Бумажный щит
Для многих покупка такого дорогостоящего имущества, как квартира, становится сделкой всей жизни, поэтому, чтобы не ошибиться с объектом инвестирования, эксперты настоятельно рекомендуют не заниматься всем самостоятельно, а привлекать юристов, нотариусов, агентов. При этом основным критерием выбора является репутация застройщика, хотя на фоне ухудшающейся экономической ситуации никто из опрошенных "Ъ" специалистов не смог дать стопроцентной гарантии успеха.
Не секрет, что население в попытках сохранить деньги, бросилось инвестировать в жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Рост объема сделок, имеющий в своей основе неблагополучную экономическую ситуацию, дает почву для увеличения случаев мошенничества. Именно поэтому "Ъ" собрал мнения юристов и представителей строительных компаний о том, как их клиентам можно обезопасить себя при заключении сделок купли-продажи.
Как и в любом другом важном деле, первое, на что нужно обращать внимание при приобретении недвижимости, — это документы.
Директор продаж ЖК "Александровский" Сергей Мкртчян говорит, что нужно запрашивать документы на земельный участок, на котором ведется строительство — это может быть договор аренды земельного участка либо свидетельство о праве собственности. "Нужно внимательно изучить проектную декларацию, убедиться в том, что она была должным образом опубликована, в интернете или печатных СМИ. Разрешение на строительство, а также положительное заключение экспертизы проекта. Важно поинтересоваться наличием у застройщика договоров на подключение к электрическим сетям, на водо- и теплоснабжение. Одним словом, у застройщика должно быть готово все, для того, чтобы в будущих квартирах были свет, тепло, вода.
Очень многое о застройщике можно понять, просто посетив объект строительства. Посмотреть, есть ли на стройке элементарно строители и техника. Сейчас многие компании практикуют экскурсии по своим объектам, не делая из этого секрета. Хорошо, когда есть возможность оценить, в каком состоянии стройка была месяц назад, то есть увидеть динамику производства работы. Как правило, принятие решения о покупке требует какого-то времени, это позволит понаблюдать за тем, как ведется строительный процесс. Кроме того, стоит посмотреть в интернете отзывы людей, которые уже приобрели квартиру", — высказывается господин Мкртчян.
Людмила Тэор, руководитель направления продаж и маркетинга группы Solo, также указывает на то, что при выборе первичного жилья, помимо наличия всей необходимой документации, следует досконально изучить историю застройщика. "Если компания часто не выдерживала сроки строительства, подобная информация должна насторожить покупателя. Также не вызывают доверия заявленные сверхбыстрые сроки строительства. Что касается страхования ответственности, важно понимать, что формальная страховка вряд ли сможет гарантировать возмещение убытков — подобная ситуация сейчас происходит с обанкротившимися туристическими фирмами, когда страховые компании просто не способны покрыть объемы выплат. Потому основным гарантом от долгостроя является только репутация застройщика", — говорит она.
Впрочем, по словам госпожи Тэор, при нынешней экономической ситуации меньше гарантий успешной и своевременной реализации объекта могут дать новые застройщики. "В то время как девелоперы с хорошей длительной историей, прошедшие 2008 год, вполне могут стать гарантом надежности, поскольку выработали антикризисный "иммунитет" и грамотную стратегию работы на рынке. Советы для будущих дольщиков могут быть следующие: на ранней стадии строительства необходимо обращать внимание на темп — чем больше и активнее строят, тем меньше проблем с деньгами у застройщика. На позднем этапе следует выбирать объект, который почти готов: в данном случае риск также будет максимально снижен", — подчеркивает она.
Алексей Комаров, нотариус Санкт-Петербургской нотариальной палаты, рассказывает, что 214-ФЗ устанавливает исчерпывающий перечень оснований приобретения жилья на первичном рынке — путем вступления в члены ЖСК, заключения ДДУ (договор долевого участия. — "Ъ"), приобретения жилищных сертификатов. "Наиболее популярный и защищенный способ приобретения жилья — ДДУ. Перед заключением ДДУ с застройщиком необходимо истребовать у него перечень документов, указанных в ст. 3 214-ФЗ. Кроме того, договор должен содержать условия по п. 4 ст. 4, и при отсутствии в договоре хотя бы одного условия такой договор считается незаключенным (п. 5 ст. 4 214-ФЗ). Нелишним будет посмотреть в интернете отзывы и историю компании застройщика. Если по всем трем условиям застройщик не вызывает подозрений, то можно заключать договор", — поясняет господин Комаров.
Бесконтрольная зона
Что же касается рынка вторичного жилья, то государство сегодня де-факто его не контролирует, поэтому всегда нужно консультироваться с разными профессионалами: агентами, юристами, адвокатами, нотариусами.
По словам господина Комарова, необходимо внимательно заключать договор с агентством недвижимости, желательно состоящим в Ассоциации риелторов. "Часто на словах агентства недвижимости несут "любую" ответственность за сделку, а по факту — никакой. Нотариус отвечает за сделку, которую он удостоверяет всем своим имуществом, но он не может проверить юридическую историю квартиры с момента ее приватизации или строительства, так как предшествующие договоры нередко заключаются в простой письменной форме, на страх и риск сторон такого договора. Для проверки истории жилья вам придется собирать подтверждающие документы самостоятельно или с помощью соответствующих специалистов", — говорит господин Комаров.
Эксперты советуют, что ревизию документов о квартире на вторичном рынке имеет смысл начать с анализа выписки из ЕГРП — из этого документа можно узнать обо всех существующих обременениях на помещение. В частности, информацию о том, была ли квартира под арестом. Очень важно понять, не ведутся ли в отношении этого объекта какие-либо судебные споры. Выписку можно получить в многофункциональных центрах, обратившись туда с соответствующим заявлением.
Далее следует приступить к изучению расширенной выписки из домовой книги — из нее можно узнать, сколько лиц зарегистрировано в квартире. В некоторых случаях продавец жилья не сообщает о прописанных в нем родственниках, выселить которых, как показывает практика, бывает довольно затруднительно. К примеру, уже после оформления договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру может выясниться, что освободившийся из мест лишения свободы брат продавца имеет законное право жить в уже проданной квартире.
Господин Комаров говорит, что после этого нужно изучить документы продавца — проверить его паспорт и сверить данные, указанные в паспортном столе. "Если окажется, что продавец недееспособен, сделку купли-продажи впоследствии могут признать недействительной — ведь человек мог не осознавать последствия своих поступков. В результате вам придется требовать деньги с несостоявшегося продавца — вернуть свои средства будет крайне проблематично. Если договор купли-продажи заключает не собственник, а его доверенное лицо, нужно тщательнейшим образом изучить доверенность, дающую право продавать жилье. Например, документ может предоставлять право вести переговоры, либо — подписывать договор, но не принимать деньги от покупателя. Более того, доверенность к моменту подписания сделки может быть вообще отозвана собственником", — объясняет он.
Кроме того, очень важно проверить справку из Бюро технической инвентаризации. Дело в том, что некоторые собственники делают незаконные перепланировки, но не оформляют эти изменения надлежащим образом. Сама по себе незаконная перепланировка не является препятствием для продажи. Однако всю ответственность за действия продавца такого жилья будет нести новый собственник.
"Если документы на квартиру в порядке, а ее состояние не вызывает никаких подозрений, переходим к анализу цены. Сравните стоимость жилья, схожего по местоположению, площади и характеристикам. Если квартиру продают дешевле рыночной стоимости, нелишним будет выяснить, по какой именно причине вам предлагают дисконт. Возможно, продавцу просто надо как можно быстрее реализовать жилье или он попросту не разбирается в ценах на недвижимость. Однако может быть, что вам попались мошенники, которые пытаются продать квартиру по поддельным документам. Особую бдительность имеет смысл проявить при приобретении квартиры, которую продавец получил по завещанию. Необходимо внимательнейшим образом изучить этот документ — возможно, в нем содержатся какие-либо обременения, препятствующие продаже квартиры. К примеру, прежний владелец может написать так называемый "завещательный отказ или возложение", по которому наследник должен обеспечивать свою мать жильем до конца ее жизни. Если сын вздумает продать такую квартиру, его мать будет иметь право жить в ней даже после смены собственника", — подчеркивает господин Комаров.
Свои особенности существуют при покупке квартиры, которая находится в общей собственности нескольких человек. Главная особенность сделок с такой недвижимостью состоит в том, что при ее продаже необходимо получить нотариально удостоверенное согласие всех собственников.
Особую осторожность, говорят эксперты, нужно проявить при покупке квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Во-первых, для продажи такого жилья необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. Во-вторых, родители или законные представители ребенка должны предоставить подтверждение того, что после продажи жилья условия проживания несовершеннолетнего не станут хуже. В противном случае права ребенка в судебном порядке могут быть восстановлены — даже если она будет продана.
"Пожалуй, главный риск при покупке жилья заключается в том, что уже после проведения сделки и регистрации права собственности нового владельца могут "внезапно" объявиться родственники прежнего, которые имеют право проживать в квартире. Застраховаться от таких случаев довольно проблематично. Зато можно значительно снизить свои риски — достаточно потрудиться проверить документы и историю объекта или обратиться к юристу", — заключает господин Комаров.
Взять на заметку
По просьбе "Ъ" участники строительного рынка и специалисты правового рынка дали несколько советов о приобретении жилья.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", говорит, что единой централизованной базы, которая содержит перечень недобросовестных застройщиков или ненадежные объекты, нет. "Историю сделок объектов на вторичном рынке жилья может проверить только соответствующий специалист, лучше довериться в этом вопросе профессионалу", — говорит господин Оноков.
Антон Соничев, адвокат компании "Деловой фарватер", говорит, что насторожить потенциального покупателя недвижимости должны нереальная цена, отсутствие подлинников документов, а также то, что не получается лично встретиться с продавцом. "По новостройкам — "серые" схемы вместо 214-ФЗ. Проверить финансовую состоятельность застройщика простому покупателю очень непросто, зато это может сделать банк. Поэтому надежнее, но и дороже, оформлять сделку в ипотеку, страховать от рисков утраты имущества или утраты права на него, это так называемое титульное страхование", — говорит господин Соничев.
Впрочем, по его словам, даже устойчивый застройщик может не устоять в критический момент, угадать действительно почти невозможно. "Поэтому имеет смысл ориентироваться не только на доступные цены, но и на готовность банков и страховщиков участвовать в сделках с этим застройщиком", — констатирует он.
Добрыня Гурьянов, руководитель направления недвижимости компании "Норд Логистик Девелопмент", утверждает, что в настоящее время лучшей страховкой в отношении первичной покупки квартиры может служить выбор легитимной схемы, каковой и является ДДУ. "По сути, это страховка от форс-мажорных обстоятельств. По договорам ДДУ застройщик в случае просрочки будет обязан выплачивать пени, а надежность строительства обеспечивается банковскими гарантиями или страховыми компаниями", — говорит он.
По его словам, если же говорить о покупке жилья на вторичном рынке, то самый верный путь попасть в непростую ситуацию — это пытаться сделать все самому. "Даже очень подкованный обыватель, рискнув самостоятельно "проверить квартиру", может просмотреть ряд настораживающих моментов, которые не пропустит специалист, потому что действует по технологии. Сколько раз в жизни человек покупает квартиру? Зачастую — единожды или дважды. Для многих это становится сделкой всей жизни. И нужно трезво понимать, что это сложные юридические вопросы, связанные с большими деньгами. А там, где большие деньги, всегда будут мошенники, желающие их получить, и их мастерство растет с каждым годом. Единственный путь обезопасить себя — обратиться к хорошему специалисту. Рынок агентств недвижимости сегодня очень обширен, отдавать предпочтение следует большим игрокам. Они бережно относятся к своей репутации и профессионализму сотрудников. Регулярное обучение и повышение квалификации позволяют последним владеть самой оперативной информацией по всем изменениям, связанным со сферой деятельности", — уверяет господин Гурьянов.