Непривлекательные нюансы

Свободных участков под застройку жильем в черте Петербурга практически не осталось. Поэтому все чаще в городе появляются проекты строительства апартаментов. По сути, это то же жилье, однако оформлено оно как объект нежилой недвижимости. Как уверяют застройщики, для покупателей принципиальной разницы где жить — в апартаментах или в квартире — нет. Однако есть определенные отличия, связанные с налогообложением, содержанием и приобретением апартаментов. И эти отличия делают этот вид недвижимости все-таки менее привлекательным.

Апартаменты относятся не к жилой, а к коммерческой недвижимости, поэтому налогообложение здесь действует другое. "Пока не слишком понятно, как конкретно оно действует, потому что владельцы апартаментов — это, как правило, физические, а не юридические лица. Важно понимать также, что первый апарт-отель, предназначенный преимущественно для сдачи в аренду, введен в эксплуатацию и работает только первый год, так что вопрос с налогообложением пока не вполне ясен. По прогнозам на следующий год нужно учесть, что все налоги на коммерческую недвижимость будут рассчитываться по кадастровой стоимости, и какой будет процент от этой стоимости на апартаменты, пока окончательно не определено. Пока цифра обозначена от 2 до 4% от кадастровой стоимости, но не вполне понятно, как такой налог смогут выплачивать физические лица, которые являются владельцами апартаментов. Можно рассчитать приблизительный налог: например, 2% от студии в черте города с кадастровой стоимостью 3 млн рублей составляет 60 тыс., а 4% — уже 120 тыс. Соответственно, в более высоких ценовых сегментах эта сумма будет еще выше. То есть если такой налог будет действительно введен, это может привести к неплатежам и в конечном итоге к пересмотру налога", — рассуждает Любава Пряникова, старший консультант департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге.

Она также отмечает, что при купле-продаже апартаментов, как и других видов коммерческой недвижимости, необходимо платить НДС, от чего жилая недвижимость освобождена.

Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, также говорит, что поскольку апартаменты — это объекты коммерческой недвижимости, размер налога превышает налог на жилую недвижимость и составляет около 2% от кадастровой стоимости объекта.

Нотариус Алексей Комаров отмечает: "Статья 16 ЖК РФ апартаменты, как и гостиницы, не определяет жилым помещением. Приказ Минспорттуризма РФ от 25.01.2011 N 35 содержит такое определение: "Апартамент — это две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня (кабинет)) общей площадью не менее 40 кв. м." Это в принципе все, что законодательно можно сказать об апартаментах. Следовательно, апартаменты и квартира имеют разный юридический статус. В соответствии с законом Санкт-Петербурга о налоге на имущество физлиц в Петербурге, устанавливаемом на 2015 год (принят во втором чтении 19.11.2014), для нежилых помещений устанавливается следующая шкала оплаты налога: до 300 тыс. рублей (включительно) — 0,1%. Свыше 300 тыс. рублей и до 500 тыс. рублей (включительно) — 0,3%. Свыше 500 тыс. рублей — 2%. По данным компаний-застройщиков, минимальная кадастровая оценка однокомнатных апартаментов — от 2 млн рублей. То есть минимум 40 тыс. рублей в год к уплате".

Олег Громков, директор департамента исследований и консалтинга East Real, считает, что разница в налогах составляет более шести раз: "Согласно закону, действующему в Санкт-Петербурге, налог на апартаменты в собственности физических лиц должен быть равен 2% от кадастровой стоимости. Это в 6,5 раза выше, чем ставка налога на жилую недвижимость. В Москве ставка налога может быть 2% для апартаментов в составе МФК или 0,5% — в объекте со статусом "гостиница". При этом заместитель мэра Москвы Марат Хуснуллин высказывается в пользу выравнивания налоговой нагрузки между помещениями, используемыми собственниками для жилья, будь то квартира или апартаменты. Власти Санкт-Петербурга также могут ввести подобную дифференциацию, но, в отличие от московских чиновников, в пользу такого подхода пока никто не высказывается, скорее наоборот есть желание дополнительно обременить этот сегмент, чтобы ограничить его развитие".

Олег Сумбаев, генеральный директор группы Solo, говорит, что по сравнению с традиционным жильем налоги на апартаменты (а это нежилое помещение) в пять раз выше и начисленная сумма может неприятно удивить владельца, если он об этом не думал. "А сдавая апартаменты в аренду, добросовестный собственник должен платить еще налог с получаемого дохода, а также еще какой-то процент — управляющей компании. Поэтому доходность от управления может не быть такой высокой, как зачастую декларируется", — говорит господин Сумбаев.

Олег Громков с ним согласен. Он полагает, что апартаменты в элитном сегменте может оказаться невыгодно сдавать в аренду: "Для элитного объекта поток от аренды на уровне 5% своей стоимости в год выглядит вполне неплохо, но налог в 2% на этом фоне кажется непомерно большим. Если по новым объектам кадастровая стоимость будет рассчитываться исходя из цены продажи, то продавать апарт-отели будет очень трудно".

Впрочем, как говорят эксперты, следует учитывать, что высокие налоги за апартаменты компенсируются их относительной дешевизной.

"Да, ставка налога на апартаменты, конечно, будет выше. Но апартаменты сегодня стоят дешевле на 15-20% сопоставимых традиционных квартир. Поэтому более высокая ставка налога не сильно скажется на спросе на апартаменты", — уверена Светлана Петрова, директор УК Docklands.

На статистику не опереться

Обслуживание апартаментов не намного дороже обслуживания обычного жилья. Однако точно сказать, на сколько процентов будет различаться стоимость эксплуатации этих видов недвижимости, пока мало кто в состоянии — апартаментов в городе еще очень мало.

Любава Пряникова говорит: "К сожалению, апартаментов пока слишком мало, чтобы полноценно сравнивать. Насколько стоимость их эксплуатации будет отличаться от коммунальных платежей в обычном жилом доме, говорить сложно, так как дома могут очень отличаться — разные ТСЖ, разные управляющие компании. Но в целом можно допустить, что коммунальные платежи вполне сопоставимы в том или ином сегменте".

На рынке присутствует два вида апартаментных комплексов: апарт-отели, предназначенные для проживания арендаторов на постоянной основе и являющиеся альтернативой квартире (всего семь проектов), и отели среднесрочного проживания. В апарт-отелях, предназначенных для постоянного проживания, размер коммунальных платежей по стоимости не отличается от платежей в обычном жилом доме. Коммунальные платежи оплачиваются собственником. "Отель среднесрочного проживания Vertical предоставляет большое количество дополнительных услуг и сервисов, соответствующих уровню трех-четырехзвездочной гостиницы. Поэтому арендаторы оплачивают сервисные услуги (квитанцию за техническое обслуживание и эксплуатацию) наряду с коммунальным платежом. Таким образом, Vertical не подходит для постоянного проживания, поскольку подразумевает дополнительные расходы. К примеру, стоимость технического обслуживания и эксплуатации в Vertical составляет 295 рублей за кв. м, что намного превышает размер платежа за квартиру. Однако в эту стоимость входит множество необходимых арендаторам сервисов: прачечная, фитнес, Wi-Fi, большое количество служебных зон (мест общего пользования), круглосуточная диспетчеризация, круглосуточный ресепшен, уборка раз в неделю, обслуживание всех инженерных систем. При этом стоимость проживания в отеле среднесрочного проживания ниже, чем в гостинице, но немного выше, чем аренда квартиры", — говорит Наталья Скаландис.

"В целом стоимость коммунального обслуживание будет не сильно дороже, чем в жилых проектах аналогичного класса. Кроме того, за счет наличия нескольких функций — торговой, офисной и наличия качественной управляющей компании надеемся, что оно будет даже несколько ниже, а по качеству гораздо выше. Надо понимать, что изначально жителям апартаментов будут доступны те функции, которых или нет в обычных жилых домах или за которые они сильно переплачивают, например room-сервис", — говорит Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р."

Елена Глебова, руководитель отдела продаж группы компании "Бестъ", сообщила, что для Avenue-Apart обслуживание составляет 80 рублей за кв. м. "У нас стоимость не отличается от среднего жилого дома, так как у объекта своя котельная. Строим мы в непосредственной близости от нашего же бизнес-центра класса А "Авеню", так что нет необходимости создавать базу для эксплуатационных служб с нуля, а можно использовать имеющуюся инфраструктуру", — говорит она.

Генеральный директор сети апарт-отелей YE'S Александр Погодин говорит: "В апартаментах, как правило, ежемесячные коммунальные платежи начисляются по среднегородским тарифам на нежилые помещения. По тарифам на сегодняшний день, коммунальные платежи в апарт-отеле YE'S составляют 2,5-3 тыс. руб. в месяц, без учета стоимости дополнительных сервисов, которые арендаторы могут выбирать на свое усмотрение (например, химчистка, уборка, доставка еды)".

Юрисконсульт ГК "Эталон" Иван Градковский говорит: "Плата за коммунальные услуги также взимается в повышенном размере, но незначительно. Вполне вероятно, что за большие деньги, вы получите дополнительные услуги, например: уборку, стирку, лобби в здании. Покупателю также надо иметь в виду, что в апартаментах не получится прописаться на постоянной основе. Надо помнить, что апартамент апартаменту рознь и во многом ситуация зависит от концепции комплекса, которую выбрал девелопер. Некоторые компании целенаправленно продвигают комплекс с апартаментами в качестве места постоянного проживания, а другие — позиционируют апартаменты именно как вложение денег в арендное жилье, предлагая свои услуги по сдаче апартаментов в аренду".

Трудная ипотека

При этом оформить ипотеку на апартаменты пока не так просто. Госпожа Пряникова говорит: "В существующих проектах апартаментов, насколько нам известно, ипотека предоставляется, правда, в заметно меньшем объеме, чем в проектах жилого строительства. Как правило, ее предоставляют два-три банка, не больше".

Сергей Гребенюк, руководитель ипотечного направления департамента новостроек Becar, отмечает: "У некоторых банков программы ипотечного кредитования по апартаментам не отличаются от условий на жилую недвижимость. Однако крупные банки предъявляют более жесткие требования по ипотеке на покупку апартаментов: первый взнос может составлять 30-40% или процентная ставка по ипотеке может быть выше на 0,5-1,5%. Программы по ипотеке на покупку апартаментов действуют в Сбербанке, Абсолют-банке, ВТБ, Газпромбанке, банке "Ак Барс", Татфондбанке, СМП и в банке "Санкт-Петербург"".

Господин Погодин говорит: "До недавнего времени банки с осторожностью подходили к выдаче кредитов на покупку апартаментов. ГК "Пионер" совместно с финансовыми учреждениями разработала документы, регламентирующие ипотечные программы для этого сегмента недвижимости, и теперь покупателям апартаментов в YE'S доступны кредиты, которые по условиям равнозначны ипотечным программам на приобретение квартир. Ставки — от 12,15% годовых (ставка по ипотеке постоянно меняется в зависимости от ситуации на рынке). Минимальный первоначальный взнос — от 15%. Срок кредита — до двадцати лет".

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова отмечает: "В отношении таких объектов на рынке ипотека представлена очень слабо. После глобального финансового кризиса 2008 года банки с большой осторожностью кредитуют приобретение нежилых помещений. Существуют отработанные схемы кредитования помещений коммерческого назначения, которые действительно соответствует названию: помещения для торговли, сферы обслуживания или офиса. Этот рынок понятен банкам, и существуют программы кредитования на приобретение помещений коммерческого назначения на вторичном рынке и даже на стадии строительства. Относиться к апартаментам как к помещению коммерческого назначения в полном смысле этого слова неправильно, поэтому осторожность банков вполне понятна и оправданна".

Олег Привалов