Премиальные кредиты набирают вес
Рынок элитной ипотеки, несмотря на кризисные явления в экономике, пока остается стабильным. А вот доля сделок с использованием ипотечных схем в этом сегменте растет.
Покупатель элит-класса не ищет, где взять деньги. Он решает дилемму: инвестировать ли очередные несколько миллионов в развитие бизнеса или распорядиться ими иначе
Фото: Антон Ваганов, Коммерсантъ
Сегодня доля сделок с применением схем банковского жилищного кредитования в сегменте элитного жилья несравнимо меньше, чем, скажем, в сегменте масс-маркет. Если в последнем доля ипотеки достигает 50%, то в премиум-классе она едва превысила порог 15%. Однако число сделок растет.
Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Петербургская недвижимость", рассказывает про ситуацию в уходящем году: "Люди охотно занимали у банков недостающие для покупки суммы, чтобы чаще всего вернуть их раньше, чем окончится срок кредитования".
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, констатирует: "Учитывая сегодняшние кризисные явления, покупатели стремятся выдержать паузу, подходят к выбору еще более тщательно. Как показал опыт текущего года, доля ипотечных сделок в элитном жилье растет. Прежде всего по той причине, что рублевые кредиты сегодня подешевели, к тому же элитный покупатель, обычно крупный бизнесмен, зачастую не имеет возможности распоряжаться бизнес-активами для сделок по приобретению жилья".
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, говорит, что доля сделок с участием ипотеки на рынке элитного жилья невысока по сравнению с сегментом экономкласса и составляет всего 10-15% от общего числа. "Однако в последнее время этот показатель приблизился к отметке 20%", — добавляет госпожа Немченко.
Некоторые банки намерены увеличить долю премиальной ипотеки. Директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Алексей Кольчик говорит: "Перед петербургским филиалом Банка Москвы на этот год стояла стратегическая задача по увеличению доли элитного жилья в общем портфеле ипотечного кредитования. На мой взгляд, мы с этой задачей успешно справились: в данный момент эта цифра составляет 12%. В планах — дальнейшее увеличение этого показателя. Ставки по ипотечному кредитованию в течение 2014 года увеличились в среднем по рынку на 1-1,5%, но я могу отметить тот факт, что элитную недвижимость, в силу ее высокой стоимости, покупают в основном клиенты сегмента private banking, и мы имеем возможность устанавливать им индивидуальные процентные ставки и предоставлять льготные предложения напрямую от застройщиков".
Андрей Тетыш, президент АРИН, поясняет свое видение причин низкой доли ипотеки для элитного жилья: "Массовый покупатель не может приобрести жилье без привлечения кредитных средств, его нужно стимулировать ипотекой. У покупателя элитного жилья инструментарий значительно шире. Род деятельности такого клиента связан с перемещением существенных финансовых ресурсов, посему у него есть другие варианты изыскания необходимых денежных средств. Это кредиты для его предприятий, программы развития бизнеса, он также может частично привлечь акционерный капитал на нужды бизнеса и высвободить средства для приобретения недвижимости. То есть фактически покупатель элит-класса не ищет, где взять деньги. Он решает дилемму, инвестировать ли очередные несколько миллионов в развитие бизнеса или распорядиться ими иначе. Поэтому ипотека ему не нужна".
Госпожа Немченко отмечает: "Чаще всего кредит берут для того, чтобы не вынимать деньги из оборота, который приносит доходность выше стоимости заемных средств, либо с целью не демонстрировать сразу собственные финансовые возможности. С другой стороны, объект, аккредитованный в нескольких банках, вызывает больше доверия у клиентов и подтверждает надежность вложений, сделанных любым способом — из собственных средств или с помощью кредита".
Впрочем, господин Тетыш признает: "Сейчас этот рынок начал оживать, поскольку банки стали увеличивать максимальные суммы выдачи. Тем не менее займы более 10 млн рублей все еще встречаются достаточно редко. Как правило, чаще согласование ипотеки в этом сегменте происходит за кадром сделки".
Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек Becar, подтверждает: "За последние годы объемы ипотечного кредитования элитного жилья значительно увеличились. Появление на рынке специальных программ, рассчитанных на покупку элитной недвижимости, стимулировало этот рост. Кредитные организации упростили требования к заемщикам по части предоставления документов. Дело в том, что покупатели элитного жилья, владельцы бизнеса, часто сталкивались с проблемой подтверждения своего дохода, либо с крайне длительным и сложным процессом сбора необходимых документов. Поэтому основным способом покупки элитной недвижимости была рассрочка, сроки выплаты по которой, как известно, гораздо меньше, чем по ипотеке. С появлением указанных программ заемщик может получить ипотеку всего по двум документам".
Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова рассказала: "В нашей компании на объекте бизнес-класса ЖК "На Гребецкой" количество сделок с привлечением ипотеки увеличилось и достигло 20%. В то же время на объекте экономкласса количество ипотечных сделок колеблется от 30 до 40%. Для бизнес- и элит-класса привлечение ипотечного кредита для приобретения жилья — достаточно новое явление. В секторе элитного жилья сделки с привлечением ипотеки проводились и раньше, но их доля не была такой существенной".
Ставки на рынке элитной ипотеки если и росли, то незначительно. Марина Агеева, руководитель отдела продаж жилой недвижимости УК "Теорема", отмечает: "Ставки по кредитам с начала 2014 года немного повысились, примерно на 0,5-1%, но почти одновременно банки ввели специальные предложения и акции, по которым это повышение нивелируется, что дает возможность кредитоваться по старым ставкам".
Юлия Царан, генеральный директор ORDO Group, при этом указывает на значительную разницу между ипотекой на элитную недвижимость в России и в Европе: "В России высокие процентные ставки по ипотечным кредитам: сегодня они превышают 10%, тогда как в элитном Лондоне — 3%. Это основная причина низкой популярности элитной ипотеки. По нашему опыту, ипотека при покупке элитного жилья популярна при приобретении жилья за рубежом, но не в России. Если же это в РФ, то, как правило, ипотека на элитное жилье оформляется на максимальный срок и погашается чаще всего досрочно".