе: изначально определяем для себя качественную и количественную потребность, разрабатываем полноценную концепцию для удовлетворения потребностей как собственников квартир, так и жителей микрорайона. Такой подход к "встройке" позволяет создавать проекты принципиально другого качества, которые сами собой формируют новую комфортную среду для проживания. При поиске будущих собственников коммерческих площадей мы ориентируемся на потребности жителей комплекса. В наших проектах на улице Оптиков и улице Яхтенной запланировано около десяти тысяч коммерческих квадратных метров. Дома находятся на "красной линии" достаточно оживленной трассы, в перспективном Приморском районе, переживающем бурный рост. Соответственно, будет много покупателей и клиентов.
G: Насколько жесткий отбор вы проводите? Три парикмахерских подряд или шумный бар не появятся?
А. К.: Мы формируем свой список пожеланий, какие сервисные, торговые или иные функции требуются в этом доме, чего захотят будущие собственники квартир в нашем комплексе с точки зрения удобства и комфорта. Это касается, не только видов бизнеса, но и уровня услуг, которые предполагается оказывать. Продуктовые магазины, как вы понимаете, бывают разные. Выбирая между шумным баром и семейным рестораном, мы, конечно, отдадим предпочтение второму заведению. В двух наших жилых комплексах на улицах Оптиков и Яхтенной — более полутора тысяч квартир, это несколько тысяч жильцов, большая аудитория неслучайных людей. Они интеллигентные, хорошо одеваются, путешествуют, разделяют европейские ценности, имеют стабильный доход, они разобрались в своих желаниях и понимают, что такое настоящее качество. Все, что мы создадим, должно соответствовать их стилю и уровню жизни. А чем выше доход у будущих покупателей квартир, тем больше они ценят свое время. Следовательно, товары и услуги должны быть доступны и удобны.
G: Получается, вы заранее задумываетесь о том, какими должны быть коммерческие помещения. Кто участвует в разработке такой концепции?
А. К.: Начну с исторического экскурса. В дореволюционной России очень большой акцент делался на эстетику, на архитектуру, Это был некий театр, в котором услуга или товар преподносились покупателю красиво и вкусно — стоит вспомнить только магазин братьев Елисеевых. Оформление фасадов и витрин отличалось роскошью. Целое приключение было туда попасть, человек приходил как на праздник. В советское время подход как к архитектуре, так и к принципам формирования помещений для торговли и услуг резко изменился. Зачастую при проектировании в приоритете находилась комфортная логистика работников, а не посетителей. Да и зачем ориентироваться на клиентов, когда снабжение не справляется, когда процветает система распределения и товарообмена без денег. Позже, в 1950-1960-х годах, активное развитие получил формат универмага, а позже универсама (прообразы современных торговых центров). Тут уже на архитектуру начали обращать внимание, но по-прежнему клиент и экономика были вторичны.
Понятно, что в наше время эти принципы уже несостоятельны. Сейчас уже можно говорить, что за постперестроечное время накоплен как положительный, так и отрицательный опыт. Происходит эволюция менталитета и профессионализма всех участников, активно перенимается зарубежный опыт. Это глубокая, вдумчивая, стратегическая работа сильной команды. В нашем случае — такая же история, потому что невозможно даже самому лучшему архитектору справиться с этой задачей в одиночку. В проработке будущей концепции коммерческой составляющей участвуют и застройщик, и компания-клиент, и фирмы, поставляющие торговое оборудование, а также логисты, маркетологи, архитекторы. Важно все: и качественный анализ территории, и характеристики населения, и тенденции развития района, и транспортные и пешеходные потоки, и позиционирование, и конкуренция, и предполагаемый формат... Только таким образом рождаются эффективные помещения. Если говорить предметно, то с точки зрения планировочных решений у нас коммерческие площади отличаются правильной геометрией пространства. Колонны, стены и другие конструкции проектируются, исходя из предназначения помещения, они ни в коем случае не должны мешать логистике. Витрины имеют достаточный информационный объем, высота потолков — солидная, технические условия закладываются с запасом. У каждого коммерческого помещения предусмотрен отдельный парадный вход. Если речь идет о помещении под ресторан, оно не только соответствующим образом спроектировано, но и подготовлено технически, с точки зрения логики и смысла подготовлено под нужды будущего бизнеса.
G: У некоторых видов бизнеса специфические требования, вы готовы менять помещение под нужды собственника?
А. К.: Количество корректив, которые можно внести на этапе строительства, минимально. Однако у нас появляются новые проекты, и если найдется крупный партнер, заинтересованный в том, чтобы помещение сделали конкретно под него, конечно же, будем работать совместно. Мы принципиально не рассматриваем продажу коммерческого помещения как сиюминутный доход от конкретной операции. Прежде всего это партнерство. Даже после того, как сделка состоялась и счастливый обладатель помещения запустил в нем бизнес, мы активно продолжаем работать друг на друга.
G: Сейчас уделяется много внимания внешнему виду новостройки, не испортят ли ее разномастные вывески коммерческого этажа?
А. К.: Для нас принципиален вопрос эстетики, поэтому, проектируя фасады, мы создали единые правила размещения вывесок и предусмотрели для этого специальные места. Получится по-европейски, эстетично, эффектно, не думаю, что кто-то будет возражать.
G: В ваших проектах под коммерцию отдается не только первый, но и второй этаж. Это будет востребовано?
А. К.: "Только первый этаж" — это стереотип, который возник именно потому, что коммерческие помещения проектировались раньше по остаточному принципу. Мы сознательно проектировали второй коммерческий этаж. Существует масса видов деятельности, не нуждающихся исключительно в первом этаже. К примеру, офис туркомпании или отделение банка, стоматологическая клиника или парикмахерская — зачастую им даже комфортнее на втором этаже. Если учесть, что туда ведет отдельный парадный вход, то наши покупатели вообще не видят проблем.
G: Насколько, по вашему мнению, распространен такой продуманный подход среди застройщиков в Петербурге?
А. К.: Компания Legenda выступает маркет-мейкером как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Мы зажигаем путеводные маячки, а прочие компании осторожно присматриваются, к нашим идеям, подходу: получится ли у нас? Так что конкуренты теперь изучают наш опыт, это стимулирует профессиональное сообщество делать город все более удобным и комфортным для бизнеса и жителей.