Диктат арендатора
Аренда
Рынок жилой аренды в ноябре вроде бы начал демонстрировать тенденцию к выравниванию, говорят эксперты. Настроения собственников пришли в соответствие с рыночными реалиями и возможностями нанимателей, сроки экспозиции начали сокращаться. Однако падение рубля в начале и в конце месяца снова спровоцировало участников рынка на "перетягивание одеяла".
На новогодние праздники и Рождество посуточная аренда коттеджей стоит втрое дороже, чем в обычные дни
Фото: Сергей Киселев, Коммерсантъ / купить фото
Снижать нельзя повышать
Если сентябрь приносит на рынок жилой аренды резкий взлет спроса на квартиры, то ноябрь обычно характеризуется спадом, и после горячего сезона происходит коррекция цен на арендное жилье. В текущем году оба эти месяца выдались нестандартными, замечает директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимости" Галина Киселева. "Обычно средняя цена в последний месяц осени понижается на 2-3%, однако в этом году она осталась такой же, как в октябре, и традиционного понижения не произошло, хотя спрос уже понизился на 10% по сравнению с октябрем",— отмечает эксперт.
Что ж, все объяснимо. Падать ценам в рублевом эквиваленте пока некуда, поскольку собственники к дальнейшему снижению цен просто не готовы: в низкобюджетных сегментах оно сделало бы арендный бизнес попросту невыгодным. А повышать цены, как бы того ни хотелось хозяевам квартир, не дает отсутствие роста зарплат и снижение деловой активности в целом по стране. В своем прогнозе Минэкономики предупреждает, что в 2015 году вместо ранее ожидавшегося небольшого роста реальных зарплат произойдет их сокращение в среднем на 3,9%.
Если говорить о ценах, то, по данным агентства недвижимости "Азбука жилья", однокомнатные квартиры экономкласса в Москве в ноябре в среднем сдавались за 28,5 тыс. руб., двухкомнатные — за 34 тыс. руб., трехкомнатные — за 40,7 тыс. руб. в месяц. В бизнес-классе средняя стоимость "однушки" составила 47 тыс. руб., "двушки" — 65,7 тыс. руб., а цена трехкомнатной квартиры начинается от 80 тыс. руб. в месяц.
В четыре раза больше
В элитном сегменте, говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, условия сейчас диктуют арендаторы. "Они приходят к собственникам и начинают торговаться, например, предлагать валютный коридор или фиксировать цены в рублях, могут предлагать предоплату за длительный период и, соответственно, получить хороший дисконт",— рассказывает эксперт.
Поскольку рынок перенасыщен предложениями, а число иностранных арендаторов снизилось почти вдвое, то владельцы элитного жилья не рискуют выставлять особенно жесткие требования и уж тем более повышать цены. "Около 17% арендодателей в ноябре корректировали цены на свои объекты,— делится наблюдениями руководитель департамента по работе с собственниками IntermarkSavills Елена Куликова.— В среднем дисконт составил 15%, однако на некоторые объекты ставки снижались до трети от первоначальной стоимости".
Возможно, именно эта сговорчивость послужила причиной того, что, хотя первая половина ноября, как рассказывают риэлторы, прошла в абсолютном затишье, все же в середине ноября рынок вновь активизировался и объем сделок вчетверо превысил уровень октября. По наблюдениям специалистов IntermarkSavills, максимальная сумма сделки за месяц составила $24 тыс.
Поиск сговорчивых
В более низких сегментах наймодатели, впечатленные ростом валютных курсов и цен на продукты, стремятся поднять арендную ставку на 2-3%. Наниматели, наоборот, пытаются ее снизить, а в случае отказа — подобрать себе жилье подешевле. "Многие надеются найти более сговорчивого собственника, который уступит им в цене",— говорит Галина Киселева.
Из-за того что каждый тянет одеяло на себя и не хочет идти на компромисс, сделки зачастую срываются. В ноябре прошлого года договор заключался после двух-пяти просмотров, сейчас же количество просмотров увеличилось и сделки, как правило, происходят в тех случаях, когда людям срочно нужно решить жилищный вопрос.
Со своей стороны глава департамента аренды "НДВ-Недвижимости" Юлия Лукина замечает, что тенденция выравнивания между спросом и предложением уже заметна. Некоторое время назад срок экспозиции объектов мог составлять две-три недели, а сейчас реализация ликвидных предложений занимает не более семи-десяти дней. Арендаторы становятся менее придирчивыми, а собственники охотнее корректируют ставки в соответствии с текущим рынком, отмечает эксперт.
Цены новогодние
Сезон бронирований загородного жилья на Новый год и рождественские каникулы уже начался. Дома пользуются большим спросом, чем квартиры, и сдаются быстрее. Ограничений по пожеланиям нанимателей практически не существует, крупные арендодатели исходят из принципа "любой каприз за ваши деньги", рассказывает генеральный директор онлайн-сервиса Суточно.ру Екатерина Андрусевич.
Обычно стоимость аренды дома на Новый год вырастает в несколько раз по сравнению с другими днями и, как правило, начинается от 80 тыс. руб. в сутки. Квартиры на Новый год стоят от 7 тыс. руб. при обычной цене от 2,5 тыс. руб. в сутки. Но после Нового года и Рождества цена на оставшиеся дни зимних каникул обычно возвращается на стандартный уровень, уточняет эксперт.
Самый дорогой вариант — коттедж в стиле рыцарского замка на Рогачевском шоссе в 25 км от Москвы площадью 500 кв. м, 11 комнат, 27 спальных мест, сауна, бильярд, участок 18 соток с ландшафтным дизайном. Если в будни аренда для компании до 15 человек обойдется в 15 тыс. руб. в сутки, то в выходные эта сумма уже поднимается до 35 тыс. руб. Аренда на Новый год вне зависимости от количества въезжающих — 139 тыс. руб. в сутки.
Самый бюджетный вариант — одноэтажный коттедж площадью 30 кв. м в пределах Москвы недалеко от метро "Лермонтовский проспект". Две спальни, вмещающие максимально десять гостей, сауна, мебель IKEA. В будни такой домик стоит 2 тыс. в сутки, в праздничные дни его можно будет арендовать за 5 тыс. руб. в сутки.
Мебели пока нет
В долгосрочной аренде, как в дорогом, так и в дешевом сегменте, тоже есть свои рекордсмены. По сведениям "Инком-Недвижимости", самый дешевый вариант в ноябре сдавали за 20 тыс. руб.— это однокомнатная квартира без мебели и с ремонтом от застройщика в 17-этажном доме, в 15 минутах езды от станции метро "Выхино" (район Некрасовка).
Самый большой объект сдается на Большой Татарской улице, в трех минутах ходьбы от станции метро "Новокузнецкая" — это часть современного особняка площадью 1040 кв. м. В здании установлена централизованная система вентиляции и кондиционирования, имеется каминный зал — кстати, камин действующий, а также сауна, джакузи, спортзал и подземная парковка. Цена объекта составляет 1,2 млн руб., и, по словам Галины Киселевой, это второй по дороговизне арендный объект в столице.
Самые дорогие апартаменты выставлены за 1 млн 385 тыс. руб. в башне "Федерация" "Москва-Сити". Их общая площадь составляет 664 кв. м, но будущему жильцу придется подождать, пока свободную планировку превратят в полностью отделанное и оборудованное жилище. Правда, у арендатора есть возможность принять участие в создании дизайн-проекта.
Таких предложений, с ремонтом под арендатора, как отмечают эксперты, становится все больше во всех сегментах начиная с комфорт-класса. Что ж, пока одни ищут возможность поднять ставку, другие выигрывают на сервисе.