Нестабильность валютных курсов заставила россиян по-новому взглянуть на перспективы покупки недвижимости за рубежом. По словам экспертов, такие инвестиции по-прежнему считаются надежным способом сохранить свои сбережения. Однако теперь россияне будут делать выбор в пользу объектов среднего и эконом-классов вместо элитного жилья и чаще пользоваться ипотекой.
Иностранный ракурс
На протяжении последних нескольких лет объем инвестиций россиян в зарубежную недвижимость неуклонно рос. По данным ЦБ РФ, в 2009 году объем частных инвестиций в зарубежную недвижимость составил $904 млн, в 2010 году —
$1,063 млрд, в 2011 году — $1,591 млрд, в 2012 году — $1,878 млрд. В 2013 году объем инвестиций достиг отметки $2,146 млрд.
Основной спрос на зарубежную недвижимость сосредоточен в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В регионах, в частности на юге России, он слабее — сказывается разница в уровне доходов. «Спрос на зарубежную недвижимость со стороны жителей юга России имеется, но, конечно, он не является массовым,— отмечает генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько.— Если говорить про местных жителей, то основная категория покупателей зарубежной недвижимости — это владельцы компаний среднего и крупного бизнеса».
По-прежнему привлекательна
По итогам 2014 года эксперты ожидают снижения объемов инвестиций в зарубежную недвижимость: по данным ЦБ РФ, во втором квартале 2014 года по сравнению со вторым кварталом 2013-го объем операций по покупке заграничной недвижимости сократился на 11,2% — с $526 млн до $473 млн. Это связано в первую очередь с нестабильной ситуацией в стране. «Многие взяли паузу, чтобы проанализировать текущую ситуацию,— отмечает менеджер отдела зарубежной недвижимости ООО «Компания ДАЛЛАС» Валерия Сторр. «На продажи недвижимости за рубежом в наибольшей степени влияет курс валют: если доллар и евро растут, спрос на время откладывается»,— поясняет менеджер по продаже недвижимости в Финляндии концерна ЮИТ Анна Ермолаева.
Политические и экономические риски в России усиливают интерес к приобретению недвижимости за рубежом: многие рассматривают эмиграцию в другую страну как запасной вариант в случае наступления катаклизмов в стране. «Основными факторами для приобретения недвижимости за рубежом наши сограждане считают экономическую стабильность, сохранность сбережений и собственности, бытовой комфорт, защиту частной жизни,— комментирует Валерия Сторр.— Кто-то планирует переехать на постоянное место жительства, кто-то — совершать регулярные поездки по делам бизнеса. Многие клиенты приобретают жилье для проживания детей, обучающихся за рубежом. Особенно распространена подобная практика в Чехии: здесь условия поступления в средние и высшие учебные заведения для иностранцев такие же, как и для чехов».
Лидеры меняются
По словам руководителя отдела зарубежной недвижимости Knight Frank Людмилы Аксененко, изменения, которые происходят на рынке в настоящее время, можно назвать не столько снижением спроса, сколько корректировкой в выборе страны нахождения объекта недвижимости или в стоимости приобретаемого жилья. «В качестве альтернативы таким исторически престижным и дорогим направлениям, как Франция и Швейцария, россияне стали чаще интересоваться более демократичными по уровню цен Австрией и Германией». До 2014 года США также были одним из востребованных направлений, однако сейчас, по словам Людмилы Аксененко, акцент все больше смещается в сторону Европы. По данным Knight Frank, количество желающих приобрести недвижимость в США в этом году уменьшилось на 50%.
По данным портала Tranio.Ru, с января по август 2014-го на 88% выросло количество заявок от желающих купить недвижимость в Финляндии. Как объясняет Анна Ермолаева, объекты в Финляндии довольно популярны среди россиян в силу географического расположения. «Основными потребителями являются жители Северо-Запада — Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Республики Карелия. Здесь финская недвижимость может вполне рассматриваться как дача — из центра Санкт-Петербурга до границы с Финляндией можно доехать на автомобиле менее чем за три часа. Что же касается других частей страны, то можно отметить высокую активность среди москвичей. Из остальных регионов покупатели также присутствуют, но уже в значительно меньшей степени. Более низкий спрос в большинстве случаев обусловлен географической отдаленностью, неудобством транспортного сообщения».
По словам Ильи Володько, выбор тех или иных стран индивидуален и зависит от многих факторов. «Наиболее часто встречающиеся причины — схожий менталитет и хорошее отношение к русским (например, Чехия, Болгария), наличие морских курортов (Хорватия, Болгария, Испания), наличие прямого авиасообщения из крупных городов юга России — Ростова-на-Дону, Краснодара, Сочи (Чехия, Австрия)».
Затраты ниже
Выбор страны влияет и на бюджет покупки. Например, в Болгарии, Турции можно найти варианты жилой недвижимости от €40–50 тыс. В таких странах как Италия, Германия, Чехия наиболее часто сделки совершаются в диапазоне €150–250 тыс. Еще более дорогими считаются Франция, Великобритания, Швейцария — бюджет покупки в €0,5–1 млн в этих странах далеко не редкость.
Учитывая продолжающееся снижение курса рубля относительно доллара и евро, эксперты прогнозируют дальнейшее смещение спроса покупателей от элитного жилья в сторону бизнес- и эконом-сегментов. Как отмечает Людмила Аксененко, уже сейчас россияне стали более взвешенно подходить к покупке элитных объектов за рубежом. Возможно, увеличится количество ипотечных сделок, которое сейчас в среднем составляет около 30% от общего числа покупок за рубежом россиянами. Тем более что ставки по ипотеке на зарубежном рынке, в отличие от отечественного, в настоящее время достаточно низки. Так, средняя ставка по ипотечному кредиту в Чехии, по словам Валерии Сторр составляет 2,89% годовых.
Покупка квартиры на первичном рынке также обладает рядом преимуществ: можно получить рассрочку, кредит или дополнительные бонусы от застройщика. По словам Анны Ермолаевой, в рамках специальных акций в некоторых объектах компании ЮИТ клиенты могут получить скидку на приобретение квартиры до 15% либо оснащение мебелью, бытовой техникой в качестве подарка.
Приобретение квартиры в строящихся объектах выгодно также с инвестиционной точки зрения: от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию квартиры могут существенно прибавить в цене. По словам Людмилы Аксененко, в первую очередь это касается столичных городов. Так, в Лондоне прирост стоимости новостроек за два-три года строительства порой достигает 20%.
Инвестиционный подход
Если раньше объект оценивался в первую очередь с точки зрения удобства для будущего проживания, то сейчас, по словам Людмилы Аксененко, потенциальные покупатели все чаще обращают внимание именно на инвестиционную составляющую приобретаемого объекта.
Прежде всего, клиенты задумываются о ликвидности объекта, возможности перепродать его с выгодой. С этой точки зрения, по мнению экспертов, стоит обращать внимание на европейские страны со стабильной экономической ситуацией, где рынок недвижимости с момента кризиса 2008–2009 года показывает постоянный рост. «Самый простой способ сохранения денег и диверсификации инвестиционных рисков — это покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране, такой как Великобритания, Франция, Швейцария, Германия. Недвижимость в этих странах — надежный актив, гарантия сохранности вложенного капитала, ликвидность и возможность выгодной продажи»,— отмечает Валерия Сторр. Например, цены на недвижимость в Финляндии, как отмечает Анна Ермолаева, растут минимум на 4–5% в год.
Однако нельзя ожидать от таких вложений слишком быстрой отдачи. «Любые инвестиции в зарубежную недвижимость — долгосрочный проект, — уверена Валерия Сторр.— Перепродать недвижимость за границей с прибылью можно лет через пять. В этом случае в зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10% до 30% годовых».
Сдача жилья в аренду — еще один способ получить инвестиционный доход. Такая стратегия оправдана в крупных городах с высоким туристическим трафиком. «Лучше всего остановить выбор на однокомнатных и трехкомнатных квартирах: такие объекты сдаются быстрее всего», — считает Анна Ермолаева. Если владелец квартиры хочет не только сдавать ее в аренду, но и жить в квартире со своей семьей, то стоит обратить внимание на такой вид недвижимости, как апартаменты в апарт-отелях. Такие объекты, например, предлагает концерн ЮИТ в Финляндии. Владелец апартаментов может заключить договор аренды с сервис-партнером ЮИТ, в котором будут четко прописаны условия сдачи жилого помещения, сроки проживания владельца, размер арендной платы и т. д. Сервис-партнер берет на себя обязанности поиска арендаторов, уборки помещения и т. д. Единственное ограничение — чтобы получить арендный доход, владелец должен сдавать помещение не менее 200 дней в году. При этом продать апартаменты можно без каких-либо ограничений. «На сегодняшний день спрос увеличился в сторону апартаментов для отдыха, так как покупатели желают, чтобы недвижимость сама себя „содержала“ — клиент хочет сдавать апартаменты в аренду, когда сам ими не пользуется, и получать доход, который он может тратить на оплату коммунальных услуг, процентов и платежей по кредиту. В среднем бюджет покупки составляет около €200 тыс., если не брать в расчет столичный регион»,— рассказала Анна Ермолаева.
Где выгоднее?
По мнению аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, на глобальном рынке жилой недвижимости при бюджете покупки 5–6 млн руб. по-прежнему остается довольно много локальных зон с относительно недорогими предложениями — в Южной Европе, странах Ближнего Востока, Азиатско-Тихоокеанском регионе. «Стоит учитывать, что позитивная динамика в ряде стран Европы и в США формируется в основном благодаря государственным интервенциям и агрессивной монетарной политике повышения ликвидности. В таких условиях значительная часть сделок на развитых рынках носит инвестиционный характер, что повышает риск формирования новых пузырей. В странах Южной Европы по-прежнему характерна депрессия на рынке недвижимости: цены здесь практически не растут.
Поэтому в плане спекулятивных инвестиционных сделок, особенно с низким барьером входа — до $0,5–1 млн — привлекательно выглядит в моменте скорее Азиатско-Тихоокеанский регион. Рентабельность может варьироваться в диапазоне 15–30%»,— считает Максим Клягин.
В России цены на недвижимость в крупных городах также показывают стабильный рост. Поэтому российские агентства пытаются заинтересовать иностранцев вложениями в российскую недвижимость. Так, в октябре этого года ростовский «Центр недвижимости „Алекс“» заключил договор о сотрудничестве с компанией WiP Immobilien GmbH (Германия). По его условиям немецкая сторона будет не только ожидать от ростовского партнера клиентов, желающих приобрести недвижимость в Германии, но и искать среди соотечественников собственников недвижимости в России, которой нужно грамотно управлять, а также
немцев, желающих инвестировать в российскую недвижимость. По словам директора «Центра недвижимости „Алекс“» Александра Коночкина, в Германии очень хорошей считается доходность недвижимости в пределах 3% годовых. В Ростове-на-Дону ликвидность недвижимости высока, а доходность может достигать 0,8% в месяц, что, безусловно, привлекательно для немецких инвесторов.
Вместе с тем, по мнению экспертов, спрос на такие услуги вряд ли будет массовым. «Российский рынок очень сложен и рискован в понимании иностранного инвестора,— считает Анна Ермолаева.— Однако клиенты из других стран могут приобретать жилье в России для личного пользования. Чаще всего это или бизнесмены, прибывающие в Россию на долгий срок, или те, кто учился или работал в России и решил здесь остаться. Также это могут быть люди, у которых есть русские корни и которые хотят вернуться на историческую родину».